出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/高天

隨著各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中期業(yè)績(jī)報(bào)逐漸披露，又到了battle的時(shí)候。

營(yíng)收、租金、規(guī)模...各項(xiàng)指標(biāo)明面攤開(kāi)后，誰(shuí)又更勝一籌？聚焦疫情穩(wěn)定及消費(fèi)向好的內(nèi)地市場(chǎng)，觀察下恒隆、太古、新鴻基、九龍倉(cāng)、瑞安、嘉里建設(shè)等主要港企2021年上半年內(nèi)地商場(chǎng)的租金收入情況及未來(lái)動(dòng)向。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年上半年六大港企內(nèi)地投資物業(yè)租金收入同比去年均呈上漲，且漲幅最低的嘉里建設(shè)也至20%；商場(chǎng)租金方面，在已公開(kāi)的企業(yè)中，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)租金收入漲幅38%，嘉里建設(shè)和太古地產(chǎn)漲幅均為40%。

一般而言，港企擁有成熟的商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且定位偏向高端，能吸引承租能力較高的奢侈品品牌，拉動(dòng)租金收入。加上2020年受疫情影響多數(shù)商場(chǎng)在上半年停擺，而今年情況穩(wěn)定，同比漲幅偏高。此外，2020年新項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，也帶來(lái)了不少租金收入。

一、太古地產(chǎn)

內(nèi)地商場(chǎng)租金情況

今年上半年，太古地產(chǎn)內(nèi)地應(yīng)占零售銷(xiāo)售額上漲77%。除未披露的廣州匯坊項(xiàng)目外，其余五個(gè)零售物業(yè)零售銷(xiāo)售額均上漲。其中北京三里屯太古里上漲85%、廣州太古匯上漲88%、成都遠(yuǎn)洋太古里上漲66%、上海興業(yè)太古匯上漲83%、北京頤堤港上漲6%。

租金收入上，上半年內(nèi)地零售物業(yè)租金收入15.38億港幣，同比上漲40%，若撇除支援?dāng)備N(xiāo)和人民幣升值的影響，租金收入總額上漲25%。

內(nèi)地零售物業(yè)計(jì)劃

北京三里屯太古里西區(qū)：作為三里屯太古里的延部分，面積2.8萬(wàn)方，項(xiàng)目已經(jīng)于2021年6月竣工，預(yù)計(jì)在年內(nèi)開(kāi)業(yè)。

上海前灘太古里：前灘太古里9月30日將正式開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積約12萬(wàn)㎡，地下三層、地上四層（局部為六層）設(shè)計(jì)，由分布于南區(qū)、北區(qū)的建筑及中央公園組成，匯聚高端零售、時(shí)尚潮流、餐飲娛樂(lè)、生活健康、文化藝術(shù)等逾200家商鋪，以及體現(xiàn)Wellness主題的體驗(yàn)式店鋪空間。

北京頤堤港二期：頤堤港二期總建筑面積45萬(wàn)方左右，是太古與遠(yuǎn)洋共同發(fā)展的一個(gè)以辦公樓為主的綜合體發(fā)展項(xiàng)目。項(xiàng)目計(jì)劃分2025年和2027年兩個(gè)階段落成。

二、恒隆地產(chǎn)

內(nèi)地商場(chǎng)租金情況

上半年，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)組合租金收入22.32億元，同比上增38%，其中高端商場(chǎng)收入顯著上漲了46%，次高端商場(chǎng)上漲3%。

次高端商場(chǎng)的溫和增長(zhǎng)主要因當(dāng)?shù)匾咔榱阈谴_診個(gè)案的影響，而且由客流量所帶動(dòng)的消費(fèi)增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。

上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)依舊是恒隆在內(nèi)地最賺錢(qián)的商場(chǎng)，兩家商場(chǎng)合力貢獻(xiàn)了14億多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市場(chǎng)的繁榮，恒隆在內(nèi)地的高端商場(chǎng)大多錄得雙位數(shù)的收入增長(zhǎng)，平均增幅達(dá)到了46%，增幅最高為昆明恒隆廣場(chǎng)72%。

內(nèi)地零售物業(yè)計(jì)劃

大連恒隆廣場(chǎng)正轉(zhuǎn)型成為云集奢侈品牌的地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)，自2020年第三季度起陸續(xù)吸納陣容鼎盛的頂級(jí)奢侈品牌進(jìn)駐，如BURBERRY、BALENCIAGA、DIOR將于2021年下半年開(kāi)業(yè)；LOUIS VUITTON將在年底開(kāi)業(yè)，GUCCI將在明年開(kāi)出。

開(kāi)業(yè)于今年3月份的武漢恒隆廣場(chǎng)，下半年也將迎來(lái)更多奢侈品牌的開(kāi)業(yè)，以此為恒隆在內(nèi)地的高端商場(chǎng)帶來(lái)可觀的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。會(huì)員計(jì)劃〝恒隆會(huì)〞和一系列商戶合作計(jì)劃也將有助于帶動(dòng)內(nèi)地商場(chǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)二期包括可銷(xiāo)售的服務(wù)式公寓、精品酒店，總建筑面積10.9萬(wàn)方，預(yù)計(jì)2023年起完工。

