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撰文/高天

當下，國內商業地產市場已經進入了更加成熟、競爭更加激烈的存量市場，并呈現出輕資產運營發展、城市更新加快、業態創新與運營升級等特點。

同時，經濟結構轉型、居民消費行為轉變、城鎮化速度放緩、開發商資金偏緊等綜合因素影響，商業地產市場的擴張節奏明顯放緩。隨之而來的是，新開商業項目供應量逐漸減少。

而商業地產開發及運營的頭部企業們，在面臨行業新的發展周期會有哪些新動向？聯商網統計了包括珠海萬達商管、華潤萬象生活、招商商管、大悅城控股商業、寶龍商業、in銀泰商業、龍湖商業、恒隆地產、太古地產、香港置地、SM集團等18家主流企業的最新商業產品線情況，以及2025年及以后計劃開業的籌建商業體的發展現狀。

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發現了三點趨勢

統計的18家商業地產企業中，籌開商業項目共189家，其中截止發稿已經開業27家，還有162家商業體待開。

具體來看，華潤萬象生活、寶龍商業、珠海萬達商管、in銀泰商業、龍湖商業等企業市場儲備充足，未來仍然有不少新商業體亮相。不過相比過去商業地產快速擴張階段，各大企業整體開發速度減緩。

結合各個企業的商業產品線及籌開項目情況，也發現了以下三點趨勢：

1、港資對內地的投資力度兩級分化。太古地產在三年前制定了內地500億港幣(折合人民幣約459億元)投資計劃，當下在內地還有7個項目待開；新鴻基、嘉里建設和香港置地也有不少項目在建。而恒隆則相對謹慎，未來內地的重點在杭州恒隆廣場項目，另一家港資巨頭九龍倉則暫無內地待開計劃。

2、輕資產賽道風口正盛。越來越多的“玩家”擠入輕資產。在18家企業中，尚未涉足輕資產的基本都是港外資企業，如SM集團、恒隆，而內地的央企及民企，包括萬達、華潤、招商、寶龍、新城控股、愛琴海集團、龍湖商業等都布局了輕資產。

3、產品迭代升級。為了適應市場變化，各個企業都在積極迭代自身產品。恒隆地產剛剛宣布從2025年開始，內地商場將不再做高端商場和次高端商場之分。瑞安在新天地系列里開辟了以蟠龍天地為代表的Urban Retreat城市微度假產品，愛琴海集團開出了城市書香這一非標產品，太古在以前的太古里和太古匯之外開始布局太古坊、太古源等產品。

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18家企業具體產品線及開業計劃

珠海萬達商管

全國商業地產存量規模最大的商管公司，珠海萬達商管在市場流行的主要產品線為萬達廣場，目前已經迭代至第四代萬達廣場。截至2024年年底，珠海萬達商管已經累積管理商業面積超7000萬㎡，為各類輕資產合作方運營管理513個已開業萬達廣場。

