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撰文/潘玲宣

去年8月28日，首單以奧特萊斯作為底層資產的消費類基礎設施公募REITs——華夏首創奧萊REIT正式在上交所上市。

在該項目發行之前，已有四單消費類基礎設施公募REITs接連獲批，而截至目前，包括華夏首創奧萊REIT在內，已上市的消費REITs數量達到七只。

將進入運營穩定期的成熟資產發行上市，有助于企業打通“投融建管退”的資本循環，并為未來的進一步發展提供重要機會與堅實平臺，可以說是百利而無一害。

實際上，我國基礎設施公募REITs也已進入發行的快車道。伴隨逐漸增多的消費類基礎設施公募REITs，近期，又迎來一單以奧特萊斯為底層資產類型的項目在上交所申報。

5月6日，上海證券交易所債券項目信息平臺顯示，中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金項目狀態為“已申報”。

從申報信息來看，中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金的發起人（原始權益人）為杉杉商業集團有限公司，管理人為中金基金管理有限公司，專項計劃管理人是中國國際金融股份有限公司。

資產猜想

只是，目前該項目暫未獲得上交所的受理與反饋，包括招募說明書在內的基礎設施基金相關文件也暫未公開披露。也因此，關于具體的底層資產信息也無從得知。

不過，以首單奧萊消費REITs作為參照，或許可以拆解一二。

華夏首創奧萊REIT的底層資產為濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，分別于2019年1月、2018年4月開業，兩個項目的開業時間接近，且于申報發行時均已進入成熟穩定的運營期。

據悉，杉杉商業集團的奧特萊斯項目運營主要采取聯營模式，聯營模式為按店鋪營業額一定比例分成，通常開業時分成比例較低，后逐漸提高，直至3-5年后運營成熟，分成比例達到頂峰并保持穩定，在此期間收入及盈利水平將持續提高。

以2023年12月向中國證監會申報為節點，華夏首創奧萊REIT的兩個底層資產也均在3-5年這一范圍內。

就此來推測，據商業客統計，截至到2024年12月，杉杉商業集團已經開業的項目有20個，其中有6個是在2023年至2024年期間開業，項目相對較新，發行上市概率不大。

數據來源：網絡公開資料，商業客整理

若將開業時間再往前推，2020年至2023年期間，杉杉商業集團新開業8家奧萊項目，而僅有6個項目是在2020年之前開業，若以成熟度為考量標準，“底層資產”或許更大概率從這6個項目中選擇。

有相關信息顯示，在杉杉商業集團被唯品會入主之前，2018年國內營業額前20名的奧特萊斯銷售收入均超過10億元，其中11家銷售收入超過20億元。

2017年開業的山西天美杉杉奧特萊斯、2015年開業的哈爾濱杉杉奧特萊斯和2016年開業的鄭州杉杉奧特萊斯分別在全國排行第十三、第十四和第十五位。“底層資產”的可選范圍或許能夠進一步縮小。

奧萊快跑

實際上，過去的2024年是杉杉商業集團大舉前進的一年。其年內新開業4座項目，是近年來開業數量最多的一年。

去年9月，杉杉商業集團開出第19個奧萊項目，在同月，砂之船于烏魯木齊開業落下第18子，也由此，杉杉商業集團躍居國內擁有奧萊項目數量最多的玩家。

“奧萊”相對于傳統的購物中心、百貨等零售業態，其主要特征聚焦于品牌和折扣。奧萊的商品來源于知名品牌的過季、下架商品，需要充足的品牌資源以保證經營規模；同時因其處理庫存商品的屬性，奧特萊斯的商品常年以折扣價格銷售。

目前國內奧特萊斯主要集中于消費能力較強、品牌認知度較高的一、二線城市，選址多位于運營成本較低的郊區。但隨著一、二線城市奧特萊斯消費逐漸飽和，大型開發商已開始進入三、四線城市。

