楊明明：萬達將更加注重自持物業的發展
來源：
聯商網
2004-09-15 17:25
【楊明明】首先非常感謝這次主辦單位和承辦單位給萬達機會，介紹一下萬達地產幾年來走過的歷程，我想結合北京萬達廣場的項目和萬達集團從2000年開始達到商務地產這樣一個產品，這樣一個模式，談一下體會。應該來說大連萬達集團最早是88年成立的一個傳統型的房地產企業，92年改制，最早根據地在咱們東北遼寧大連，在2000年之前走過一個多元化發展的路子，除了傳統的房地產開發之外，還有眾所周知的足球，還有酒業，還有貿易，還有出租車，還有酒店，應該說涉及的范圍非常多。
【楊明明】當時從一個產業發展來說，是在資產運營方面有一個新的突破，走多元化的路子。應該來說，在92年改制之后，基本上大連發展應該是走向一個快速發展的快速通道。從目前來看，在大量市城區開發量來說，到現在為止仍然是首屈一指的，占的范圍是非常之高的。一直到2000年之前，大連萬達還是大連區域性的開發商，只是在東北小有名氣。
【楊明明】2000年之后，我們一個是借著西部大開發的市場發展機會，當時2000年提出來振興東北，這樣2000年開始在長春和成都兩個地方都做了跨區域開發的嘗試，一直持續到今天。那么，真正開始定單地產，或者是再把這個概念濃縮一下，就是定單商業，應該也是從2000年開始。應該來說，在這個之前，萬達在大連做的一些房地產開發項目也有一些物業，那么在這些物業經營過程中間把物業租賃給小的一些住戶，往往風險比較大，短時期內來看租金比較高。
【楊明明】但是，對于萬達品牌的建設，而且，長期穩定的租金回報來說，發現并不是跟自己的初衷非常吻合，在這種情況之下我們也探討怎么進行突破。在這種情況下，我們從沃爾瑪到后來的時代華納，一直大連大洋百貨，乃至于后來百盛，新加坡的大時代，還有酒店國際連鎖經營管理公司，應該來說現在目前萬達每一年都會定位在兩到三家世界五百強企業和亞洲一流企業和國內前三位企業進行合作。那么，從這么四年的發展上來看，應該說發展結果令人矚目。
【楊明明】因為這種發展模式，實際上所謂這種定單地產模式，應該來說是從一個比較初級的市場行為變成一個開發商自主的作用一個真正的以銷定產的這樣一種出發點，應該說萬達走出了這么一條路子。從目前情況下來看，這種模式不同于傳統的開發商。作為傳統開發商來說，比如說住宅產業，賺取住宅銷售價格，和投入成本，包括其它管理費用，包括三項費用和稅費，所有成本支出的差價。賣完之后自持的物業，包括物業品牌來說，這個課題沒有支持它。
【楊明明】最近兩年來，僅僅是寧波，我們在寧波一個新的開發區，上海楊浦區萬達商業廣場，包括北京萬達，三個物業加起來，我們將超過一百億以上。在短短兩、三年時間，有這樣的發展機會，我覺得模式在這個中間起的作用是不能低谷的。在這個中間我們也走過一段不完善的地方，因為我們作為開始，抓在住了這樣一個模式，來很快復制、發展，在兩、三年時間，開發出二、三十個商業廣場，有個是單店，有個是組合店，對資金需求量非常之大。
【楊明明】模式在開始運作過程中間，難免出現這樣那樣的問題，在2003年下半年之后，萬達經過快速發展之后，它會更加注重于自持物業的發展，包括它后續經營的情況。我覺得今天這樣的活動非常有意義，它的意義不僅在于這么多家主辦、承辦和參與單位都是我們非常熟悉的，包括業內的，包括網絡的，包括政府的，包括顧問支持，北京中原都是有強大支持的。同時，又是在CBD商務節第一天，也是上一周秋季房展最后一天，我覺得尤其是最近幾天市場情況，我感覺到七、八、九三個月，有很多企業感受到在金融政策，土地政策條件下有點感受，最近一個時期是一個拐點。就咱們北京萬達廣場這個項目，是在CBD核心區這樣一個位置，應該說是在國貿和華貿，以及CCTV和BTV核心交叉點的位置上。
【楊明明】我們做這個項目，我們覺得這個項目意義在于代表萬達，從單純的定單商業，變成在一個城市非常有商業價值的區域，怎么打造成一個更加成熟的，完整的綜合建筑體非常有力的嘗試。這種嘗試，它的市場風險和它的市場前景，包括品牌的塑造來說，可能對于相當一部分的傳統的開發商來說，它的吸引力比較大一些。因為我們感覺到單純一個房地產住宅開發是一個比較初級的開發，或者是比較傳統開發之外，那么我覺得萬達商業地產開發，就我們萬達本身來說不是代表其它發展商情況，萬達本身來說，是打造這樣一個產品。
