出品/獨角mall

作者/大江

近些年，國內商業地產蓬勃發展。

從太古地產、恒隆地產、香港置地、瑞安房地產等港資，到華潤萬象生活、龍湖集團、大悅城等，涌現了上海蟠龍天地、深圳大運天地、西安萬象城、JLC金陵中環等商業項目，全國優質商業“遍地開花”。

然而，當聊到商業時，日本、泰國等毗鄰亞洲國家的商業項目依然具有極強的考察以及借鑒意義。

其中日本以老齡少子化的社會現狀以及極致的人性化服務，走在商業前沿，比如主導“銀發經濟”的永旺葛西G.G Mall、、東京“文青地標”的下北澤......

近期，獨角Mall關注到，日本福岡又有一個新項目開業了。

4月24日，日本九州福岡新地標「ONE FUKUOKA BLDG.」正式開業，項目一經開業就吸引了眾多關注，據媒體報道日均客流達到了8萬+人次。

來源：沖繩時報

項目不僅擁有日本最大的Chanel精品店，同時超過一半的品牌為九州地區的首店。

ONE FUKUOKA BLDG.有哪些亮點，為何能引入日本最大CHANEL？在國內不少非標商業還在“曲高和寡”的自嗨時，項目能給到哪些借鑒思路？

01

超高層垂直商業

60+首店品牌、Chanel橫跨3層

ONE FUKUOKA BLDG.位于福岡市中央區天神一丁目，由天神地鐵站旁邊的福岡大廈改造而來。

被當地人稱為「福大廈」的福岡大廈，創建于昭和年代，曾經一度見證了天神區的繁榮發展。

伴隨著2015年「天神BIG BANG」街區改造工程計劃啟動，此后由西日本鐵道主導的「福岡大廈街區改建計劃」，將福岡大廈、天神核心大廈和天神第一名人大廈舊址綜合開發為一個全新的復合式大樓，并命名為「ONE FUKUOKA BUILDING」。

ONE FUKUOKA BLDG.是典型的垂直商業，由地下4層+地上19層組成，其中B3-B4為停車場，B2-L5層為餐飲、購物區域，L6-L7層為SKY LOBBY，L8-L17層為辦公區，L18-L19層為ONE FUKUOKA HOTEL。

來源：N×

功能復雜的ONE FUKUOKA BLDG.也以“創意交匯點”為開發理念，致力于成為多種元素匯聚的中心。

項目引入了126個品牌，其中約60個品牌為九州地區首進品牌，22家品牌為福岡唯一店。

僅從品牌來看，ONE FUKUOKA BLDG.也有諸多亮點。

比如日本最大的Chanel旗艦店。這家Chanel旗艦店橫跨L1-L3層，由建筑師 Peter Marino 設計，面積超過1160平方米，是日本最大的直營店，也將提供豐富的產品線。

蔦屋書店天神首店。位于四樓的蔦屋書店，以“通向未來的商店，消磨時光的幸福之道”為理念，不僅有書籍以及其他零售商品，還設置了滿足工作和咖啡需求的共享休息室。

來源：N×

戶外品牌Snow Peak One Fukuoka Building。該店的銷售面積約為592平方米，作為九州地區最大的服裝零售商，Snow Peak將以“HOME?CAMP”理念為基礎，提供從露營裝備到家具和服裝等豐富的產品。

此外，還包括奈良老字號品牌中川政七商店九州最大旗艦店，畫廊、生活雜貨、咖啡廳跨界混合品牌SPIRAL GARDEN九州首店，“時尚咖啡廳”Maison Kitsuné九州首店，由永旺九州經營的有機食品品牌 b!olala天神首店，巴黎時尚品牌Patou九州首店，高玉、中華料理八仙閣、梅花KITCHEN等老字號餐廳首店。