昆明恒隆廣場(chǎng)發(fā)展項(xiàng)目的剩余部分包括一座五星級(jí)酒店、豪華級(jí)寓所，預(yù)計(jì)2023年竣工，酒店預(yù)計(jì)2023年下半年開(kāi)幕。

沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)剩余工程涵辦公樓、沈陽(yáng)恒隆府及購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2025年分階段完成。

同時(shí)，建設(shè)中的杭州恒隆廣場(chǎng)的工程進(jìn)度也得以曝光，項(xiàng)目正在進(jìn)行打樁工程，進(jìn)度良好。目前已引入杭州首家文華東方酒店。杭州恒隆廣場(chǎng)整體預(yù)期于 2024 年起分階段落成，首階段以零售體驗(yàn)及辦公樓為主，酒店及綜合體的其余部分則預(yù)計(jì)于2025年竣工。

三、九龍倉(cāng)集團(tuán)

內(nèi)地商場(chǎng)租金情況

內(nèi)地投資物業(yè)收入主要在國(guó)際金融中心商場(chǎng)的帶動(dòng)下，收入增加45%至港幣26.77億元，營(yíng)業(yè)盈利增加50%至港幣17.8億元。零售銷(xiāo)售增長(zhǎng)勢(shì)頭持續(xù)向好，主要受奢侈品分部帶動(dòng)。

長(zhǎng)沙國(guó)金中心是華中地區(qū)的娛樂(lè)、餐飲、時(shí)尚生活、零售及文化潮流先驅(qū)。營(yíng)業(yè)第三年，收入同比上漲90 %、營(yíng)業(yè)盈利同比上漲122%。長(zhǎng)沙IFS面積達(dá)24.6萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心一直是零售商爭(zhēng)相進(jìn)駐的商場(chǎng)，目前有超過(guò)370個(gè)品牌租戶，出租率達(dá)99%，幾近全部租出。

成都IFS收入同比上漲45%，營(yíng)業(yè)盈利同比上漲54%。項(xiàng)目因網(wǎng)絡(luò)頂級(jí)品牌和將潮流趨勢(shì)融合文化創(chuàng)新而聞名，躋身內(nèi)地十大最高銷(xiāo)售商場(chǎng)行列，出租率96%。

內(nèi)地零售物業(yè)計(jì)劃

長(zhǎng)沙國(guó)金中心包括寫(xiě)字樓和酒店（1號(hào)樓尼依格羅酒店已開(kāi)業(yè)），2號(hào)樓由高級(jí)公寓和酒店組成，預(yù)計(jì)2022年下半年開(kāi)幕。

四、新鴻基地產(chǎn)

內(nèi)地商場(chǎng)租金情況

今年上半年，新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地投資物業(yè)租金收入達(dá)51.99億元，同比增長(zhǎng)25%，主要得益于內(nèi)地零售市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，尤其是高級(jí)消費(fèi)品給集團(tuán)的零售物業(yè)帶來(lái)了巨大貢獻(xiàn)。

新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地商場(chǎng)位置優(yōu)越、市場(chǎng)定位清晰、商戶組合合理，加上市場(chǎng)推廣活動(dòng)能有效吸引消費(fèi)者。

內(nèi)地零售物業(yè)計(jì)劃

未來(lái)，新鴻基將繼續(xù)采取選擇性及專(zhuān)注的策略，在內(nèi)地主要城市物色商機(jī)。除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心外，新鴻基目前在內(nèi)地的主要商業(yè)體有成都環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、上海徐家匯ITC綜合體項(xiàng)目、南京國(guó)金中心、蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、和2019年敲定的杭州江河匯項(xiàng)目、廣州南沙慶盛綜合體。

上海徐家匯ITC綜合體項(xiàng)目：220米的甲級(jí)寫(xiě)字樓和370米的摩天大樓均將安LEED鉑金級(jí)認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，目前正在施工，其中220米的甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)2022年年中竣工。27.8萬(wàn)方規(guī)模的商場(chǎng)預(yù)計(jì)在2023年底前完成。

南京國(guó)金中心：南京國(guó)金中心一期和二期的寫(xiě)字樓物業(yè)均已啟用，一期出租率已過(guò)80 %。據(jù)悉，南京國(guó)金中心的商場(chǎng)面積超11萬(wàn)方，預(yù)計(jì)2022年起分期開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目還有五星級(jí)酒店南京安仕達(dá)酒店。

杭州江河匯項(xiàng)目：杭州江河匯項(xiàng)目將分期建設(shè)為包含辦公樓、商場(chǎng)、住宅及酒店的杭州新地標(biāo)，目前規(guī)劃工作正在進(jìn)行中。

廣州南沙慶盛綜合體：廣州南沙慶盛綜合體將采取“東商務(wù)、西交通”的總體布局，打造成集辦公大樓、商場(chǎng)、酒店、住宅、服務(wù)式公寓及公共交通設(shè)施等一體大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約58萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)于2025年起分階段落成。

