處于房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時代”的當(dāng)下，仍有部分房企希望實(shí)現(xiàn)彎道超車，選擇以“負(fù)重”姿態(tài)前行。

近日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布2020年上半年業(yè)績報告，在收入同比大增146.3%的同時，其毛利率和凈利率卻雙雙出現(xiàn)下滑，歸屬股東凈利潤同比下降8.83%，陷入“增收不增利”的怪圈。

過去幾年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張，但擴(kuò)張背后的“虛胖”也無法回避。運(yùn)用非控股權(quán)益實(shí)現(xiàn)“狂奔”，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額已連續(xù)多年為負(fù)，在選擇“提質(zhì)增效”之后，弘陽地產(chǎn)也要直面自己的千億“焦慮”。

毛利率、凈利率雙下滑

2020年上半年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約315.7億元，較去年同期的302.5億元增長4.4%；平均合約銷售價格為每平方米14642元，較去年同期約每平方米12889元上升13.6%。

營業(yè)收入方面，截至2020年6月30日，弘陽實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為96.24億元，同比增長146.3%，增速較去年同期上漲了145個百分點(diǎn)。從具體業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，物業(yè)銷售仍是弘陽地產(chǎn)的支柱業(yè)務(wù)，占比高達(dá)97.7%。上半年，弘陽地產(chǎn)的物業(yè)銷售、商業(yè)經(jīng)營分別上漲153.8%、14.2%，而酒店經(jīng)營收入較去年同期下降28.7%。

盈利方面，上半年弘陽地產(chǎn)的毛利潤為24.34億元，同比增長115%；凈利潤為8.95億元，同比增長23.5%。值得注意的是，弘陽地產(chǎn)的毛利率和凈利潤率卻雙雙出現(xiàn)下滑，毛利率降低3.7個百分點(diǎn)至25.3%，凈利潤率也較去年同期減少了9.2個百分點(diǎn)。

銷售層面向好，弘陽地產(chǎn)卻陷入“增收不增利”的怪圈。今年上半年，弘陽地產(chǎn)歸屬股東凈利潤為6.77億元，同比下降8.83%。其在中期報告中表示，“弘陽地產(chǎn)董事會決議不會就截至2020年6月30日止6個月派付任何中期股息”。

對于“增收不增利”的現(xiàn)象，弘陽地產(chǎn)在接受北京商報記者采訪時表示，毛利率下滑主要是毛利率較高的產(chǎn)品收入確認(rèn)比例較2019年同期有所下降。此外，房地產(chǎn)已經(jīng)到了充分化競爭的時代，整個行業(yè)的毛利率都呈現(xiàn)了普遍收縮的狀態(tài)。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，“增收不增利”的背后是弘陽地產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張的直觀表現(xiàn)，銷售開支和融資成本的大幅攀升是其利潤下滑的主要原因。除此之外，最近幾年房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，拿地價格也日益走高，作為對規(guī)模仍有極大需求的房企，這方面也吞噬了弘陽地產(chǎn)的利潤。

合作開發(fā)背后的“虛胖”

2017年，弘陽集團(tuán)董事長曾煥沙提出“2020戰(zhàn)略”，表示要在2020年完成千億目標(biāo)。

為實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，弘陽地產(chǎn)并不諱言“高周轉(zhuǎn)”。早在上市之初，弘陽地產(chǎn)就在招股書中坦言，要求各城市開發(fā)團(tuán)隊在獲取土地后85天內(nèi)實(shí)現(xiàn)開工，180天內(nèi)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的開盤。“整個地產(chǎn)行業(yè)，留給我們超越的時間不多了，我覺得再過3-5年，大局就基本定了。所以這個3-5年你再趕不過去，再等個5年、8年，基本上就進(jìn)入存量和資產(chǎn)管理的時代了，那時候你再去超就很難。”弘陽集團(tuán)執(zhí)行總裁張良曾公開闡述彎道超車的必要性。

為備足“彈藥”，弘陽地產(chǎn)頻頻現(xiàn)身各地土拍市場，且拿地以高溢價居多。今年4月，弘陽地產(chǎn)經(jīng)過242輪的激烈角逐，以15.52億元競得寧波一宗宅地，溢價率為43.13%；而在今年6月底，弘陽地產(chǎn)又以聯(lián)合體的身份競價181輪，以7.87億元摘得南通一宗宅地，溢價率高達(dá)50.19%。

