國美系部分地產項目正在轉手
　　

　

鵬潤建國大酒店已轉手，目前正在重新裝修

國美各商業項目等都已封頂，但裝修還未完工

　　鵬潤地產總裁王軍透露，國美廣場、昌平一塊一級開發土地均正在進行轉讓；知情人士稱，黃光裕之前大量拿地是為其資本運作加碼，其涉案后地產借殼計劃陷入困境

　　盡管早在一個月前關于黃光裕旗下鵬潤地產甩賣項目和土地的各種傳言就鋪天蓋地，但處在風口浪尖上的鵬潤地產始終保持沉默。

　　在歷盡多次溝通后，4月15日晚，鵬潤地產總裁王軍終于向本報披露了鵬潤地產轉讓項目的情況。

　　調查 京津均有商業項目轉讓

　　鵬潤地產總裁王軍4月15日晚向本報記者表示，鵬潤地產旗下的確有3個項目轉讓，分別是建國大酒店、國美廣場以及位于昌平的一塊一級開發土地。其中，酒店已經轉手，后兩個項目則正在進行中。

　　4月14日，記者在西南四環的國美廣場看到，一大片已經封頂的大樓，孤獨地被圍在圍擋里面，沒有動工的跡象。工地上堆著土堆，而且已經長出了雜草。走進招商處，一層的招商展示廳已經空蕩蕩，二層僅見一位工作人員。

　　在此前一天，本報記者已通過有關渠道獲得鵬潤地產打包出讓的商業項目文件。該文件顯示，鵬潤旗下還有5個商業項目的尾房在銷售，其剩余面積的估值約為11億元。知情人士透露，這些“甩尾”項目也將轉手。但這未能從鵬潤地產得到核實。

　　此前有知情人士透露，黃光裕旗下轉手的地產項目還有一些一級開發土地，主要位于昌平區及通州區的張家灣、宋莊和崔各莊。其中，通州張家灣項目面積最大，為5000畝，鵬潤地產占90%股份。對此，王軍表示：“鵬潤這次只在轉讓昌平一級開發地塊。”業內分析人士認為，鵬潤其他參與的一級開發土地未轉讓，主要是這些地塊的一級開發公司涉及到至少兩家公司股權，操作難度較大。

　　同時，記者從有關渠道獲悉，黃光裕轉讓的地產項目不僅僅涉及到北京，其他城市的地產項目也在轉讓，主要包括重慶、天津的商業地產項目及沈陽的工業用地。此外，大康國際鞋城目前是國美系持有，重慶住宅項目則在熱銷。按照之前黃光裕對地產的布局，北京項目主要由鵬潤地產操作，外地項目則主要由國美地產運作。

　　有知情人士表示，能夠迅速套現的項目，鵬潤基本未動；出手的主要是一些短期內無法獲利的項目。

　　探因 燙手“杠桿”只求變現

　　關于轉讓的原因，王軍表示，是為了要降低持有類資產比例，增加銷售類資產比例，“屬于公司原有的資產結構調整”。

　　而知情人士指出，黃光裕雖然較早就進入房地產開發領域，但其實際進行操作的項目并不多。鵬潤地產在北京較早開發的是鵬潤家園，此后就鮮有開發。而其具有一定知名度的國美第一城和明天第一城，均由黃光裕的妹夫張志銘親自操刀。“種種跡象表明，黃光裕對于地產主要看重的是地產的資本運作，并非是以實體進行開發。”

　　據上述知情人士介紹，黃光裕之前大量拿地，主要是為其資本運作來加碼，也與其經營多年的地產借殼計劃相關。黃光裕在重組中關村(6.02,-0.16,-2.59%)時，置入上市公司的項目包括大康國際鞋城、重慶鵬潤國際公寓兩個老項目以及若干在2007年底至2008年初取得的新項目。其中，大康國際鞋城只是一個鞋類批發市場，利潤不高；鵬潤國際公寓四期則尚未繳清土地出讓金，還需繼續投資。其他新取得的項目，不是未繳清土地出讓金，就是屬于根本沒有實質取得的一級開發土地。

　　“房地產業務在黃光裕的眼里，是一個杠桿產業，他意欲通過房地產項目的運作，實現資本層面的優勢跳躍。當他經營多年的地產借殼計劃成為泡影后，旗下的鵬潤地產必然要考慮其今后的發展方向。”知情人士透露，目前由黃光裕妹妹黃秀虹來主導鵬潤的發展。“黃秀虹是個謹慎的人，鵬潤地產在通過資本層面的運作功虧一簣后，則必須按照實業的套路來看待這些土地及項目。”

