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撰文/陳寧輝

受施工進度、招商進度、市場信心，以及近三年疫情防控政策影響的商業供應市場，在2022年上半年有什么表現？

據聯商網零售研究中心統計，2022年上半年（1-6月）全國新開業的商業項目數量119個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比下跌約19%，其中三個存量改造物業。新增商業建筑面積954.22萬方，平均單體建筑面積約8萬方。

其他如119歲的北京東安市場化身潮奢買手制百貨后以東安睿錦重裝亮相，這也是王府井旗下首家買手制百貨；石家莊火車頭步行街二期、1.5萬方的萬科杭州之光·小藤街、1.7萬方的貴陽觀山湖碧樂時光、1.8萬方的興義星悅薈、1.4萬方的海寧虹運匯、徐州超級萬有巷、1.65萬方的開陽星悅茂、棗莊滕州君瑞城風情美食街區（君瑞城購物中心還未開業）、0.4萬方的商業街區青島廣德里1898等商業體量2萬方以下、商業步行街項目未在此次統計中。

一、同比下跌19%，疫情是主因

近三年來，疫情對實體商業的影響不言而喻。今年上半年，包括上海、北京、西安、吉林等多個省市散發疫情，且加強了城市管控力度，上海、長春等城市更長時間處于“城市靜態管理”狀態，這直接導致了上述兩個城市在今年上半年并無購物中心開業。

管中窺豹，受疫情管控影響，今年上半年全國新開商業項目數量并不算多，119個開業量同比去年下跌了19%。而從近五年的變化上看，除了受疫情影響最嚴重的2020年外，今年上半年開業數量是最少的。

而且整體上看，近五年開業數量呈現逐年遞減的格局。事實上這也反映了雖然大企業依然“穩定輸出”、新玩家也在嘗試入局，但整體市場開發相較“黃金”及“白銀”時代變得逾發謹慎。尤其是在新消費時代，商業更加注重體驗、個性和新鮮的玩法，這對開發企業的要求也更高，“慢工出細活”，如果還是傳統的復制化打法，恐很難獲得市場青睞，這也讓拉長了項目的建設和入市運營的周期。

二、華東開業量居高，上海無項目開業

上半年新開業的商業項目分布在全國七大區域，且開業量排序相較往年并無太大變化，華東和東北依舊鎮守“榜首榜尾”。

華東新開44個商業項目，占比接近47%；體量340.2萬方，占比也逼近三分之一。上海受疫情影響，商業停擺幾個月，在上半年并無商業項目正式開業，僅上海天山現所·創邑MIX、亭林名悅商業廣場等局部試營業的項目。華東今年上半年主要貢獻來自浙江和山東，其中浙江13個、山東10個，江蘇也有7個。

華南新開24個商業項目，占比約20%。得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業有“天時地利人和”之利。因此，上半年華南依舊領先除華東區以外的其他區，穩居榜眼之位。

華中新開21個商業項目，比較罕見的超越了西南地區成功躋身top3。湖南、湖北和河南三省均有項目開業，且湖南和湖北的開業量分別高達7個和11個，且涌入了諸如武漢萬象城這種全國性標桿商業。

西南新開19個商業項目。在成都和重慶兩大主力城市的強勢發展環境下，西南在近些年吸引了不少知名開發商的進駐，比如去年開業的香港置地重慶光環，一直引發行業關注，今年還有成都SKP等重要項目也會開出。其他如四川的巴中和綿陽，貴州的貴陽、遵義、都勻、黔西南，云南的昆明和昭通等城市均有項目開出。

華北僅新開5個商業項目，且主要集中在北京，天津以及河北均無項目開業。

西北新開4個商業項目，陜西、甘肅、新疆三省均有項目開業。

東北新開2個商業項目，分別是華潤萬象生活的沈陽皇姑萬象匯和萬達集團的哈爾濱哈東萬達廣場。

單從城市上看，開業數量超過3個的城市分別有9個，其中杭州最為突出，有8個；重慶和深圳分別有7個和5個。而開業量有2個的城市也有不少，如蘇州、南通、青島、安慶、阜陽、東莞、佛山、韶關、南寧、長沙、荊州、湘西、西安、昭通等。

三、中型體量商業主導

從商業規模的分布情況上看，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比39%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約29%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約21%；15萬方以上（含15萬方）占比約11%。

可以看到，5-15萬方的中型體量的商業項目是主流。而面積超過15萬方的大體量項目在上半年也有12個，占比不小。包括了長沙步步高星城天地、哈爾濱哈東萬達廣場、遵義方圓薈·自游港廣場三個超20萬方的項目。