根據城市及產品級別定位四種：

MAX全國旗艦：位于一二線城市主軸區位，具有行業標桿示范效應的超大規模項目，品牌落位以旗艦店和概念店為主，代表項目有深圳龍崗萬達廣場、北京東壩萬達廣場等。

▲深圳龍崗萬達廣場

PRO城市標桿：位于城市繁榮區域，區域未來發展潛力大，具備區域商業影響力，品牌落位創新店、高標店，代表項目有上海五角場萬達廣場、南昌紅谷灘萬達廣場等。

CITY區域性：位于城市區域中心，規模適中，品牌落位標準店、普通店，代表項目有成都蜀都萬達廣場、沈陽全運萬達廣場等。

LIFE社區性：覆蓋三四五線城市，體量較小，品牌落位區域店、生活店和社區店，代表項目有寧波奉化萬達廣場、南平建陽萬達廣場等。

雖然目前萬達在出售部分萬達廣場資產，但現有規模依然是國內第一，且籌備的項目也不在少數。

華潤萬象生活

華潤萬象生活形成了三條成熟的產品線，分別是萬象城、萬象匯和萬象天地。

萬象城定位“引領高品質風尚標桿”，位于一二線城市的核心或潛力地段，是華潤體系內的高端商業代表。

▲杭州萬象城

萬象匯定位“感受活力與熱愛的聚集地”，位于二線城市區域中心或三線城市的核心地段，以區域型、社區型購物中心為主。

萬象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能級城市核心地段，街區型+盒子的商業模式。

截至2024年年底，華潤萬象生活旗下在營購物中心規模至122個，尚有未開業項目77個，其中母公司項目39個，第三方項目38個。

近年來是華潤的高速發展期，尤其是輕資產拓展數量提升的情況下，未來幾年仍然將有不少新項目會入市。

大悅城控股商業

大悅城控股商業形成了大悅城和大悅匯兩條產品線。

大悅城定位城市級購物中心，打造具有年輕潮流影響力的全城商業地標，代表項目北京朝陽大悅城、上海靜安大悅城等。

大悅匯定位區域級購物中心，以城市主城區或城市副中心的新中產及家庭客群為核心，引領區域生活品質升級，代表項目廣州黃埔大悅匯、天津西青大悅匯等。

截至2024年年末，大悅城控股商業在全國布局了44個商業項目，總商業面積達375萬㎡。目前包括南京大悅城等項目待開。

招商商管

招商商管目前構建了“海上世界、招商花園城、招商花園里”三大商業產品線體系。

海上世界定位文旅商業，主打“濱海文旅+城市微度假”，代表項目深圳海上世界、上海海上世界、廈門海上世界。

招商花園城定位城市綜合性購物中心，主打“娛樂+教育+社交”，代表項目上海曹路招商花園城、南京玄武招商花園城、成都天府招商花園城等。

招商花園里定位社區商業中心，主打非標特色商業，代表項目上海傳媒港花園里、寧波鄞州花園里等。

截至2024年底，招商商管在全國范圍內管理超80個商業項目，總面積超500萬㎡。未來仍將以“輕重資產雙輪驅動”為核心戰略，持續優化資產結構，以精細化運營提升商業價值。

龍湖商業

龍湖商業主要打造了“天街”和“星悅薈”兩大產品線，通過“一店一策”的精準定位，形成城市級、區域級及社區級的分級體系，以滿足不同消費者需求。

天街定位城市或區域的地標性商業綜合體，引領當地消費新趨勢，代表項目龍湖重慶北宸天街、龍湖杭州濱江天街、龍湖海南海口天街等。

星悅薈定位社區型購物中心，滿足周邊居民的一站式生活所需，代表項目龍湖上海閔行星悅薈、龍湖成都武侯星悅薈等。

同時，龍湖商業針對小體量的商業街區定制了新的品牌歡肆，代表項目龍湖合肥歡肆。

作為國內商業地產的標桿企業之一，龍湖商業在提升城市商業能級，滿足區域消費者的品質生活需求上一直是佼佼者，其籌備中的商業物業也十分充足。

in銀泰商業

in銀泰商業目前運營了三大產品線，分別是地標型高端商業綜合體“in77”、景觀地標型商業綜合體“inPARK”、區域型品質商業生活中心“銀泰城”。主要項目如杭州湖濱銀泰in77、杭州城西銀泰城、鄭州銀泰inPARK等等。

截至去年底，in銀泰商業全國在管項目32個，總建筑面積475萬㎡。其中籌備中的有杭州新中心項目、北京銀泰in08、北京上德銀泰城、合肥銀泰inPARK、蕪湖銀泰inPARK、鄭州鄭汴銀泰城、成都怡心湖銀泰inPARK等9個商業項目。

寶龍商業

在“區域深耕+多產品線”雙輪驅動發展模式下，寶龍商業建立的“寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地”產品矩陣已經在全國多地開花結果。

