出品/聯(lián)商專欄

撰文/和二

編輯/蔡建楨

王健林還是技高一籌。天無(wú)絕人之路，老王深諳其中的真理。誰(shuí)都知道，在2021年，王健林旗下當(dāng)時(shí)唯一的商管公司——珠海萬(wàn)達(dá)商管引入太盟投資、中信、騰訊、鄭裕彤家族等22家機(jī)構(gòu)投資者，獲得380億元戰(zhàn)投，對(duì)賭協(xié)議是2023年珠海萬(wàn)達(dá)商管公司實(shí)現(xiàn)上市。

但是幾經(jīng)周折，珠海萬(wàn)達(dá)沒(méi)能實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)。按照約定，如果上不了市，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)有義務(wù)回購(gòu)股份，并按10%-12%的年利率支付利息。但是，老王表示，回購(gòu)不了，沒(méi)錢。

投資人不得不就范。老王干脆來(lái)了一招“金蟬脫殼”，2024年1月12日，大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司成立，法定代表人為肖廣瑞，注冊(cè)資本162億元人民幣，信息顯示，這同樣是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

新人勝舊人，有了新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司，那么曾經(jīng)拉來(lái)一幫投資人并且被寄予厚望的珠海萬(wàn)達(dá)商管又怎么樣了？筆者在前期的文章中曾提出，珠海萬(wàn)達(dá)或成棄子，果然或?qū)⒊烧?/a>。

據(jù)萬(wàn)達(dá)方面介紹道，珠海萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)成為了新達(dá)盟商管理有限公司旗下子公司。目前，該公司管理著496個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)。而自太盟、中信資本、Ares Management等現(xiàn)有投資人于2021年8月投資以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)3年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。

01

600億，中東資本入局

王健林再次為新公司拉來(lái)了巨額投資。不過(guò)，這次資本吃一塹長(zhǎng)一智，不對(duì)賭了，要的是控股權(quán)。

3月30日，太盟投資集團(tuán)、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony以及穆巴達(dá)拉投資公司(Mubadala Investment Company)聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司注資600億元，持股比例達(dá)60%，而大連萬(wàn)達(dá)商管則持有40%的股份。

據(jù)報(bào)道，簽約是在大連市地方官員的見(jiàn)證下進(jìn)行的，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁齊界、萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞等6人代表萬(wàn)達(dá)集團(tuán)跟投資方簽約。這么大的生意，意外的是，王健林沒(méi)有出席。有媒體認(rèn)為，老王是不忍心親手將自己事業(yè)拱手相送，另一面亦表示了對(duì)齊界、肖廣瑞等心腹的絕對(duì)信任。

信息顯示，王健林最近一次露面是1月24日的萬(wàn)達(dá)年會(huì)，當(dāng)時(shí)王健林只是做了一番簡(jiǎn)短的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)匯報(bào)，十分低調(diào)。

600億的投資額創(chuàng)下了中國(guó)私募股權(quán)投資近5年來(lái)的單筆最大投資規(guī)模紀(jì)錄。此次投資人名單中，出現(xiàn)了中東土豪的身影。據(jù)報(bào)道，中東資本近年來(lái)瘋狂加碼中國(guó)資產(chǎn)。去年，中東地區(qū)資本宣布逾13筆對(duì)中國(guó)企業(yè)的大型投資，達(dá)到1980年以來(lái)的最高值，僅沙特阿拉伯國(guó)家石油公司，對(duì)外投資金額達(dá)到497億美元，其中面向中國(guó)產(chǎn)業(yè)的投資金額或已超過(guò)1000億元人民幣(折合約142億美元)。

2020年以來(lái)，阿布扎比投資局持續(xù)加倉(cāng)中國(guó)大陸資產(chǎn)，中國(guó)大陸在其頭寸當(dāng)中占比從2019年末的4.5%上升至2023年一季度的22.9%，截至2023年三季報(bào)披露完畢，阿布達(dá)比投資局共計(jì)入股25家A股公司，持股市值約95.67億元。

另一家機(jī)構(gòu)穆巴達(dá)拉投資公司從2015年開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，協(xié)同中國(guó)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和國(guó)家外匯管理局共同出資100億美元，用于投資中國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目。

02

王健林會(huì)失去控制權(quán)？

去年12月12日，太盟投資集團(tuán)與大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟投資集團(tuán)將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時(shí)，經(jīng)萬(wàn)達(dá)商管贖回后，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)再投資。此舉將2021年的對(duì)賭協(xié)議畫上了句號(hào)。如前所述，原本按照協(xié)議，萬(wàn)達(dá)是要回購(gòu)股份且支付利息的，但老王資金緊張，資本不得不同意新方案。

對(duì)于珠海萬(wàn)達(dá)，老王將原本持股78.83%大幅下調(diào)至40%。另一方面，既然珠海萬(wàn)達(dá)上不了市，那就成立一個(gè)新公司“大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司”，而對(duì)于新公司，資本可以繼續(xù)投資，而且占有絕對(duì)的控股權(quán)。

從珠海萬(wàn)達(dá)到新達(dá)盟，同樣是商管公司，珠海萬(wàn)達(dá)上不了市，新達(dá)盟同樣未必就行。資本已經(jīng)吃了珠海萬(wàn)達(dá)的虧，為什么還繼續(xù)看好新達(dá)盟？主要原因可能有兩點(diǎn)：