“房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，高溢價拿地一方面體現(xiàn)了弘陽地產(chǎn)加速擴(kuò)張的‘野心’，另一方面也傳遞出危險的信號。對于中小型房企來說，一旦‘押寶’出現(xiàn)偏差，會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

截至2020年6月30日，弘陽地產(chǎn)的土地儲備總建筑面積約為1837.4萬平方米，其中應(yīng)占權(quán)益面積約為967.78萬平方米，占比為52.67%。北京商報記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，2018-2019年，弘陽地產(chǎn)的土地儲備總建筑面積分別為1308.44萬平方米、1693.2萬平方米，但其應(yīng)占土地儲備建筑面積為723.15萬平方米、925.43萬平方米，占比分別為55.27%和54.66%。弘陽地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張更多借助于合作開發(fā)。

受合作開發(fā)影響，擴(kuò)張背后的“虛胖”也無法回避，今年上半年弘陽地產(chǎn)的非控股權(quán)益占比為29.52%，而在2017年這一占比還不到2%。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2019年的權(quán)益銷售占比為53.4%，同屬一個陣營的還有融信中國、中駿集團(tuán)、濱江集團(tuán)等。梳理上述房企，共同點(diǎn)皆對規(guī)模擴(kuò)張有強(qiáng)烈訴求，通過大量合作以達(dá)到銷售規(guī)模擴(kuò)增的目的。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著行業(yè)集中度的不斷提升，房企之間合作愈發(fā)頻繁，但這種合作也存在一些問題，例如權(quán)益銷售占比過低會面臨“增收不增利”的尷尬。

推遲的“千億目標(biāo)”

馬太效應(yīng)使然，弘陽地產(chǎn)鉚足勁頭沖刺“千億目標(biāo)”，這種“高效率”亦在負(fù)債方面有所體現(xiàn)。

截至2020年上半年，弘陽地產(chǎn)的負(fù)債總額為815.39億元，較2019年上半年負(fù)債總額714.06億元同比上漲14.19%；資產(chǎn)負(fù)債率為80.18%，同比減少2.41個百分點(diǎn)；有息負(fù)債為321.3億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)為118.4億元，占有息負(fù)債總額的36.85%。

2020年上半年，弘陽地產(chǎn)的銷售及分銷開支約為3.2億元，較去年同期增加21.4%；行政開支約為5.43億元，較去年同期增加50.3%；而融資成本約為4.25億元，較去年同期大幅上漲131.3%。對于融資成本的上漲，弘陽地產(chǎn)方面表示，融資成本的變動主要由于報告期間內(nèi)集團(tuán)土地獲取及物業(yè)開發(fā)擴(kuò)張導(dǎo)致借貸增加所致。

北京商報記者注意到，弘陽地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額已連續(xù)多年為負(fù)數(shù)，其一邊溢價增儲，一邊高息發(fā)債。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，去年3月4日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率11.5%；4月11日，發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%；6月25日，再次發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.5%；10月30日，發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率13%；11月7日，弘陽地產(chǎn)再次發(fā)行3億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%。

今年1月16日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.7%；7月21日，弘陽地產(chǎn)再次以“所得款項凈額用于為若干將在1年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期債務(wù)再融資”為由，發(fā)行了一筆將于2023年到期的金額為1.55億美元的9.7%優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)與1月發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一類別。

“密集發(fā)債的背后是企業(yè)對資金的渴求，加杠桿沖規(guī)模此前是房企‘攀高’的一個主要手段，但目前市場環(huán)境并不好，要格外注意潛在風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓同樣表示，在目前市場狀況下，中小房企實(shí)現(xiàn)彎道超車幾乎再無可能，尤其是資金面較差的開發(fā)商，“急功近利”只會帶來現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

加速狂奔過半，弘陽地產(chǎn)也開始選擇放慢腳步，2020年其銷售目標(biāo)設(shè)定為750億元，千億目標(biāo)官宣延期。對于何時完成千億目標(biāo)，弘陽地產(chǎn)方面并未就此予以正面回應(yīng)，其表示要“從內(nèi)部來找增量，修煉內(nèi)功來提質(zhì)增效”。

規(guī)模擴(kuò)張降速，在選擇“提質(zhì)增效”之后，弘陽地產(chǎn)也要直面自己的千億“焦慮”。