寶龍一城定位超級標桿項目，聚焦高端消費群體，提供國際化、高品質的商業體驗，常位于城市核心地段或發展潛力大的區域。

寶龍城定位標桿型項目，面向中高端客群，定位為區域商業中心，兼具時尚、休閑與生活服務功能。

寶龍廣場定位標準購物中心，覆蓋主流消費群體，提供一站式購物、餐飲、娛樂服務，是寶龍商業的核心產品線。

寶龍天地定位社區商業，服務周邊居民，提供便捷的生活配套與休閑服務。

截至2024年年末，寶龍商業已開業零售商業物業98個，商業總簽約建筑面積約1451萬㎡，商業平均出租率為91.5%。目前也有不少項目在建待開業。

愛琴海集團

愛琴海集團目前已形成三大旗艦產品線體系，分別是愛琴海購物中心、晶海廣場和愛琴海·城市書香。

愛琴海購物中心定位“都市假日中心”，針對新時代都市家庭人群的新生活方式和新需求，重構的新商業空間；主要適合一二線城市，理想體量在10萬㎡以上。

晶海廣場定位“生活方式無限可能”，主要服務于區域性的消費者，適合三四線城市，體量在5萬㎡左右，適合存量資產的升級。

愛琴海·城市書香定位“這才是生活”，主要服務于全國文旅游客、圈層活躍達人及周邊新家庭人群，適合坐落至城市文化目的地或在地社群聚集地，適合市場上不斷涌現出的非標性存量資產。

除了上述3大旗艦產品線外，今年夏天，愛琴海集團攜手新金山投控集團共同打造的全國首個國際IP樂園旗艦商業——上海愛琴海·繽紛里也正式開業。在探索文旅商業、“IP+體驗式商業”、“樂園+商業”以及非標商業模式上，創造了新的可能。

▲上海愛琴海·繽紛里

截至2025年1月31日，愛琴海集團在國內的總簽約項目達146個，總管理面積1404萬㎡，在營項目50余座，戰略合作品牌超過200個，每年為超過3.3億位消費者提供社交購物體驗，會員總數984.9萬人。

作為專業的資產管理運營平臺，愛琴海集團將為更多的資產方提供全流程服務及定制化的資產解決方案。據聯商網不完全統計，愛琴海集團2025年及以后籌開的商業項目達18個。

天虹數科商業

天虹數科商業股份有限公司以“數字零售+數字產業”雙輪驅動，已經形成了全渠道、多業態的智慧零售生態，旗下覆蓋百貨、購物中心、超市等多個業態。其中購物中心主流的產品有天虹購物中心、君尚購物中心，全方面覆蓋了中高端市場和社區型服務。

截至6月30日，天虹數科已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京共計7省/市的35個城市，共經營購物中心46家(含加盟6家)、百貨58家(含加盟1家)、超市106家(含獨立超市19家)。在管理合計面積逾481萬㎡，其中購物中心總面積284.5萬㎡。

2025年將新開梅州天虹購物中心和長沙君尚購物中心兩大商業體。

杉杉商業

作為當下中國連鎖奧萊在營業數量最多的奧萊企業，杉杉商業打造的唯一旗艦產品杉杉奧特萊斯廣場，在深度踐行城市“品質奧萊”的商業事業上持續創新。

今年武漢和長沙兩個項目將亮相，明年無錫項目也將開業，完成集團此前制定的2025年23個商業的目標。

根據規劃，杉杉商業計劃三年內實現營業額翻番、打造標桿門店、形成成熟管理模式的三大目標，2027年底完成“品質奧萊”的全面轉型。

新城控股

新城控股旗下擁有城市綜合體項目品牌“吾悅”，目前市場上最重要的商業產品線是吾悅廣場，也是繼萬達集團后第二個在營商業數量超100個的商企。

截至2025年6月底，新城控股在全國開業的吾悅廣場城市綜合體已經達174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等各大城市。7月18日，全國第175座吾悅廣場在商丘睢陽開業。目前，新城控股全國開業及在建的吾悅廣場項目達200座左右。

恒隆地產

恒隆地產在內地的主要產品線為恒隆廣場，并在2025年前根據奢侈品品牌的招商情況分為高端商場和次高端商場。不過恒隆最新宣布自2025年開始內地零售物業不再區別高端商場與次高端商場。

