“2008年，一些地產(chǎn)高管已經(jīng)落馬；2009年，更多的高管即將落馬。”這句話近日在地產(chǎn)圈內(nèi)悄悄流行。

　　在去年以來(lái)的樓市寒冬中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)顯然不是受沖擊最大的房企，所以市場(chǎng)一向視其為“最穩(wěn)開(kāi)發(fā)商”。然而這個(gè)“最穩(wěn)開(kāi)發(fā)商”近期也傳出了一些不那么“穩(wěn)”的消息：萬(wàn)達(dá)北京公司總經(jīng)理胡章鴻和集團(tuán)總裁助理邢文明已經(jīng)離職。昨日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部的工作人員證實(shí)了該消息，但拒絕透露兩人離職的具體原因。

　　這是最近3個(gè)月里第二起萬(wàn)達(dá)高管離職事件。就在兩個(gè)月前，集團(tuán)副總裁羅忻剛剛離開(kāi)了供職多年的萬(wàn)達(dá)。坊間傳言，上述高管們離職是因?yàn)閴毫^(guò)大。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)內(nèi)部一位不愿意透露姓名的高管更進(jìn)一步介紹，他們離職的原因與業(yè)績(jī)不佳有關(guān)。

　　或與業(yè)績(jī)不佳有關(guān)

　　胡、邢二人的離職，讓北京地產(chǎn)圈的很多人都感到驚訝。“萬(wàn)達(dá)不是要在北京開(kāi)8家店嗎？這兩人怎么會(huì)離職呢？”

　　去年12月20日，萬(wàn)達(dá)北京公司開(kāi)發(fā)的10萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)面積的石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。和北京CBD的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一起，實(shí)現(xiàn)了“一條長(zhǎng)安街，兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的布局，成功吸引了10萬(wàn)人次的客流量。

　　擔(dān)任北京公司總經(jīng)理的胡章鴻貌似干得不錯(cuò)，為何仍然會(huì)因業(yè)績(jī)不佳而下課？

　　知情人士介紹，導(dǎo)致胡章鴻離職的直接原因，是萬(wàn)達(dá)北京分公司開(kāi)發(fā)的石景山項(xiàng)目賣(mài)得不好。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早在去年3月5日就領(lǐng)到預(yù)售許可證的石景山項(xiàng)目，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想。總共795套寫(xiě)字樓，截至昨日只賣(mài)了163套。611套酒店房中，仍有170多套未能賣(mài)出。

　　北京商業(yè)地產(chǎn)界人士盧海濤說(shuō)，萬(wàn)達(dá)在北京的項(xiàng)目，大部分都是投資者購(gòu)買(mǎi)，真正自用的買(mǎi)家相對(duì)較少。他認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)石景山項(xiàng)目之所以賣(mài)得不好，固然與石景山所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)有關(guān)，但更為主要的因素還是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)不佳。2008年，北京寫(xiě)字樓成交100萬(wàn)平方米，較2007年200多萬(wàn)平方米的需求急劇走低，也低于全年150萬(wàn)平方米的供給。

　　不依賴(lài)經(jīng)營(yíng)商業(yè)賺錢(qián)

　　“業(yè)績(jī)不好，并不是指經(jīng)營(yíng)得不好，而是物業(yè)銷(xiāo)售得不好。”上述不愿意透露姓名的萬(wàn)達(dá)高管說(shuō)。

　　據(jù)他介紹，表面上以開(kāi)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)贏利的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其實(shí)并不靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)賺錢(qián)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期長(zhǎng)達(dá)8～10年，僅僅依靠租金回報(bào)賺錢(qián)，顯然不符合集團(tuán)的利益。

　　真正給萬(wàn)達(dá)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的，還是開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)。在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)是數(shù)一數(shù)二的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大部分開(kāi)發(fā)的商業(yè)廣場(chǎng)都能成功經(jīng)營(yíng)，并且與周邊的其他商場(chǎng)一起營(yíng)造新的商業(yè)圈。因此有眾多欣賞萬(wàn)達(dá)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的地方政府。尤其是萬(wàn)達(dá)還能協(xié)助引入類(lèi)似沃爾瑪、麥當(dāng)勞之類(lèi)的世界500強(qiáng)企業(yè)，這些地方政府因此格外熱情，主動(dòng)邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)到當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，并給予極為優(yōu)惠的招商條件。

　　這些優(yōu)惠條件之一，便是萬(wàn)達(dá)往往能以較低的價(jià)格拍得開(kāi)發(fā)用地。萬(wàn)達(dá)在這些土地上建造的并不只有只租不賣(mài)的大型商業(yè)廣場(chǎng)，還包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、酒店在內(nèi)的城市綜合體。商場(chǎng)雖然不賣(mài)，但是寫(xiě)字樓、公寓和酒店卻通常是高價(jià)出售的，而僅靠這一部分的項(xiàng)目銷(xiāo)售，萬(wàn)達(dá)就能收回相當(dāng)一部分投資。但在目前的形勢(shì)下，萬(wàn)達(dá)這種靠大型商場(chǎng)帶動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售的模式也將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　地產(chǎn)高管坐上“火山口”

　　自去年12月初，杭州萬(wàn)科更換總經(jīng)理開(kāi)始，短短一個(gè)月內(nèi)，合生、金地、中海、奧園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)相繼更換了地方“大員”，一些優(yōu)秀的高管被“挖角”，另一些則無(wú)奈地離開(kāi)。如今，連被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)譽(yù)為“最穩(wěn)開(kāi)發(fā)商”的大連萬(wàn)達(dá)，也開(kāi)始著手更換一線城市的高管。

　　面對(duì)市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)的開(kāi)發(fā)商高管們正集體坐上“火山口”。此前，王石曾預(yù)測(cè)，2009年的中國(guó)樓市將比2008年更為嚴(yán)峻。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，今年會(huì)出現(xiàn)大量的爛尾樓。等待地產(chǎn)高管們的未來(lái)可能將更加艱難。
　　（每日經(jīng)濟(jì)新聞 記者楊羚強(qiáng)）