來源/觀點網(wǎng) 

撰文/鐘凱

11月26日，由華潤置地、印力及中國金茂分拆的3只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，并在深交所注冊生效。

隨即，華潤置地啟動了另一次證券化的探索。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告，華潤置地（沈陽）有限公司100%股權(quán)計劃自11月28日至12月25日掛牌轉(zhuǎn)讓，底價39.15億元。此次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓事項，已于11月24日獲得華潤置地有限公司董事會批準(zhǔn)。

觀點新媒體查詢，標(biāo)的公司華潤置地（沈陽）有限公司開發(fā)過的項目包括位于華潤鐵西中心，后者涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)街及萬象匯購物中心等業(yè)態(tài)。其中，鐵西萬象匯自2015年開業(yè)，是國內(nèi)代表性的區(qū)域型購物中心項目之一。

而華潤置地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌備發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已有先例。

最大萬象匯

今年4月，華潤置地（太原）有限公司100%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，兩個月后以華潤太原萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)的“中信證券-華潤置地消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃1期”成功發(fā)行，擬募資80億元，首期43.58億元。

基于這樣的情況，外界很容易將如今華潤置地（沈陽）有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓動態(tài)與證券化聯(lián)系到一起。

華潤置地也向觀點新媒體證實，該掛牌轉(zhuǎn)讓行為是發(fā)行類REITs產(chǎn)品的必要交易安排，后續(xù)擬于12月發(fā)行以沈陽鐵西萬象匯為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

在華潤置地的商業(yè)版圖中，沈陽市場已開業(yè)項目包括沈陽萬象城（2011年）、鐵西萬象匯（2015年）、長白萬象匯（2020年）、皇姑萬象匯（2022年），以及即將于今年12月開業(yè)的三臺子萬象匯。

其中鐵西萬象匯總建筑面積25.57萬平方米（含停車場11.22萬平方米），幾乎是截至今年6月底華潤置地在營的最大體量萬象匯項目。其他地區(qū)的萬象匯體量多在8-15萬平方米，較大的諸如山東淄博萬象匯（25.07萬平方米）、煙臺萬象匯（18.94萬平方米）。

第三方披露數(shù)據(jù)顯示，截至10月上旬，鐵西萬象匯年內(nèi)累計銷售額同比增幅達38%，日均客流量同比增幅60%，暑期檔單日客流突破7.5萬人。

但一個事實卻不容忽視：2022年4月，華潤置地實際上已經(jīng)以沈陽鐵西萬象匯為基礎(chǔ)資產(chǎn)完成發(fā)行一筆CMBS，募資21億元，起息日期為2022年4月29日，期限為3+3+3+3+3+3年，利率3.30%。

在距離上述CMBS發(fā)行僅一年半之后，華潤置地披露再次計劃通過沈陽鐵西萬象匯發(fā)行類REITs的消息，由此便牽引出一系列問題——

華潤為何要中途轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他證券化市場？類REITs相較于CMBS有何吸引力？以及技術(shù)層面如何實現(xiàn)不同產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換？

CMBS亦即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券，觀點指數(shù)曾在報告中提及，這種融資產(chǎn)品本質(zhì)上是抵押貸款證券化，能在不讓渡項目控制權(quán)的情況下改善公司現(xiàn)金流。相比傳統(tǒng)的一些經(jīng)營貸，或者如果不想在失去控制權(quán)的情況下引入投資者，CMBS的融資抵押率在50%-60%，最高能做到70%。

類REITs則是基于資產(chǎn)支持專項計劃（ABS），以非公開方式向合格投資者募集資金，通過SPV投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)，是資產(chǎn)證券化和REITs有機結(jié)合的一種金融產(chǎn)品。

與CMBS最本質(zhì)的區(qū)別在于，類REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)所有權(quán)需進行變更。

證券化路線

在抵押率方面，類REITs一般不超過90%。以沈陽鐵西萬象匯為例，去年該只CMBS募資21億元，按50%-60%抵押率推算，其估值約為35-42億元，與華潤置地（沈陽）有限公司的掛牌底價39.15億元接近；若改為發(fā)行類REITs，可募資額度約為31.5-37.8億元。

一位券商人士對觀點新媒體表達看法稱，類REITs產(chǎn)品的優(yōu)點主要就是抵押率更高，或者可以實現(xiàn)項目出表。

至于轉(zhuǎn)換證券化產(chǎn)品方面，觀點新媒體了解到，沈陽鐵西萬象匯CMBS在發(fā)行一年后具有提前贖回權(quán)，因此華潤置地或?qū)⒂诮谮H回該筆CMBS，并重新發(fā)行類REITs。

有類似操作的企業(yè)還包括中國金茂。

金茂曾于2021年1月以長沙金茂覽秀城及青島金茂灣為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS，募資規(guī)模11.18億元，今年8月卻提前終止并注銷，并在10月26日重新分拆長沙覽秀城發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

無論是金茂還是華潤，它們對資產(chǎn)證券化態(tài)度的轉(zhuǎn)變都發(fā)生在今年證監(jiān)會將商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs試點之后，存量盤活迎來了一個新時期，尋求更便利融資渠道也被提上日程。

華潤置地最新回應(yīng)，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的政策落地，類REITs也成為打造多層次REITs市場的重要一環(huán)，“華潤置地將借助優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢，開展Pre-REITs→類REITs→公募REITs的多層次REITs業(yè)務(wù)，助力公司大資管戰(zhàn)略方向。”

數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，華潤置地已經(jīng)注冊160億元類REITs發(fā)行額度，并以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城、太原萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)，累計發(fā)行4單合計115億元的類REITs產(chǎn)品。

打包沈陽鐵西萬象匯發(fā)行類REITs后（以39.15億元估算），發(fā)行額度將所剩無幾。

除此以外，據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，過去三年華潤置地還以成都萬象城、深圳羅湖華潤大廈、重慶萬象城、北京華潤大廈、石家莊萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行了大約160億元CMBS。目前尚未知悉，華潤是否還會考慮將其他符合條件的項目發(fā)行CMBS。

比CMBS、類REITs更具想象力的是公募REITs，目前華潤置地以青島萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，募資額接近70億元，創(chuàng)首批試點項目募資紀(jì)錄。

與之伴隨的是一個新平臺“華潤商業(yè)資產(chǎn)”的浮現(xiàn)，它于今年6月9日才成立，核心管理團隊過往除了上文提及的青島萬象城、北京清河萬象匯、太原萬象城，還包括鄭州、青島、淄博、石家莊、濟南等13個項目運營經(jīng)驗，總建面199.24萬平方米。

這意味著，還有更多項目都有可能被華潤納入證券化的范疇當(dāng)中。