第一，萬(wàn)達(dá)商管公司的分紅讓資本有利可圖，按照萬(wàn)達(dá)的官方說(shuō)法，珠海萬(wàn)達(dá)商管近三年的分紅分別是，2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。對(duì)于商管公司這樣以管理輸出的輕資產(chǎn)公司而言，幾乎沒(méi)有什么經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力強(qiáng)，這可能是吸引資本的重要原因之一。

第二，在于資本方對(duì)于這次投資的持股比例較高，或者可以認(rèn)為，資本對(duì)新達(dá)盟買到了一個(gè)比較合適的價(jià)格。600億占股60%，就是新達(dá)盟的估值只有1000億。據(jù)媒體報(bào)道，這些年來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的估值在談判桌上縮水了將近一半。

新的商管公司，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的持股只有40%，似乎王健林徹底失去了控制權(quán)，但事實(shí)是這樣嗎？

事實(shí)可能并非如此。筆者在前期文章中曾指出，商管公司最大的價(jià)值在于“經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)項(xiàng)目”，商業(yè)項(xiàng)目是甲方，而商管公司是乙方。只有甲方愿意把項(xiàng)目委托給商管公司經(jīng)營(yíng)，這個(gè)商管公司才有價(jià)值，如果物業(yè)持有方不將項(xiàng)目交給乙方經(jīng)營(yíng)，商管公司就完全成了個(gè)沒(méi)有價(jià)值的“空殼”。

對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，所有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)幾乎都在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的手中。王健林只要擁有這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的所有權(quán)，商管公司的控制權(quán)誰(shuí)說(shuō)了算都無(wú)所謂。退一萬(wàn)步講，如果將來(lái)某一天，萬(wàn)達(dá)與投資方要分道揚(yáng)鑣，萬(wàn)達(dá)投資集團(tuán)(萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的持有方)只要取消與商管公司的合作，商管公司剩下的只能是一地雞毛。

03

萬(wàn)達(dá)商管“光芒暗淡”

目前來(lái)看，珠海萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成了新達(dá)盟的子公司，可以預(yù)見(jiàn)的是，珠海萬(wàn)達(dá)被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)束之高閣幾乎已經(jīng)成定局。如前文所述，一旦萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將大量萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理委托“大單”不再交給珠海萬(wàn)達(dá)商管公司，那么珠海萬(wàn)達(dá)就一文不值。

3月以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管已有2份股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)金額均為50.72億元，執(zhí)行法院分別為廣東省珠海市中院、上海市一中院。凍結(jié)期限分別自2024年3月18日起、2024年3月4日起，凍結(jié)截止日期為2027年3月。從執(zhí)行裁定書透露的消息來(lái)看，相關(guān)案件的類型均為“非訴財(cái)產(chǎn)保全審查”。

另外，在此之前，珠海萬(wàn)達(dá)商管還涉及另一則1億股權(quán)的凍結(jié)信息，被執(zhí)行人同樣為大連萬(wàn)達(dá)商管，執(zhí)行法院為山東省德州市中級(jí)人民法院，凍結(jié)時(shí)間為2023年7月5日至2026年7月4日。

新商管公司新達(dá)盟同樣也遭遇了股權(quán)被凍結(jié)。3月23日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司所持有的大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司約162.06億元股權(quán)被凍結(jié)。執(zhí)行法院為江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院，凍結(jié)期限自2024年3月20日至2027年3月19日。

該次股權(quán)凍結(jié)的相關(guān)案件為一起金融借款合同糾紛。其中，原告為中國(guó)民生銀行揚(yáng)州分行，四名被告分別為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司、揚(yáng)州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司、泰州海陵萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司。該案將于4月18日上午開(kāi)庭審理。

外界推測(cè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自去年以來(lái)現(xiàn)金流吃緊，三月份以來(lái)珠海萬(wàn)達(dá)、新達(dá)盟的股權(quán)接連遭到被凍結(jié)，或跟各地項(xiàng)目的資金償還兌現(xiàn)有關(guān)。隨著外部資本600億的進(jìn)入，萬(wàn)達(dá)的資金焦慮或得到大幅度緩解。

實(shí)際上，去年以來(lái)，迫于壓力的萬(wàn)達(dá)也在持續(xù)“瘦身”，頻繁出售核心資產(chǎn)。2023年至今，萬(wàn)達(dá)商管密集出售旗下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，公司已累計(jì)出售14座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。有消息稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)考慮出售旗下20個(gè)商業(yè)中心，每家估值7億-8億元。

對(duì)萬(wàn)達(dá)商管而言，輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)上市幾無(wú)可能，畢竟屬于純純的管理輸出模式——沒(méi)有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)注入，輕資產(chǎn)模式對(duì)普通投資人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)太大。而對(duì)于太盟投資集團(tuán)、中信資本這些股權(quán)投資的機(jī)構(gòu)資本而言，萬(wàn)達(dá)商管需要保持良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，每年維持可觀的現(xiàn)金分紅，否則老王真有可能徹底失去對(duì)商管公司的控制權(quán)。

如果雙方真走到那一步，老王拋棄商管公司，旗下所有萬(wàn)達(dá)物業(yè)更換其他的經(jīng)營(yíng)管理受托方，其個(gè)人聲譽(yù)無(wú)疑是巨大的失信。