定位轉型 國美商都變賣月底見分曉
來源：
聯商網
2009-08-21 09:05
據了解，國美商都地上地下總建筑面積超過55萬平方米，是北京2005年最大的招拍掛項目。但從科技地產到服裝中心，黃光裕對其具體定位一直舉棋不定，4年來更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵和周東權4任總經理，國美商都仍無法順利對外營業。
商業地產資金鏈吃緊
“由于商業地產項目占用資金較大，回籠也較住宅慢，立志轉型住宅開發的國美地產一定是資金方面出了問題，才急于變賣‘家底’。”某房產策劃公司副總昨日對記者分析稱。
公開披露的消息顯示，國美商都地上規劃建筑面積35.39萬平方米、地下4層面積20多萬平方米。當年國美地產以8.05億元拿下該地，建安成本約為2000元/平方米，加上營銷推廣費用，總投入大概在24億元。
國美商都僅是當年黃光裕高價拿地的項目之一。據公開資料顯示，國美地產所競得土地項目均是在土地價格高漲之際所拿，成本很高，尤其在2007年底和2008年初拿下的三塊高價地。其中，無錫電瓶廠地塊2007年11月以5.85億元競得；重慶渝中半島商業金融地塊2008年1月以8.45億元競得；天津華明鎮地塊2008年2月以25.55億元的天價競得。
更重要的是，對這些項目的定位，黃光裕總是猶豫不決，例如國美商都幾度更名和更換總經理，一直處于半死不活的狀態，而黃光裕涉案后，地產借殼計劃又陷入困境。
“商業地產本身就是持有性項目，上市公司以此進行資本運作。真要開發的話，也得5年以上。但如果這樣的項目數量過多，資本運作又不利，盡快賣掉以解決資金回籠的問題是最佳方法。”上述副總坦言。
上述國美地產高管對此也表示認同。他還介紹，目前，整個國美系地產業務中，商業項目全部被用來變現。除國美商都、建國大酒店及昌平的一塊一級土地出讓外，公司在重慶、無錫、天津三地的土地目前正與政府商談退回事宜。
新項目轉向住宅開發
處理“不良”商業地產項目的同時，國美地產正轉向住宅開發。上述國美地產高管表示，公司近期拿到的土地均用作住宅項目。
據了解，國美地產近段時間在上海、無錫都拿了地，沈陽一個地塊也快要談成了，三個項目總體量有100萬平方米，均是拿自招拍掛市場，部分地塊是合作開發。同時，北京朝陽區規模達20萬平方米、30萬平方米的兩個項目也正在洽談中。
現在商業部分占國美地產總資產的70%，其實，早在2008年5月，國美新任管理團隊就已在新的戰略方針中，將該比例控制在20%以內。王軍曾對媒體表示，“我們希望降低一級開發的項目比例，增大二級開發，特別是住宅的開發，不再做那種占用資金太長的項目了。”
在樓市整體蕭條，項目的盈利預期下降的情況下，當年那種豪放的在一級土地市場拿地，希望獲得資本市場認可的方式已經不適宜今天的國美系了。國美地產開始著眼“短平快”項目，不再醉心于打造國美電器連鎖那么龐大的國美地產。
“黃光裕做地產較為激進，而以現任鵬潤投資集團董事長黃秀虹及國美地產總裁王軍為代表的謹慎派則將國美地產引入實體開發的道路上來。”一位不愿具名的地產業內人士總結。
（每日經濟新聞 岳偉）
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