目前內地在運營10座恒隆廣場，分別是上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場、昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場、沈陽皇城恒隆廣場、濟南恒隆廣場、天津恒隆廣場。

而未來籌備方面，恒隆內地重點在杭州恒隆廣場項目，今年還“拿下”了杭州恒隆廣場旁杭州百貨大樓的南北兩座大樓作為補充項目。

新鴻基地產

新鴻基地產于1992年進入內地，目前在上海、北京、廣州、南京、成都和佛山開業了12個商業項目，主要產品線為國金中心(IFC)、APM、ICC、ITC。

目前在內地籌開的商業至少有6個，包括了杭州江河匯IFC、上海徐家匯中心ITC Maison、蘇州環貿廣場ICC、上海TODTOWN Mall天薈廣場、廣州南站ICC、廣州南沙慶盛站ICC。

太古地產

太古地產目前在中國內地市場主要有太古里、太古匯、太古坊、太古源四大產品線，包括了北京三里屯太古里、廣州太古匯、成都太古里、上海興業太古匯等7個已開商業項目。

三年前，太古地產宣布“千億港元投資計劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元(折合人民幣約918億元)，其中半數資金將投向中國內地。截至目前，太古地產投放到中國內地市場的500億港元(折合人民幣約459億元)資金，現在已落實92%，發展中的零售物業達到了7個。

SM集團

作為菲律賓的商業巨頭企業，SM集團進入中國市場以來，已經成功在長三角、環渤海、成渝等重點經濟圈的8座城市完成布局。典型如SM廈門，自2001年開出一期開始已經發展至四期，是廈門商業市場的一張名片。

同時，SM中國目前籌備中的商業項目還有SM廈門海滄、SM福州倉山以及其在中國的首個非標商業SM廈門CHAO街。

瑞安房地產

瑞安房地產的商業產品線以“新天地”品牌為核心，細分為以下四大類型：

城市綜合體：是瑞安最核心的產品類型，注重歷史建筑與現代化設施的融合，打造城市地標級綜合社區，如上海新天地、武漢天地等。

濱水文化綜合體：依托濱水區域，探索文化與商業的融合，如武漢長江天地。

Urban Retreat城市微度假：提供城市中的度假體驗，聚焦休閑、文化與生活場景的融合，如上海蟠龍天地。

創新園區：聚焦科創辦公、智慧商業與人才社區，如上海創智天地。

截至目前，瑞安在內地已經運營了23個商業體，包括上海虹橋天地、上海瑞虹天地月亮灣、上海瑞安鴻壽坊等等。在建的項目包括武漢創新天地商業公園KIC PARK、上海太平洋新天地商業中心。

嘉里建設

嘉里建設作為港資代表企業之一，內地的首站也選擇在上海，目前已運營的8個商業項目中上海獨占三席。

主要產品線兩個，分別是定位中高端的嘉里中心，輻射整個城市；定位區域型購物中心的嘉里城和嘉里匯，主要輻射周邊社區及區域。內地在建項目至少有7個，包括杭州嘉里城、上海黃埔金陵路項目等等。

香港置地

香港置地于2024年宣布退出內地住宅開發市場，專注于商業地產的開發與運營。目前在內地市場形成了中環系和光環系兩大主要產品線。

中環系聚焦高端奢侈市場，定位為城市級核心高端零售空間，分為三個子產品：以上海西岸金融城為代表的旗艦中環，北京王府中環為代表的地標中環，重慶長嘉匯購物公園為代表的精品中環。

光環系聚焦自然元素和地方文化的融合，致力于打造區域型地標性綜合體，代表有重慶光環購物公園、成都光環購物公園。

寫在最后

從18家主流企業的產品線布局與籌開動態上看，雖然開發速度放緩，但頭部企業儲備充足，且呈現港資投資分化、輕資產成內地企業主流、產品迭代升級三大趨勢。

未來，隨著產品從標準化向個性化進階，以及輕資產與城市更新的深度融合，商業地產將更依賴精準定位與運營能力，頭部企業的差異化布局將主導市場格局。