據相關統計，2023年全年新開業的奧萊項目超過一半在下沉市場。而在2024年，“下沉市場”繼續作為零售商業市場的年度熱詞。

中國百貨商業協會在今年4月發布的《2024-2025年中國百貨零售業發展報告》中指出，“2024年，消費市場呈現鄉村好于城鎮，下沉市場好于一、二線城市的現象……與一、二線大城市消費增長放緩形成鮮明對比，下沉市場和鄉村消費表現良好。”

這一點在杉杉商業集團的項目選址上亦體現。事實上，杉杉商業集團在項目布局上也一直更“青睞”下沉市場。以目前已開業的20座奧萊項目來看，無一座位于一線城市，更多是在省會城市/副省級市。甚至于擇址兩城交界處，以求輻射更廣闊的市場。

在2025年至2026年，杉杉商業集團還將開業三個項目，均毫不意外地避開了核心一線城市。

其中，武漢杉杉奧特萊斯商業綜合體是杉杉商業集團在全國布局的第21座奧萊綜合體，選址武漢經開區現代服務業產業園，總投資約30億元。目前，武漢杉杉奧特萊斯已與近190家品牌達成意向合作，預計2025年6月精裝完畢后首批商戶入駐，9月正式開門迎賓。

長沙杉杉奧特萊斯廣場將是杉杉商業的第22個項目，項目將繼續以“品質奧萊”為宗旨，著力打造長沙特色新型商業街模式，擬于2025年11月正式營業。

無錫杉杉奧特萊斯廣場是杉杉商業的第23個項目，將于2026年正式亮相。項目位于無錫惠山高新區，距離無錫市中心僅15公里，距緊鄰的常州市中心僅27公里。計劃總投資20億，總占地面積約為185畝，總建體量約18萬平方米，近300個標準店鋪，超3100個免費停車位。

按照官方說法，2025-2026年，杉杉商業集團相繼迎來武漢店、長沙店、無錫店的盛大開業，正式營業的奧特萊斯項目即將達到23座。

另一方面，從杉杉商業集團的歷史腳步來看，其項目的迅速鋪開落地，不能說與唯品會毫無關系。

2011年9月，杉杉集團進軍城市商業綜合體的開山之作寧波杉井奧萊正式開業，項目由杉杉集團聯合日本三井不動產共同開發。2015年，杉杉奧萊方才在全國落下第一子，即哈爾濱杉杉奧萊，這是一座全室內的奧萊項目，以四季恒溫為特色。憑借該項目，杉杉集團正式跨入奧特萊斯連鎖化經營。

此后，杉杉集團相繼推出鄭州杉杉奧萊、舟山杉杉奧萊、太原天美杉杉奧萊、南昌杉杉奧萊、贛州杉杉奧萊、蘭州杉杉奧萊、烏魯木齊杉杉奧萊、衡陽杉杉奧萊等。截至2019年6月，杉杉集團落子10個奧萊項目。其中也不乏與外部企業合作打造的項目。

而伴隨2019年7月10日，唯品會以人民幣29億元收購杉杉商業集團100%股份，收購完成后，原本由杉杉擁有的5個奧特萊斯廣場被收入唯品會麾下，唯品會借此達到布局線下奧特萊斯業務的目的，并得以打造線上線下融合的特賣模式。

交易涉及的奧萊項目為山西天美杉杉奧萊、贛州杉杉奧萊、哈爾濱杉杉奧萊、南昌杉杉奧萊、鄭州杉杉奧萊。過往信息顯示，在當時，杉杉商業集團旗下還有多個奧特萊斯廣場在規劃建設中。

此次申報發行消費REITs，也將助力杉杉商業盤活存量資產，并為新項目的拓展提供資金支持。

不過，據唯品會此前發布的2024年第四季度及全年未經審計的業績公告，唯品會2024年的總交易額突破2000億元，同時實現49個季度連續盈利。

然而，其全年營業收入為1084.21億元，同比下降3.93%；歸屬于母公司股東的凈利潤為77.4億元，同比下降4.64%，是近幾年來首次出現營收、凈利雙降的情況。

或許在市場壓力之下，唯品會正寄希望于資產減負，以及借助線下奧萊的火熱，推動線上線下的進一步融合。