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港企商場,為何集體錯過深圳?

來源: 獨角Mall 唐一刀 2024-04-11 10:31

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來源/獨角Mall

作者/唐一刀

港企,內地商業地產淘金的最強王者!

90年代初,港企進入內地,最先角逐風云一時的上海灘。彼時,李嘉誠、陳啟宗作為先入局的執棋者,在上海商業最中心南京西路,落子就是王炸。

先施百貨之后,港企開發的大型購物中心梅龍鎮廣場、中信泰富和恒隆廣場相繼開業,成為后來的“梅泰恒金三角”。

90年代初的上海南京西路 圖源:上海發布

2001年,上海恒隆廣場更是吸引了Hermes、LV、Dior、Chanel等超過20個奢侈品牌進駐,開啟上海乃至全國奢侈品的商業格局。

首出香港“彈丸之地”,李嘉誠和陳啟宗就賺的盆滿缽滿,看到了廣闊大陸市場“遍地是黃金”,這會 “內地的風都是香的”。

隨之而來,更多的港企,都想深深沉醉在內地的香風之中。

新鴻基、九龍倉、太古、瑞安、新世界、恒基、嘉里、香港置地等,組團在內地大小城市大面積囤地,多個棋手入場廝殺,競爭火熱。

上海恒隆廣場 圖源:官網

港企在內地爭先恐后,與之相對,內地各個城市,港企的高端商業格局也是發生了翻天覆地的變化。

從上海、到北京、廣州等一線城市,再到蘇州、南京、武漢、長沙、成都、重慶、無錫、杭州、沈陽、大連、天津、南昌、鄭州等二三線城市。

據筆者不完全統計,截至目前,4大港企太古、恒隆、九龍倉、新鴻基,代表性重奢商業太古里、太古匯、恒隆廣場、IFS、IFC,在一線城市北上廣深的項目數量(已開業),北京1個、上海5個、廣州1個,深圳0個。

看下來,深圳吸納港企商業的實力,港企高端購物中心在深圳爭得一席之地,在與北上廣鮮明的對比中,“遙遙落后”。

多年來,很有意思的一個現象:

在港企購物中心布局上,深圳很尷尬,離香港最近,卻又離香港最遠!

以致于,經常有不少網友吐槽和不解:

成都、長沙、武漢、南京、無錫、杭州、沈陽等地都有太古里、IFS、恒隆廣場和IFC,深圳為什么遲遲沒有一個港企高奢商業?

深圳目前的港企高端商業實力,甚至都不如二三線城市?

為啥很多港企重奢玩家都不在深圳投,“搞不定”還是“瞧不上”深圳?

01

港企&深圳商業

太古里、IFC、IFS、恒隆廣場…全0

晚了20多年,只有1個K11

從香港出發,20來分鐘左右,不到半小時,高鐵從軌道駛過,深圳就在眼前。香港和深圳,隔海相望,最近相連。

站在地理近距離之上,觀察深圳與香港商業地產的關聯,筆者在各大港企最新2023年財報中,搜索深圳,不放過任何能看到深圳的地方,尋找與深圳相關的信息,卻格外“困難”。

在太古地產2023年財報,228頁里搜索深圳,結果跳出來,只出現了4次深圳。

點進去看相關的詳細信息,4次提及,都是在說太古目前在深圳興建的居舍系列酒店情況。

在恒隆地產2023年財報,224頁里面搜索深圳,結果跳出來,也是只出現了4次深圳。

與太古地產不同,恒隆財報中目前出現的深圳字眼,帶出來的信息,基本上都是在陳啟宗致股東函中,直言其對深圳的觀察和看好,“奢侈品牌可以開三至四家分店。”