　　此外，該知情人士表示，黃光裕旗下的一些項目是在地價比較高的時候拿下的，現在樓市整體蕭條，項目的盈利預期也隨之下降。鵬潤選擇賣地變現是比較合理的選擇。“當然也跟目前整體資金緊張有關。”另一分析人士表示。

　　如今，鵬潤地產正在通過調整來實現其資產結構比例，但效果如何，還是個未知數。

　　■ 追問

　　●對話人物：鵬潤地產總裁王軍

　　“不會退出地產業”

　　賣出持有物業，投入住宅市場

　　新京報：部分項目轉讓后，黃光裕旗下的公司是否計劃退出地產行業？

　　王軍(以下簡稱王)：不是，鵬潤地產是要繼續做下去的。鵬潤地產持有類資產占到80%，而去年5月份公司發布的地產發展規劃就提出，要降低持有類資產比例，增加銷售類資產比例，目標是把銷售類資產比重從20%提高到80%。現在我們出售一些持有型物業，是想要抓住2009年下半年的“抄底”機會，加大住宅市場的投入。

　　近期洽談五項目，北京有兩個

　　記者：你是說在轉讓項目的同時，公司也會再拿新的地塊？

　　王：是的，我們近段時間在上海、無錫都拿了地，沈陽一個地塊也快要談成了，三個項目總體量有100萬平米，都是在招拍掛市場上拿的，不過有的地塊是合作開發。同時，在北京我們也正在談兩個項目，一個20萬平米，還有一個是30萬平米，都是在朝陽區的。

　　國美電器與鵬潤地產資金獨立

　　記者：近一年以來，鵬潤地產高管離職現象比較突出，有人認為這是國美要壓縮甚至退出地產業的一個信號，你怎么看？

　　王：以前國美系地產采取的是機會導向型發展戰略，就是看好一個地塊，然后成立一個項目公司，再由這些項目公司組成一個地產總部。現在我們要改變這種模式，準備把地產作為一個業務線來組建總部。所以我們對高管進行了“換血”，現在已經步入正常軌道了。

　　記者：黃光裕涉案一事，對于鵬潤地產有何影響？現在鵬潤地產和國美電器在資金上是相互獨立的嗎？

　　王：應該說事情剛出來時對公司是有一些影響的，但現在已經由黃秀虹女士接手，已經正常化了。國美電器和鵬潤地產雖然同屬于鵬潤投資，但卻是兩個公司兩個團隊，資金運作和業務管理都是獨立的。

　　■ 探訪項目

　　鵬潤建國大酒店

　　“大酒店”已變成辦公樓

　　蓮花池西路28號，原先的鵬潤建國大酒店。不過，4月15日下午記者趕到這里時，根本沒有發現“鵬潤建國大酒店”的招牌，這座28層的高樓建筑已經被圍擋牢牢圍住，圍擋也已經塵跡斑斑。

　　現場工作人員說，3月上旬國家測繪局就已經開始派駐施工人員和保安人員進駐，雙方交接后鵬潤地產的工作人員已經全部撤出，目前西裙樓已經設有國家測繪局的辦公區，而大樓部分將成為測繪局的辦公樓，正在重新裝修。

　　對此，4月15日晚，鵬潤地產總裁王軍表示：“的確該酒店已轉讓，但并非轉讓給了國家測繪局，而是轉讓給了一家地產投資公司，那家公司可能把大樓又出租給了國家測繪局”。記者隨后查詢得知，接手該項目的是北京僑萊塢房地產開發有限公司。對于轉讓金額，王軍表示不便透露。

　　國美廣場

　　停工中 準備轉讓部分股權

　　4月14日，記者來到位于西南四環的國美廣場。走到工地的入口處，記者和門口的三名保安攀談起來。“2月份就停工了，現在只有幾個工人還在干雜活”。

　　記者發現，項目的寫字樓、商業等都已經封頂，但是內部和外立面裝修還未完工。隨后，記者來到項目招商處，獲悉項目還在招商，但開業時間沒有確定。

　　對此，王軍表示，停工的應該是A區，主要是鵬潤與總包單位有糾紛，B區現在仍在開工。“國美廣場并不是整售，而是采取轉讓股權的形式，我們自己也會保留一部分股權，具體比例還在協商。轉讓對象是一家大型投資銀行，但還沒有簽約。”
　　（新京報）