5月7日，廈門湖里萬達(dá)廣場盛大奠基，由此拉開了萬達(dá)集團(tuán)全面進(jìn)軍閩南的序幕。奠基典禮上，萬達(dá)方面表示，明年底，項目部分就將投入使用，整體將于2012年建成。“一個萬達(dá)廣場，一個城市中心”，萬達(dá)集團(tuán)的入廈引起了各方的關(guān)注，它獨有的模式為廈門的商業(yè)地產(chǎn)帶來了一股新風(fēng)。

　　此前，位于島外的首開·翔安城市綜合體也已奠基，而島內(nèi)的思明區(qū)也在醞釀建設(shè)城市綜合體。廈門的商業(yè)地產(chǎn)迎來了新的發(fā)展機遇，商業(yè)布局、商業(yè)業(yè)態(tài)都將發(fā)生新的變化。與此同時，廈門原有的商業(yè)模式也將面臨新的挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)格局向外拓展

　　“這么多年來，廈門的商業(yè)分布一直比較集中，基本在島內(nèi)西南面老城區(qū)一帶，島內(nèi)北部和島外幾乎是空白。”廈門德潤行商業(yè)地產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理徐君寶表示，廈門湖里萬達(dá)廣場等幾個大型城市綜合體的進(jìn)入，將有力地推動廈門整體商業(yè)布局的拓展。

　　廈門房地產(chǎn)發(fā)展已有二十個年頭，但是商業(yè)地產(chǎn)一直都是薄弱環(huán)節(jié)，沒有真正意義上完整業(yè)態(tài)布局的商業(yè)地產(chǎn)，很多房地產(chǎn)公司都回避做商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致了廈門整體商業(yè)在布局上不夠均衡，基本集中在中山路、火車站等老城區(qū)范圍內(nèi)。近年來，隨著SM、瑞景等大型商業(yè)廣場的崛起，廈門的商業(yè)分布開始向東拓展，但整體商業(yè)氛圍還較弱。

　　隨著萬達(dá)、首開等外地知名企業(yè)的進(jìn)駐，廈門的商業(yè)格局將進(jìn)一步拓展。“廈門湖里萬達(dá)廣場不僅是島內(nèi)東部的標(biāo)志性建筑，而且將完善和提升島內(nèi)東部新區(qū)的城市功能，從而引領(lǐng)廈門城市中心東移。”萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。可以預(yù)見，隨著湖里萬達(dá)廣場的建成，新的廈門商業(yè)中心也將在這里崛起。“和思明區(qū)相比，原來湖里區(qū)商業(yè)比較薄弱，規(guī)模不大，這種局面在萬達(dá)進(jìn)駐后將大大改觀。”徐君寶說。

　　不僅如此，首開、明發(fā)進(jìn)駐翔安，同安華森國際商業(yè)廣場、海滄世貿(mào)商城等多個島外項目的落成，將帶動島外商業(yè)氛圍的形成，促進(jìn)島外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　城市綜合體是發(fā)展趨勢

　　近年來，“城市綜合體”這個新名詞逐漸為廣大廈門市民所熟知。除了湖里萬達(dá)廣場外，首開·翔安城市綜合體、金帝·中洲濱海城以及島內(nèi)思明區(qū)的世茂項目等均為城市綜合體。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著廈門城市的逐步升級拓展，城市綜合體將成為未來廈門商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢之一。

　　所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、餐飲、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中城”。“城市中心的地很寶貴，需要有一個整體、成片的規(guī)劃。城市綜合體還能解決許多‘城市病’，如交通等問題。”裕景地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事總裁張志明說，“例如一個城市綜合體可停4000多部車，很可能一個星期里2000部車都不需要出去，業(yè)主在綜合體里便可實現(xiàn)所有的需求。它能在不同時間段吸引不同的人流，可以有效避免‘空心化’問題。”

　　除了解決“城市病”，城市綜合體對于開發(fā)企業(yè)來說，還能夠解決資金方面的問題，保證項目能夠持續(xù)運營。“從國際上看，商業(yè)地產(chǎn)都是持有型的物業(yè)，持有型物業(yè)將更有利于為建筑提供更好的服務(wù)和管理，帶來更持續(xù)的回報。”廈門裕景興業(yè)副總經(jīng)理劉海波說。但是持有型物業(yè)對于開發(fā)企業(yè)的資金要求比較高。“開發(fā)企業(yè)可以利用出售城市綜合體中的住宅等物業(yè)，回收部分投入，以保證商業(yè)部分的運營。”徐君寶表示，城市綜合體和原有的購物中心相比并不是絕對孰優(yōu)孰劣的問題，而要和所在地區(qū)相適應(yīng)。在一線城市適合開發(fā)城市綜合體，但是到了二三線城市，可能開發(fā)購物中心會更為實際。他同時指出，目前廈門開發(fā)的城市綜合體可能有些過量，商業(yè)氛圍的形成還需要較長時間來培育。

　　原有商業(yè)模式面臨挑戰(zhàn)

　　從拿地到開工建設(shè)，湖里萬達(dá)廣場用了不到一個月的時間，萬達(dá)的效率再次令人驚嘆。這取決于萬達(dá)獨有的商業(yè)模式。

　　“中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新，萬達(dá)的成功便在于此。”萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。萬達(dá)在全國首創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，讓十幾個國際國內(nèi)知名品牌主力店與萬達(dá)聯(lián)合發(fā)展，在萬達(dá)全國項目連鎖經(jīng)營，形成了萬達(dá)獨一無二的“商業(yè)資源”。萬達(dá)項目在開工之前，主力店的招商就已基本完成，整個項目70%－80%的租賃面積已經(jīng)有主，這些與萬達(dá)結(jié)成“戰(zhàn)略聯(lián)盟”的主力店與中小商鋪共同支撐了萬達(dá)項目的組合價值。因此，萬達(dá)在各地的項目均能在短時間內(nèi)形成熱烈的商業(yè)氛圍。

　　“廈門原有的商業(yè)模式基本都是先做建筑，再進(jìn)行招商，培育期較長，難度較大。”徐君寶說，此前，廈門的幾個大型商業(yè)，如世貿(mào)商城、SM商業(yè)廣場等都比較成功，主要取決于他們所處的地理位置以及先進(jìn)的理念和后期的統(tǒng)一運營。“這種長期的培養(yǎng)是需要資金支持的。”萬達(dá)進(jìn)入后，廈門原有的商業(yè)模式將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

　　萬達(dá)的商業(yè)模式是不可復(fù)制的，廈門原有的商業(yè)是否就沒有發(fā)展空間了呢？“廈門的許多商業(yè)廣場前期的定位都比較模糊，導(dǎo)致業(yè)態(tài)的雷同，因此做了很多年一直發(fā)展不起來。”業(yè)內(nèi)人士建議，在無法改變商業(yè)模式的情況下，廈門的商業(yè)應(yīng)該及時調(diào)整定位，抓住部分細(xì)分市場，做出特色，做出個性。
　　（廈門日報 徐魯鷺）