并且有一定的惋惜,截至目前,恒隆尚未能在深圳投得地塊,打造優質的高端購物商場。

在九龍倉集團2023年財報,44頁里面搜索深圳,結果跳出來,僅出現了1次深圳。

相關信息,更是與地產都完全不相關,提及的是九龍倉在深圳的物流基建方面的情況。

在新鴻基地產2023年財報,247頁里面搜索深圳,結果跳出來,是目前提及深圳最多的港企,一共出現了9次深圳。

值得注意的是,盡管提及相對次數較多,但新鴻基目前在深圳卻更為空白,不僅未涉及商業購物中心,甚至也沒有相關展望和規劃。

多次帶上深圳,都只是借助深圳灣效應,為香港地產住宅YOHO系列進行景觀宣傳。

此外,瑞安、恒基、香港置地等,財報和官網上關于深圳的信息,都是少之又少。因為參與和涉及的深圳拿地較少,自然搜索瓜葛不多。

看完多家港企的財報,筆者觀察,深圳之于港企,港企之于深圳,各自高端購物中心的招駐和籌謀,零星的深圳字眼和結果,那是另一個港企與深圳博弈的世界。

而在這之下,深圳&港企大型高端購物中心格局,突破0的界限,還要歸功于新世界,感謝鄭志剛。

2020年,鄭志剛斥資百億投資深圳太子灣,計劃打造深圳K11 ECOAST項目,深圳由此迎來第一個頭部港企開發的高端商業項目。

不過,值得關注的是,深圳太子灣K11項目,當前仍未正式面世。早前2023年外界就傳會開業,但根據官網透露,其擬于2024年年底開業。

相較于同為一線城市的上海、北京和廣州,早在2000年左右就開出了港企代表性的重奢商業上海恒隆廣場、廣州太古匯等,而深圳與港企雙向奔赴,整整晚了差不多20年。

并且目前,深圳第一個港企高端商業,仍在建設籌備中,商業效果還未知。

02

深圳之外

港企上海、北京、廣州…扎堆

走出深圳,根據財報、官網以及其它公開渠道,筆者也梳理了幾個代表性港企,目前在內地其它城市,重磅代表性購物中心的布局。

太古地產:廣州、北京、上海、成都、西安、三亞等。

2001年,太古在廣州開出內地的第一個重奢商業,廣州太古匯。

隨后20余年,又分別在北京、成都、上海開出北京三里屯太古里、北京頤堤港、成都太古里、上海興業太古匯、上海前灘太古里和上海張園等項目。

值得注意的是,目前,太古在北京和上海,都已開出2個以上商業。同時,北京和上海還仍有新項目開發,如北京頤堤港二期、上海前灘、洋涇項目等。

上海前灘太古里 圖源:官網

此外,太古還在西安和三亞布局了西安太古里、三亞零售商業。

恒隆地產:上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢、杭州等。

1992年,陳啟宗就開始進軍內地,布局旗下購物中心項目。

早期,先后在上海開出上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場,隨后,恒隆的擴張策略是,重點在二線城市布局高端商業。

上海恒隆廣場之后,在沈陽、濟南、無錫等城市,恒隆紛紛開出重奢商業。其中,上海、沈陽更是開出2座恒隆廣場。

沈陽市府恒隆廣場 圖源:官網

目前,杭州恒隆廣場,也正在建設中。

九龍倉集團:長沙、成都、重慶、無錫等。

九龍倉商業地產進內地,2000年在上海開出第一個項目,大上海時代廣場。

之后,九龍倉在內地的代表性購物中心以國金中心IFS為主導。根據官網,目前九龍倉IFS系列商業已布局長沙、成都、重慶和無錫。

直到現在,九龍倉在內地,一直還是非常謹慎,內地土儲并不多,其它城市擴張和步伐并不明朗。

成都IFS 圖源:高德地圖

新鴻基地產:北京、上海、廣州、南京、成都、蘇州等。

1993年,新鴻基購物中心項目初進內地,首站落地北京,開發的北京新東安廣場,就是現在的北京APM。

在這之后,新鴻基帶著旗下重奢和高端商業IFC、iapm、環貿廣場等,外拓上海、廣州、南京、成都、蘇州。

上海國金中心IFC 圖源:官網

在國內多個城市分別開出多個城市標桿商業,如上海國金中心IFC、上海環貿iapm、南京國金中心IFC、廣州天環廣場、成都和蘇州環貿廣場等。

目前,新鴻基在杭州、上海和廣州仍有待開項目正在籌備中。

新世界發展:上海、廣州、武漢、沈陽、天津、北京、杭州和寧波等。

1980年左右,新世界發展進入內地,早期以新世界百貨掘金內地商業,后才拓展了巴黎春天百貨和K11等知名商業產品線。

2008年,鄭志剛創立K11集團。根據官網,K11目前已分別在香港、上海、廣州、武漢、沈陽和天津開出購物中心。

其中,近來,廣州K11從藝術高端提檔重奢場勢頭明顯,據悉已經上了GucciValentino、Bottega Veneta、D&G等奢侈品品牌圍擋。

廣州K11 圖源:官網

同時,K11還在北京、杭州、寧波等城市拿地建設,多個重磅項目亟待開業。

根據財報顯示,從2024財政年度開始,中國內地和香港將有20個K11項目亮相,預計到2026財政年度,數量將會增加到38個。

瑞安房地產:上海、武漢、重慶、佛山、南京等。

瑞安,相對較早謀劃內地的選手之一,1984年就成立了內地業務公司。

目前,瑞安內地最有名的項目是天地系列商業。根據官網,瑞安大型商業主要布局了上海、武漢、重慶、佛山、南京等城市。

其中,上海新天地、武漢天地、佛山嶺南天地和上海蟠龍天地等商業項目,都已成為城市文旅商業地標。

上海蟠龍天地 圖源:官網

不難發現,相比內地其它城市,無論是站在一線城市、還是站在二三線城市的視角,多多少少都有了1家、2家或多家港企購物中心。

而深圳,對當前最強港企們來說,卻仍是一塊尚未開發的“處女地”。

同時,不只是當前商業城市布局,港企紛紛缺席深圳。根據財報,筆者發現,各大港企明確提及,在內地各個城市的土地儲備,都是仍未涉足深圳。

03

最強港企們

“搞不定”還是“瞧不上”深圳?