四、“520”、“618”等假日營銷成香餑餑

從開業時間上看，1月開業數量最多，達60個；2-4月四個月總共才新開10個項目；5月的開業數量也得到了一定釋放，達30個；6月也有19個商業項目開業。

上半年有元旦、春節、五一、端午節、清明節等國家法定節假日，往往是項目供應的集中期。相比這些傳統節假日，從上半年開業時間情況上發現，諸如“214”、“520”、“61”、“618”等年輕人喜愛的非傳統節假日新開商業的數量也不在少數。以5月為例，網絡情人節“520”是5月開業數量最多的時間，共有8個項目亮相。電商促銷節日“618”當天，全國也有6個商業項目選擇開業。

可見，當下備受年輕人青睞的節日營銷也成為商業入市和營銷的主要選擇。

五、主要商業新看點

華潤萬象生活最高端產品萬象城半年開出3家，武漢、福州、海口；愛琴海集團的全新產品南通星銀海城市客廳亮相；合景泰富在華南開出的首座悠方產品；寶龍商業在全國的第三座寶龍城項目…除了項目本身的特色外，企業的戰略也有不少看點。

合景·悠方（廣州知識城）

合景泰富商業華南區首座“悠方”

廣州知識城悠方是合景泰富商業華南區首座“悠方”，作為TOD商業項目，位于黃埔區九龍大道地鐵14號線旺村站上蓋，總體量達14萬㎡，致力于從潮流青年、菁英白領和品質家庭的審美和需求出發，將樂活社交空間與品質生活聚場相結合，描繪出全新的城市商業范本，打造廣州東部商業新地標。

項目依據客群多樣化需求，精心規劃業態組合，目前已引入超70%城市及區域級首進品牌并簽約多個優質品牌。結合建筑設計與業態規劃，項目還打造了一條集酒吧、咖啡館、網紅茶飲與格調餐飲于一體的「U8-020酒吧街」，不但與潮流青年、都市白領等目標客群的需求高度契合，還將填補區域內夜生活空白；目前酒吧街已引入Helens海倫司、Space·Tictok Bar、 YeYe Craft Beer野爺等優質品牌。

眾多首店及連鎖品牌的入駐，既能精準匹配潮流青年、菁英白領及品質家庭對全天候高品質文化生活和沉浸式消費體驗的追求，也為后續更多優質品牌落位奠定了良好的基礎，共同構建出更加完善的消費品牌矩陣，引領區域商業發展。

武漢大悅城

城市青年無界生活想象

1月15日，大悅城控股布局武漢的第一座商業項目——武漢大悅城開業。項目位于高端人才聚集的城市新中心——光谷中心城核心位置，商業建筑面積為14萬㎡，集結區域最強6大主力店、最全網紅茶飲品牌、高級潮流零售店和最具品質兒童多元業態，強勢打造集時尚運動、美食天地、兒童生活、視聽盛宴、社交體驗等功能于一體的全新青年生活空間。

落位宇宙中心光谷的武漢大悅城，以“新光谷青年引力場”為定位，將突破傳統商業定義，創造恣意生活空間，探索新鮮生活方式，“共創”出真正符合年輕消費者心意的社交空間，打造城市社交打卡新地標。

南通星銀海城市客廳

愛琴海集團全新產品線

1月22日，愛琴海集團傾力打造的全新產品線——南通星銀海城市客廳正式開業。項目以城市客廳場景定義新型購物空間，用以滿足新青年和新家庭客群對于情感、文化、生活場景的新需求。

南通星銀海城市客廳商業面積10萬㎡，引入120余家國內外知名品牌，涵蓋運動、餐飲、體驗等全業態，一站式滿足周邊客群的購物消費需求。同時著力打造“潮流情報中心”、“活力競技主場”、“潮范親子空間”、“美食能量站”四大功能場景空間，升級城市消費體驗。據悉，開業兩日客流50w+，銷售1000w+。

廣州天河城奧萊公園

首家“奧萊+公園”主題式購物中心

1月15日，天河城商業打造的首家“奧萊+公園”主題式購物中心天河城奧萊公園開業，開啟廣州北奧萊購物新體驗。

項目地上四層，地下一層，建筑面積近10萬平方米，集購物、娛樂、休閑于一體，是廣州北奧萊購物休閑娛樂集合地。匯聚國內、國際品牌服飾、名牌珠寶、潮流運動、精品超市等主題業態，打造個性化、多樣化購物場景，為消費者帶來全新體驗。自項目建設起，已吸引周大福、六福珠寶、鉆石世家、老鳳祥、比音勒芬、G2000、HR、ELAND、愛慕、安莉芳、BELLE、Le Saunda、阿迪達斯、耐克、雅蘭家紡、夢潔、OPPO、小米等眾多國內外知名品牌搶先進駐。

