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撰文/黃子慢 

8月12日，九龍倉集團公布6月底止中期業績。九龍倉集團主席及常務董事吳天海表示，面對不斷演變的經濟形勢，集團會對市場發展保持警覺性，并繼續適應不斷變化的市場環境。

九龍倉截至6月底止中期業績轉虧為盈，錄得股東應占盈利5.35億港元，每股盈利0.18港元，維持派第一次中期股息每股0.2港元。去年同期虧損26.37億港元。

期內，基礎凈盈利20.35億港元，同比升2.83%，主要因為利息支出和稅項減少。收入56.69億港元，同比跌19.38%。營業盈利26.57億港元，同比下跌13.87%。

集團指，全球經濟環境仍然困難重重，美國提高關稅擾亂了市場需求及供應鏈，同時持續增長的政策不確定性與地緣政治動蕩亦進一步令市場受壓。這些不利因素對集團各業務產生不同程度的影響。

在香港，集團稱，住宅市場在較有利的利率環境和交易限制放寬下展現出相對韌性�！靶沦Y本投資者入境計劃”獲優化，再加上近期港股回暖，令豪宅需求進一步增加。

按應占份額計算，期內香港發展物業確認入賬收入上升56%至4.75億港元，營業盈利下跌至3100萬港元，跌近82%。尚未確認入賬銷售額為3.05億港元。 

吳天海就表示，香港樓市需求受多項因素影響，如果利率下調、市民收入增加，以及來自新移民等的需求上升等，相信都有利樓價趨穩，隨著需求逐步增長，期望未來一至兩年內可消化大部分住宅存貨。

內地房地產市場方面，他就指仍處觀望態度。其稱，雖然政府出臺的措施成功刺激部分首次購房者入場和改善性購房需求，但房價持續下跌。期內，該方面分部整體收入下跌4%至22.44億港元，營業盈利下跌5%至14.7億港元。 

至于內地投資物業，寫字樓亦面對企業規模縮減和空間整合，租賃市場難以復蘇。供應過剩令租金水平和出租率進一步受壓。分部整體收入下跌 4% 至22.44億港元，營業盈利下跌 5% 至14.7億港萬元。

吳天海稱，內地寫字樓包括一線城市北京和上海都出現供應過剩，集團寫字樓出租率低于集團期望，但仍維持正現金流，未有財務壓力，不急于出售。

他又認為，目前投資市場有回報能力，但亦有風險，集團不太積極去增加投資，地產項目如有合適亦會考慮投資，但手上仍有項目發展中，期望獲得理想成績后再作投資。

另外，集團物流基建分部收入微升至10.76億港元，營業盈利上升11%至1.37億港元。 

但吳天海指，上半年大灣區及全球貨運情形屬非一般、有特殊因素影響，最大因素是關稅，業界之前提早避關稅，令貨運情況與正常時期不同，故上半年的情形不能作準。

同時，大型船公司聯盟在上半年重組航線，在此過渡期間，香港有小許得益 ，但6月開始穩定，信結果對香港更加不利。

他又指出，在香港的碼頭港口業務，過去幾年陸續被鄰近華南地區港口超前，繼深圳外，廣州及南沙亦已領先香港，而這是自然趨勢，因貨源目的地在大灣區，深圳及南沙都比香港近，時間、成本較香港有優勢。

以往香港優勢在于硬件較華南地區好，但他們的硬件完善后，香港的獨特優勢剩余自由港、一國兩制及普通法等，以往的優勢已經消失，相信這十幾年來的大趨勢難以逆轉。

吳天海形容，上半年相信只是黑暗前的黎明，料下半年香港形勢會比上半年差。在關稅戰影響下，前景難以預料。 

今年上半年在內地出口商趕在美國加關稅前“搶出口”帶動下，香港出口貨值同比升12.5%。

展望未來，九龍倉集團表示，不斷升級的地緣政治問題、貿易和經濟的不確定性，以及全球供應鏈轉移等復雜的外部環境因素，可能會持續加劇市場波動，限制全球經濟增長。在中國內地，潛在的政策轉變或會重塑房地產市場，但包括持續供應過剩、信心薄弱和就業市場疲軟的根本性問題，繼續阻礙復蘇。

與此同時，息口走向和整體經濟復蘇步伐，將會是決定香港樓市走勢的關鍵因素。面對不斷演變的經濟形勢，集團會對市場發展保持警覺性，并繼續適應不斷變化的市場環境。