【楊明明】我們在2003年下半年，以北京作為起始，建造建筑綜合體，我們感覺到這個產品商業價值更加大。選擇這樣的產品開發來說，是有先決條件的。但是，以這種模式來說非常有意義。那么，我們在做這個項目的時候，也是走過這樣的過程，2000年開始洽談這塊地，像我們邊上的幾個項目情況一樣，因為萬達是一個外地公司，在北京來說也是抱著一個學習的態度來做這個項目，所以我們做了非常充分的市場調研，覺得像尚都、SOHO現代城等等，這種產品跟市場需求對接做的非常棒。
【楊明明】所以，我們在這個產品上也做了一些轉型，包括我們北區在接近三十萬米純住宅項目，我們改造成是SOHO的升級版，我們在西區類似于像尚都國際這樣產品來做的。那么，這中間有一定的市場空間，有一定的市場機會，我們南區總共有22萬平方米，我們在19日時代華納，沃爾瑪，包括大洋百貨等很多酒店公司到我們現場來，有一個南區的啟動模式，標志著我們南區項目進入一個實質運作過程中間。我們感到在打造南區項目的時候，確實花了非常多的精力打造。
【楊明明】這個項目我們在地下負一層安排了世界五百強的超市，我們地面層里面有精品百貨，在東座那邊有中外合資這樣大型的百貨超市，在我們三層以上還有娛樂業和影院，包括我們的頂層還有酒店的配置，還有五星級的酒店。我們感覺到這些物業都是我們自己持有的，將近二十二萬平方米。簡單來說，二十二萬平方米，如果我的市值超過兩萬五千塊錢，市值超過五十多億，這是一個非常驚人的數字。這個對于謀求上市發展來說，國際上來說比較容易得到投資者的一種認可。所以，我就是有這樣的感想，如果說一個好的模式，盡管在打造過程中間，有這樣的一些探索的過程，但是只要這個模式在市場上真正能夠對接的，消費者能夠喜歡的，總是有它存在的價值。
【楊明明】結合我們從2000年到現在，我們做了將近二十個萬達商業廣場，在全國各地，從最北的哈爾濱沈陽，到最南邊的南寧，總共做了將近二十多個，其中有十多個已經開業的，其它幾個都是在建設中間。我們有一個感覺，就是定單地產本身來說，它的意義主要是在于以銷定產，在國內很多開發商做了很多商業地產項目，包括寫字樓，包括商業中心，包括商鋪，往往都是建成之后，再尋找下家和消費者群體，這個過程中間無疑就會拉長經營期和培育市場的過程。
【楊明明】那么，如果是定單地產的話，它的市場機會在于你在開始的時候，就已經找到了這樣一個用家，或者是買家，而且你在規劃設計階段，就已經按照要求去做了。如果你在用家和買家，合作伙伴這些人都是有強大的市場資源和消費群體資源支持的話，很顯然這個蓄水期，就是你這個產品市場培養期可能非常短，可能就是說到了明年年底，比如北京萬達廣場開業的時候，我有這些世界五百強企業進來的時候，也就意味著個市場已經形成了，并不是小業主要等兩、三年，甚至推倒重來。
【楊明明】在這個情況下，我們在王府井邊上的東方廣場，都是著重傳統的，建成之后再來招商，市場做不好，再找一些小業主過來，哪怕降低檔次和租金，這種模式完全是不一樣的。所以，這個無論是對于里面的商家，租家，還是投資者來說，無疑是一種保值和升值的這樣一個保障。所以，我們曾經開玩笑說，北京萬達廣場做這樣的項目，我們很多業主說為什么前兩年沒有來賣，總是感覺賣的比較遲。我們后來跟他們開玩笑，我們這兩年是找到世界五百強來合作，而且這五百強是真正的用家，會對你的保值和升值來說，提供了非常良好的保證。所以，我想每一個開發從這樣的角度做幕后的工作。
【楊明明】尤其是作為商務地產來說，很顯然后續經營工作非常重要，所以對于市場的培育和消費者成熟理念培養來說非常重要。比如說我們自己在北京萬大來說，我們結合產品特征，就辦了一本雜志，不是簡單的會員通信，是立足于CBD這樣的一個產品，它的前身是什么樣的，它的來世會是什么樣的，它是什么樣的群體，它是面對CBD人喜怒哀樂，考慮進行這樣的嘗試。
【楊明明】除了這個之外還有學校，這個學校就是商務學校，我們希望把我們買整層或者是一棟、兩棟的業主，我們跟北大光華學院搞培訓，跟國際知名的咨詢公司搞培訓，這樣為我們商家提供后續經營，提升他們后續經營的能力，這樣對我們的項目長治久安，和后續經營來說都是一種投入。所以，這個市場要求在商務地產和這樣盈利過程中間，可能比傳統開發商建的房，側重于物業管理這樣的要求高得多，是咱們大連萬達集團和北京萬達廣場公司對于定單地產的一個簡單的陳述。
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