天河城奧萊公園不僅沿襲天河城商業先進的經營理念與豐富的服務經驗，還首次融合全新公園式購物中心概念，為消費者提供全新的購物體驗，助力廣州北部商業人文生活再升級。

深圳領展中心城

重新定義“商業與自然關系”

1月16日重裝開業的領展中心城，以“低碳、綠色”的姿態蝶變綻放。

領展通過對場內商戶進行重新規劃，將商鋪總數量提升約20%，商場將目標客群對準年輕消費者及周邊白領，以契合福田中央商務區商圈形象。同時，針對商圈內缺乏面向家庭客群的現狀，領展中心城進行了差異化定位，將商場改裝成可滿足親子客群需求的2.0版本。

全新的領展中心城將定位為“福田中軸線上的都市桃源”，由內而外貫徹“綠色”設計。商場室內融入了四季主題，在原有的圓形主動線上，通過種類豐富的植物，引入春夏秋冬自然風情的循環。室外的天臺及廣場也配合室內的四季主題，種植了不同季節開花的植物及常綠植物，在一年四季呈現不同景象。資產提升后的領展中心城，綠地面積超過18,000 平方米，總綠化率較資產提升前提升10個百分點，達到 43.1%，場內的植物多達36種。

成都環貿ICD

港資三巨頭，全球第四座ICC

備受矚目的攀成鋼成都環貿ICD由新鴻基地產、恒基兆業地產、九龍倉集團三大亞洲地產巨擘聯袂開發，共同投資打造的全球第四座ICC，同時也是攀成鋼商圈首個商業綜合體亮相。

成都環貿ICD整體由11萬平方米體驗式購物中心和1.8萬平方米精致商業街組成，擁有gravity和Aedas等全球知名的六大建筑設計等機構的多方加持，建筑設計細節亮點頗多，值得一提的是，其外立面的主元素“絲帶”的設計靈感源自附近的“沙河”，這一點展現出新鴻基地產對成都在地文化的尊重與融合。

項目定位滿足都市新中產及其家庭需求的一站式品質消費場所，將引入眾多國際精品、時尚潮流品牌、知名美妝護膚品牌和環球饕餮美食。

比如，在零售方面帶來了United Tokyo（西南首店）、Public Tokyo（西南首店）、Mithworld Gallery（西南首店）、ZARA（城市形象店）、atelier intimo（成都首店）、周生生promessa（成都旗艦店）、十如仕（西南首店）等新進品牌。

餐飲上，星巴克臻選、奈雪的茶、Tims、Seesaw、%Arabica、M stand等一眾人氣品牌悉數囊括，其中包括了不少西南首店，如泰式料理chinchin青青、一粒孜然、BAKE CHEESE TART等。

武漢萬象城

全國首個萬象城3.0項目

武漢萬象城是華潤置地全國首座萬象城3.0旗艦商業項目，也是武漢首家萬象城，開業首日就取得了超17萬客流的成績。項目定位為“引領之城”，致力打造滿足“高端購物消費+滿足消費者情感需求＋營造格調場景氛圍”功能的高品質風尚標桿，旨在引領武漢消費與社交生活方式的全面煥新。

整體由購物中心和漫步式街區組成，項目主體由香港資深商業設計團隊Lead8操刀，攜手美國AL建筑照明設計獎得主GD-lighting大觀國際，締造了一座“漂浮”在空中的桂冠——水晶之冠。在街區設計上，武漢萬象城取材于江河華麗曲線與江船的設計靈感，以“江城”自然景觀和歷史文化形式融入設計中，還原出如在江河中扁舟搖曳的感受。

武漢萬象城打造了探索前沿體驗，聚合國際視野的高端場景，凝練四種煥新美好的生活理念——“奢賞”、“詮新”、“游趣”、“探物”。 項目引入了400余家品牌及主力店鋪，首店和旗艦店占比超過30%，給武漢帶來全新品牌組合的同時，營造的購物場景和武漢在地文化的情感聯結，引領武漢消費和社交生活方式。