來源：N×

02

藝術屬性突出

美食空間有新意

ONE FUKUOKA BLDG.總建面為14.7萬㎡，是一個集商業、商務、會議、酒店、藝術為一體的多功能綜合體。

來源：N×

項目由KPF設計，在建筑上就融合了城市屋頂、城市網格和城市綠洲等概念。

城市屋頂與項目周邊的環境相呼應，城市網格則為One Fukuoka 各個功能區的設計奠定了基礎，綠色空間貫穿了整個建筑內部。

來源：N×

除了前文提到的“混搭”氣質以及首店經濟，項目還有以下幾個特點。

突出藝術氛圍。

ONE FUKUOKA BLDG.在商業樓層、空中大廳、酒店都設置了公共藝術裝置。

比如西南廣場的“像素樹”，在項目還未開業之前，就已經自帶流量，吸引了不少話題度；

來源：N×

從B2層-L4層的自動扶梯旁的墻壁上，設置了“Mi volas paroli”鑲嵌藝術瓷磚的公共藝術裝置；西北廣場有尼古拉·伯格曼創作的12米×8米的大型墻壁綠色藝術。

來源：N×

ONE FUKUOKA HOTEL里也展出了近80件藝術作品。

延續福岡美食之都的在地特色，強化項目的美食屬性。

美食空間也是項目的一大亮點，打造了「天神福食堂」、「iiTo TENJIN」、「天神招牌老街」等美食區域。

來源：N×

位于B1層的美食大廳「iiTo TENJIN」，引入了With Green、TAVERY WALKER、ぽきと等8家餐飲品牌；

「天神招牌老街」則匯聚了不同地區的美食，包括すし酒場さしす、博多もつ鍋專門店等7家餐飲品牌。

位于L5層的「天神福食堂」是天神最大的餐廳之一，也是項目最有特色的美食空間。

店面約460㎡，店內設有209個座位，分為“天”、“神”、“�！�、“食”四個空間，可以通過入口處的監視器來查看座位空余情況。

來源：N×

由西鐵公司與 Ringlatze 株式會社合作運營，與以往專注于白領的“職場餐廳”不同，天神福食堂希望打造成“一個能夠滿足現代職場人士多樣化工作方式和生活方式，可以靈活地用于就餐、工作、休息、社交的場所”的新型食堂，面向天神區的各類人群以及游客。

來源：N×

天神福食堂分不同時間段運營，中午是食堂提供午餐，下午到晚上就變成了酒吧，提供咖啡、酒水、飲料、甜品、小吃等，變成了休閑區。

來源：N×

突出在地文化，擴大與“周圍”的鏈接，注重可持續發展的理念。

項目在B2層-L5層的商業空間里展示了不少與福岡相關的藝術家的作品，包括包括鹿兒島睦美、宗祖圓、豐野美格和大西康昭。

ONE FUKUOKA HOTEL展出的藝術作品也以福岡大廈外觀和天神核心區的設計為主題，還有八女和紙等傳統工藝品以及福岡藝術家和攝影師的作品。

Studio PARKER作品圖：在八女和紙和福岡大廈的瓷磚上印上NIC*斑馬紋的作品  來源：N×

此外，天神福食堂與西鐵沿線的城鎮、九州政府合作，采買食材以及銷售當地特產，店內的銷售區還售賣自有產品，同時開發原創零食、原創周邊等；餐廳里的餐具也都是環保材料制成的，還會充分利用食堂的剩余食材以減少食物浪費。

天神福食堂的原創產品 來源：N×

作為由三個建筑合并改造而來的垂直商業，ONE FUKUOKA BLDG.的硬件其實不算太佳，但項目卻在這里玩出了“創意”交匯的混搭氣質，將更高的樓層留給了辦公以及酒店，L5層一整層都是天神福食堂，B2-L4層的主要商業空間也保證了整體游逛的舒適度。

對于國內商業而言，在存量商業飽和，不少存量商業逐漸失去吸引力和核心競爭力的當下，如何盤活存量商業才是重點。

當下涌現的一些非標商業，也總有些“曲高和寡”的自嗨感，缺乏對“周邊”的洞察，也沒有內核來支撐。

想來同樣“以舊換新”的ONE FUKUOKA BLDG.，或許能給到一些改造的借鑒思路。