五、嘉里建設(shè)

內(nèi)地商場(chǎng)租金情況

今年上半年，嘉里建設(shè)內(nèi)地已落成投資物業(yè)組合錄得收入19.9億港元，同比增長(zhǎng)增加20%；內(nèi)地零售物業(yè)包括應(yīng)占聯(lián)營(yíng)公司的租金收入在內(nèi)的總租金收入為5.9億港元，同比增長(zhǎng)40%。

主要商場(chǎng)出租率按年錄得增長(zhǎng)，其中靜安家里中心高達(dá)96%、浦東嘉里城高達(dá)99%、北京嘉里中心95%、杭州嘉里中心94%。

內(nèi)地零售物業(yè)計(jì)劃

未來(lái)，嘉里建設(shè)將在內(nèi)地主要城市商業(yè)中心建地標(biāo)式綜合用途物業(yè)，為租賃資產(chǎn)組合注入新的項(xiàng)目，比如沈陽(yáng)和前海的發(fā)展中物業(yè)。同時(shí)在優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)基礎(chǔ)上，中國(guó)物業(yè)部將進(jìn)一步穩(wěn)固在內(nèi)地市場(chǎng)的地位，提升經(jīng)常性租賃收入。

目前，嘉里建設(shè)在杭州、南昌、鄭州、濟(jì)南、昆明、南京、寧波、莆田、上海、長(zhǎng)沙及營(yíng)口等地均有規(guī)劃或在建項(xiàng)目。

深圳前海嘉里中心項(xiàng)目共三期，用于商場(chǎng)、辦公、公寓、酒店等綜合使用，一期已于2020年落成開(kāi)業(yè)，是嘉里建設(shè)在前海項(xiàng)目唯一全資擁有的部分，二期持股25％，三期持股70％。

其他項(xiàng)目，沈陽(yáng)嘉里中心項(xiàng)目一期已經(jīng)完成開(kāi)業(yè)，二期部分完成，三期正在興建；天津嘉里中心二期還有待審批；鄭州的商住綜合體物業(yè)預(yù)計(jì)從2023年起分階段落成。

2019年嘉里建設(shè)在杭州拿了一宗商住地，建設(shè)成集辦公、商業(yè)、住宅一體的綜合體，將是嘉里建設(shè)繼嘉里中心后在杭州的第二個(gè)項(xiàng)目。

2021年2月，嘉里建設(shè)聯(lián)合GIC拿下浦東商住辦地塊，按照該地塊的土地規(guī)劃，其地上商業(yè)建筑面積為14.4萬(wàn)方，地下商業(yè)用途建筑面積為4萬(wàn)方。

六、瑞安房地產(chǎn)

內(nèi)地商場(chǎng)租金情況

上半年，瑞安房地產(chǎn)內(nèi)地商業(yè)物業(yè)組合租金收入增長(zhǎng)強(qiáng)勁。合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司上半年租金及相關(guān)收入總額15.7億元，同比上漲32%，其中上海是主要貢獻(xiàn)，73%的租金來(lái)自上海物業(yè)。

這其中，上海太平橋的表現(xiàn)最為搶眼，租金收入達(dá)3.59億元，同比上漲44，因客流量和零售額的上漲，加上新天地時(shí)尚Ⅰ完成資產(chǎn)提升計(jì)劃和重新定位后的重新開(kāi)業(yè)。Butterful&Creamorous、Qeelin、Le Templer等新品牌的引入也刺激了消費(fèi)。

內(nèi)地零售物業(yè)計(jì)劃

瑞安在未來(lái)會(huì)繼續(xù)專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)，在上海的布局將繼續(xù)深耕，并圍繞上海為核心向全國(guó)擴(kuò)散的戰(zhàn)略。

原淮海路太平洋百貨重新改造，將以上海太平洋新天地的身份重新亮相，這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積10萬(wàn)方左右，已經(jīng)于2019年9月開(kāi)始建設(shè)，購(gòu)物中心部分預(yù)計(jì)在2023年竣工。

上海鴻壽坊項(xiàng)目建筑工程已經(jīng)于2020年下半年展開(kāi)，預(yù)計(jì)2022年竣工。

上海瑞虹新城項(xiàng)目，9月19日，商場(chǎng)太陽(yáng)宮正式開(kāi)業(yè)。 太陽(yáng)宮坐擁18萬(wàn)方的超大商業(yè)體量，集結(jié)了一眾首店及特色業(yè)態(tài)，匯聚30%比例的上海首店、40%北上海首店、70%虹口首店。在社交場(chǎng)景中融合美食、運(yùn)動(dòng)、寵物、親子的多元社群體驗(yàn)，既滿足中高端客群不斷升級(jí)的消費(fèi)需求，也承接跨區(qū)域客群不斷外溢的消費(fèi)探索欲。

南京百子亭是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積4.8萬(wàn)方，以零售和文化設(shè)施為主。