“王健林可能是未來(lái)中國(guó)最富有的地產(chǎn)商。”寧波和上海兩地萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的隆重開(kāi)業(yè)，更加證實(shí)了業(yè)界正流行的這一猜測(cè)。

　　當(dāng)有著萬(wàn)達(dá)標(biāo)志的建筑一幢幢立于中國(guó)主要城市核心位置時(shí)，“中國(guó)未來(lái)最富有地產(chǎn)商”的帽子就戴在了王健林的頭上。給他罩上這頂帽子的依據(jù)并不是他目前個(gè)人所擁有的財(cái)富和企業(yè)的銷售額，而是他執(zhí)掌的企業(yè)表現(xiàn)出來(lái)的創(chuàng)新能力以及他作為企業(yè)家所獨(dú)有的眼光和胸懷。

　　不僅如此，僅憑萬(wàn)達(dá)在全國(guó)已建成的商業(yè)廣場(chǎng)，其年收租金就超過(guò)10億元。僅租金收入，萬(wàn)達(dá)便可超過(guò)全國(guó)很多家房地產(chǎn)企業(yè)的年利潤(rùn)。

　　萬(wàn)達(dá)成功的訣竅是什么？難道萬(wàn)達(dá)就沒(méi)有困難嗎？帶著問(wèn)題，記者采訪了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌門人王健林。

　　萬(wàn)達(dá)最大的風(fēng)險(xiǎn)是我一個(gè)人說(shuō)的算

　　記者：這幾年來(lái)，萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展，你認(rèn)為萬(wàn)達(dá)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是什么？

　　王健林：企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)還比較好控制，萬(wàn)達(dá)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是決策風(fēng)險(xiǎn)，確切的說(shuō)就是如何防止我一個(gè)人說(shuō)的算。

　　雖然萬(wàn)達(dá)擁有幾十個(gè)購(gòu)物中心和五星級(jí)酒店，沒(méi)那么容易垮掉，我即使退休了生活也沒(méi)有問(wèn)題，但是我要為很多的員工著想。坦白的說(shuō)，我永遠(yuǎn)以“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰”的心態(tài)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。因?yàn)槲壹仁侨f(wàn)達(dá)的創(chuàng)始人、大股東，我這個(gè)人又比較強(qiáng)勢(shì)，所以一不小心很容易形成我一個(gè)人都說(shuō)的算的局面。

　　有制約才能規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，為此，我已經(jīng)作了很多的努力，例如搞了很多個(gè)股份制組合、引進(jìn)國(guó)際大財(cái)團(tuán)成為萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略投資伙伴等。我不排除在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候把現(xiàn)在的絕對(duì)控股變成相對(duì)控股，使企業(yè)決策層更加科學(xué)。

　　如果有項(xiàng)目　萬(wàn)達(dá)不缺錢

　　記者：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式雖然為易于管理，但是大大增加了資金的需求，萬(wàn)達(dá)如何解決資金的問(wèn)題？

　　王健林：持有型商業(yè)地產(chǎn)的收入來(lái)源是收租金，回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)。所以說(shuō)，一個(gè)真正做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必須做好賺慢錢的心理準(zhǔn)備。而且商業(yè)地產(chǎn)是需要培育的，沒(méi)有任何一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)就大賺，一般商業(yè)物業(yè)建成以后，都有兩三年的市場(chǎng)培育期，這是一個(gè)規(guī)律。

　　但萬(wàn)達(dá)有自己的融資渠道。在和許多世界500強(qiáng)企業(yè)的合作和談判中我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的融資模式，就是信托基金，它跟正常的上市公司不一樣，不僅不受時(shí)間限制，金額也沒(méi)有限制。目前萬(wàn)達(dá)已和澳大利亞麥格里銀行在境外建立了自己的信托基金，實(shí)現(xiàn)了融資渠道的多元化。

　　一些已建成的購(gòu)物中心給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了一些租金收入；另外，萬(wàn)達(dá)很好的信譽(yù)得到了銀行的大力支持。作為全國(guó)房地產(chǎn)金融改革的試點(diǎn)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)與幾家大銀行的總行實(shí)現(xiàn)了直接對(duì)話。所以說(shuō)，如果有項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)是不缺錢的。

　　“傍大”是萬(wàn)達(dá)商業(yè)第一法則

　　王健林：租戶要選準(zhǔn)是第一位。這主要是因?yàn)榱闶燮髽I(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如金融企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)，因此選大的零售商、連鎖零售商以及區(qū)域強(qiáng)勢(shì)零售商就是確保了它的支付能力，以保證租金長(zhǎng)期的穩(wěn)定。對(duì)此，萬(wàn)達(dá)的原則是，寧可租金上虧一點(diǎn)，也要“傍大”。目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)主力店的主要合作伙伴都是世界500強(qiáng)企業(yè)和行業(yè)的前兩名企業(yè)。有了這種原則，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)很高的租金收付率，連續(xù)四年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)的租金收付率都達(dá)到97%。

　　租金管理還有一個(gè)訣竅：除沃爾瑪、家樂(lè)福這種全球企業(yè)外，其他所有企業(yè)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)商業(yè)都要交保證金。在規(guī)劃出來(lái)之后，商業(yè)公司就要和租戶簽一個(gè)正式合同，給付一部分保證金。而且有時(shí)要“較真”，一旦制度定下來(lái)就要堅(jiān)決執(zhí)行。
　　（新商報(bào)）