聯商博客：淺品萬達廣場的商業模式之路
來源：
老何有話說
2008-12-31 16:01
萬達的三代產品可以從不同的側面進行分析，在此我的切入角度是萬達的產品組合更利于不同類型的資產組合，真正獲得商業資產證券化的發展。
翻閱了很多網站信息，也看了不少專業人士的評論，對于萬達商業地產的發展把其歸納為三個階段，即單店模式、組合模式和城市綜合體模式，并不斷用我認為并不確切的“定義”附之于其頭上。
萬達的三類產品說明：
第一代產品：2002-2003年純商業盒子式
（1）選擇省會或中心城市布局；
（2）選址都在城市最核心商圈；
（3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-6萬平左右；
（4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業賣場及萬達影院；
（5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業賣場和影院；
（6）建筑形態都為單個盒子式。
案例：長沙萬達商業廣場、南昌萬達商業廣場
第二代產品：2004年純商業組合式
（1）選擇省會或中心城市布局；
（2）選址都在城市最核心商圈；
（3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在15萬平左右；
（4）主力店一般為4家，百貨、超市、建材家電專業賣場、影院；
（5）每個主力店都為一個單體盒子，由多個盒子組成商業廣場。
案例：沈陽萬達商業廣場、天津萬達廣場
第三代產品：2006年后多產品綜合體
（1）選擇省會或中心城市布局；
（2）選址在城市副中心或新區的中心；
（3）占地面積在10-20萬平，建筑面積在40-80萬平，其中商業規模在15-20萬平左右；
（4）產品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商業街區、廣場及高尚居住社區等組成；
（5）商業的主力店一般為百貨、超市、專業賣場、影院、美食等；
（6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區+高層的組合形式；
案例：寧波萬達廣場、上海萬達廣場
從三類產品所處位置而言，一般地產或商業從業人員都能看出其物業價值最能體現的是第一、二代產品，因為都是省會城市的中心區域或最繁華區域。同樣這2類產品拿地時間均在2005年之前，相對07年而言地價相對便宜。而沒有十全十美的結局是萬達當初拿地背了一個很大包袱——沃爾瑪。以08年的眼光來看，在城市中心區域設立一個租金低廉的大型超市簡直就是浪費，而也正式沃爾瑪當年世界第一零售巨頭的頭銜，使的萬達能夠與地方政府形成互惠互利，輕松獲得這些地塊。然而從之前看到的物業平均收益看，也正式沃爾瑪的因素，造成第一、二代產品并沒有發揮其高租金高回報的優勢。
我認為萬達的第三代產品從某個側面來講也是其無奈之舉。最重要的是發達及快速發展中城市中心地塊幾乎處于零供應狀態。其次近年來越來越高的土地出讓價格也是開發商望而卻步。再次經過一番零售業知識的“普法”教育，政府也開始對沃爾瑪等這類零售500強企業不在那么的在乎或關注了（因為即使沒有500強，土地仍舊可以賣的很好很貴）。因為萬達不得不考慮如何再發展，再獲得新土地的來源，因此所謂的“城市綜合體”概念韻語而生。
中國的城市化進程中，最為常見的就是各級城市不斷的從中心向外圍發展，“造城運動”一時風靡全國。歷屆政府為追逐政績也不斷的開始了更大規模的造城運動。僅揚州而言，三任領導就發展了三個新區。最先一任大力發展西城區，引進臺灣京華城，搬遷市政府等職能部門；下一界又開始著力打造東部的廣陵新城，引進現代服務業和信息產業為核心，現任目前正在圖謀城市北部13平方公里的蜀崗生態產業園的發展。那么新造城運動自然就成為萬達再發展的主要目標。
新城市發展中對于商業最致命的就是人口導入問題，沒有人口是沒有了消費機會。雖然政府為加大招商引資力度，可以以非常低的土地價格引進萬達，但是對于一個遠離市區的商業項目而言，人口導入非企業所能為，即使政府參與支持其導入的速度也是非常之緩慢。為降低商業自有成本，那就是要增加可出售物業比重，其中住宅、辦公能就成為了首選。通過簡單商業地產杠桿原理，有效商業面積（尤其是萬達已經在全國獲得了一定知名度的前提下）能夠翹動周圍物業的價格，那么住宅、辦公在成功高溢價銷售的情況下，商業土地成本也自然下降。這就是所謂“城市綜合體“某一方面的本質。
萬達是中國商業地產資產證券化的先鋒，不可否認的是王健林在此方面的高屋建瓴。尤其是目前國內發行REITS的政策已經獲得國務院的批復，中國商業地產的新發展模式也將問世。從08年下半年金融風暴在資本市場上的表現看，多物業形態組合將更加能夠抗擊風險。在香港上市的4個REITS中，多物業組合的“領匯”就較“泓富”、“冠君”、“越秀”表現更為穩定。
我想王健林想將萬達做REITS資產已是多年的夢想，那些看似萬達從單店到組合到城市綜合體的言論其實并不一定是產品的升級，更多的是無奈+多元化的組合，因為畢竟REITS的上市資產是需要一定規模的，而且規模相對越大，其資本表現將成幾何倍成長。
本文引自聯商網博客 老何有話說：點擊查看更多
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