南昌旭輝Cmall

旭輝商業江西首秀

南昌旭輝Cmall旭輝集團在南昌打造的超大體量綜合體項目中的商業核心，也是旭輝商業首進江西之作，“旭輝Cmall”產品線的第三個項目。

引入江西首店11家，南昌、經開區首店超過70家。其中旭輝自有文化綜合體書店二酉書店也于此開設了全國第二家門店。二酉第一家門店開設于旭輝商業代表作、建筑大師讓·努維爾中國建成首作上海恒基·旭輝天地之中，在上海書店行業中獲得《行業綜合許可證》001號證書。

南昌旭輝Cmall也打造了無界共享空間OPEN HOUSE、九巷街、童趣天地、荷之露臺等四大特色空間。

南昌二酉書店便坐落于無界共享OPEN HOUSE空間內，通過構建無界的“城市文化共享空間”，創造讓大眾享受“慢時光”體驗的生活場域。

位于B1層的九巷街為旭輝商業自有IP，此前已在成都新都旭輝Cmall、合肥肥西旭輝Cmall落地。南昌九巷街以贛派美食小鎮為主概念，打造特色主題美食聚集地。

整個兒童樓層則被打造為南昌版的“愛麗絲仙境”童趣天地，與其中品牌組合相得益彰。

“荷之露臺”不僅造型別具風雅，更設計了可互動的LED舞臺，成為一道風景線。

臺州椒江寶龍城

上海和杭州之后的全國第三座寶龍城

 6月24日，寶龍商業第89座開業項目、第三座寶龍城——臺州椒江寶龍城開業。項目毗鄰葭沚老街，坐擁一江兩岸葭沚水城核心區位，以“商業+藝術”的獨有模式，兼具古韻與新風的商業形態，“椒”響全城，奏出商業與城市融合的品質樂章。

臺州椒江寶龍城以充滿新意的業態布局，匯聚近300家優質品牌，煥新臺州商業陣列，為臺州人民加載更新鮮的消費內容、更精致的生活方式及充滿驚喜的購物體驗。蘭蔻、MUJI、Adidas supercourt 800、Hopo Snow滑雪俱樂部等國際名品，高合、smart、HUAWEI MSC、極氪、騰勢、智己等12家新能源汽車品牌，周大福、潮宏基、六福、老鳳祥等13家黃金珠寶品牌打造的珠寶藝術空間，綠茶、錢炙、東北風、湖蘭、太二、泰妃殿等饕餮美食等為臺州人民帶來全新的生活方式。

臺州椒江寶龍城的啟幕，不僅為臺州人民帶來全新的生活方式、多維度的生活場景，更以高新穎度的品牌理念，豐富多元化的品類選擇，開辟又一現象級的年輕潮玩購物高地。

海口萬象城

全國首個“海島萬象城”

6月26日，華潤萬象生活在海南的首個萬象城海口萬象城正式開業。這個全國首個“海島萬象城”無論從場景、品牌、還是市場反饋上都令人耳目一新。

海口萬象城在設計上深入融合了海口城市自然和人文特色，與國際一線設計團隊Lead8一同，將海洋文化、海島精神立意，將“漫游·街城”設計理念貫穿始終，海浪波紋般的金屬立面和天花，在陽光的照射下猶如海島中明亮燈塔，也象征著海口萬象城將以城市商業封面引領城市商業升級。在室內空間設計上，海口萬象城以“海”與”島”為靈感，將自然與藝術相融，構建出一個充滿活力的“有機島嶼” 。

基于重奢和全品類的兩大基調，海口萬象城的品牌形容詞可以有“首店收割機”、“旗艦店、概念店聚集地”、“先鋒美食場”等等。

現場實探后獲悉，海口萬象城規劃引進260家品牌，目前開業超210家。主要因一樓的重奢品牌還未開出，以及部分重奢跨層經營使得二樓也有部分門店未開出，且二樓部分輕奢品牌已經圍擋，如LONGCHAMP、MICHAEL KORS、TORY BURCH、KENT&CURWEN。

據悉，海口萬象城此番開出的品牌中，超60%為首進品牌。

諸如海南首店：Olé精品超市、萬象影城、絲芙蘭、樂高、X11、M Stand、Peet's皮爺咖啡、湊湊火鍋·茶憩、花潮·料理藝食館、TARENTUM萄木、ALB（阿利邦利）千層蛋糕、HARBORHOUSE、bebe、內外、OVV、the WAREHOUSE optic等。以及華南首家千平華為店、西西弗書店海南首家黑標店、海口首店lululemon、城市首家綜合店DESCENTE、優衣庫海南首家新形象店等。

附：2022年上半年全國新開商業項目統計表