仍將“雙向錯失”嗎?

沒有對比就沒有傷害。觀察之下,筆者好奇,明明深圳離香港最近,但多年來,港企和深圳,緣何卻成了“最熟悉的陌生人”?

1.天不時。

時間倒回到上世紀八九十年代,港企這會初進內地。

內地首站,選哪里,能落哪里?擺在太古、恒隆、新鴻基、九龍倉和新世界等巨頭面前的城市選項,首選北京、上海和廣州是肯定的。

因為上海是國際金融中心,北京是政治中心,廣州是千年商業古都。而彼時的深圳,還只是一個正在開發中的小漁村。

早期的深圳

雖然,改革開放后,深圳城市發展已經算是相當迅速,但是畢竟還未達到一日千里的速度。

按照當時城市商業實力和發展潛力,深圳不確定性較強,并且商業地產投資風險較大,缺少穩定和可觀的高消費人群帶來的高消費力。

想必現在讓陳啟宗等人回憶當時的選擇,八九十年代的深圳,其實可能就像現在的三線小城市,有一線和二線城市的機會,深圳都沒有進入他們的備選。

不過,回過頭來看,放在當時,多家港企的選擇或許并沒有什么問題。但是,放在更遠的視野,40年后再來分析,港企的商業格局仍是相對有所受限。

甚至是在多家港企,當時由于是外來者,與本地開發商博弈,進到上海、北京和廣州也是艱難拿地和曲線合作的現實環境下,取舍之中,全部的港企開發商都沒有將深圳,置身于一個長遠發展的未來中。

而盡管當時,鄧小平已經在這里畫了一個圈。

2.地不利。

聚焦港企商業地產購物中心多為重奢商業的特點,深圳作為香港的城市鄰居,距離太近或許也是港企一直以來“忌憚”和猶豫不決的重要原因之一。

一方面,香港本就是由各大港企打造的購物天堂,更是港企商業的起源地,每家都在香港家門口已有一家或多家重奢、高端商業項目。

一山不容二虎,深圳所處的位置,短期內來看,很大程度上會威脅到港企商業大本營,香港商業項目的發展和消費。

甚至,港企肯定也會害怕,要是一不小心玩脫了,香港的家都可能會被“偷”,得不償失。

香港海港城

另一方面,多家港企早期共性,缺乏地域優勢和資源,在內地擴張和拿地必須謹慎。

“性格”決定命運。謹慎之下,一絲一毫“害怕”,都直接成為港企操盤手做出選擇的重要評判因素。尤其是,如若當時有了較好和相對模糊的多個選擇,深圳肯定是最先被放棄的。

3.人不和。

細數內地大多城市商業地產的發展,很直觀和很現實的一個現象,地頭蛇長期占據本地商業市場,占據“本地人”優勢,地頭蛇在當地城市拿地往往更多、更容易。

而這種情況,放在深圳來看,尤為明顯。在深圳,幾乎全部中高檔及以上商業項目,都由本土開發商自主開發和運營,且普遍布局了多條產品線。

首先是,華潤一家獨大。截至目前,據筆者不完全統計,華潤已在深圳開出9個商業項目,還有11個項目待開。

其中,分別為2座重奢商業,深圳羅湖萬象城和深圳灣萬象城;1個深圳萬象天地;1個布吉萬象匯;1個萬象前海;1個萬象食家;1個光明N次方;1個南山歡樂頌;1個1234space。

深圳灣萬象城

此外,還有招商蛇口、華僑城、鴻榮源等實力強勁開發商,雖都是地產住宅起家,但是憑借地產拿地,也在深圳開出了多個地標性商業。

如鴻榮源壹方城、招商蛇口花園城、華僑城歡樂海岸等。

強龍也難壓地頭蛇!

多年來,在本地開發商和外來開發商多元發展層面上,深圳商業地產陷入了惡性循環。相比北京、上海和廣州等一線城市,深圳商業地產格局,本地的越來越強勢,外來的越來越進不來。長此以往,成了一盤死局,無解。

以此來看,深圳和港企長久以來的雙向“錯失”,或許并不是一日之功。

而是前期,在一次又一次的抉擇和取舍之下,雙方都不是對方的首選。后期,大家都想堅定選擇對方的時候,時機卻不再有。

近來,站在2024年的時間維度,看完多家港企的財報時,筆者看到他們最新對深圳城市商業的展望和看法。

太古指出:大灣區發展勢頭強勁,我們看好該區長遠前景,我們積極在深圳尋找新機遇。

恒隆陳啟宗指出:不計香港,本人把中國分為三組城市。第一組為上海和北京。第二組城市包括廣州、杭州、成都、深圳、南京和武漢六大城市。

跨過20多年后,太古和恒隆的話語表達里,終于有了某種對深圳更新的觀念。但其實,這是藏在和建立在過去的殘酷之上。

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