來源/觀點網(wǎng) 

撰文/潘玲宣 

8月29日，合生創(chuàng)展披露半年度業(yè)績。

當(dāng)部分房企仍在為猛進的慣性買單時，合生創(chuàng)展于行業(yè)震蕩中更顯“另類”，營收、利潤等指標(biāo)普漲的同時，負債規(guī)模較上年末取得下降。

期內(nèi)，合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)收入150.8億港元，同比增加15%；毛利為53.77億港元，同比增加75%；毛利率同比上升13個百分點至36%；核心利潤15.81億港元，同比增幅達183%；凈利潤44.75億港元。

截至期末，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)為2958.32億港元，負債總額1966億港元，有息債務(wù)總額914.26億港元，有息負債規(guī)模較上年末下降5%。

股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為39.03億港元；每股基本及攤薄盈利為每股1.132港元，董事會不建議派發(fā)中期股息。

不過，董事會建議配發(fā)紅股予于公司股東，分配率為每十股現(xiàn)有股份可獲派送一股新股。

均價三萬五

上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)合約銷售額人民幣160.62億元，其中物業(yè)合約銷售為人民幣155.67億元，同比上升約1%，裝修合約銷售為人民幣4.95億元，同比下降約65%。

受銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，物業(yè)合約銷售平均售價為每平方米人民幣35576元，2022年同期為每平方米人民幣22238元，同比上升約60%。在全國樓市整體下行的背景下，縵系品牌領(lǐng)跑全國高端市場，上半年合計貢獻銷售業(yè)績達109.06億人民幣，占集團總銷售業(yè)績的68%。

從不同地區(qū)來看，大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海期內(nèi)合同銷售金額分別占總額的30%、35%、35%。

其中，大灣區(qū)的廣州及惠州于今年上半年共有22個在售物業(yè)項目，合約銷售額為人民幣47.56億元，主要項目包括廣州合生縵云、合生湖山國際及合生云山帝景。

在廣州售出建筑面積合共約為17.1萬平方米，賬面值為人民幣43.96億元，銷售額上升主要是新增廣州合生縵云及合生湖山國際熱銷所致。在惠州，售出建筑面積合共為34213平方米，賬面值為人民幣3.60億元。

長三角區(qū)域主要布局城市為上海，共有15個在售物業(yè)項目，主要包括合生濱江苑、合生東郊別墅及合生杭州灣國際新城；上海的合約銷售額為人民幣56.2億元，占集團合約銷售總額35%，主要是由于合生濱江苑銷售上半年銷售額達48.28億元。

北京及天津的合約銷售額合共為人民幣56.86億元，售出建筑面積合共為141479平方米，賬面值為人民幣56.86億元，銷售額下降主要是由于上半年銷售為樓盤尾貨單位所致。

北京及天津共有16個在售項目，其中縵合北京、合生縵云及合生me悅為主要銷售額來源。

在保交付背景下，今年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)地產(chǎn)交樓銷售收入110.61億港元，較上年同期上升37%，平均價格同比上升17%，交付總建筑面積約54.3萬平方米。于2023年上半年已落成的總建筑面積合共約為83.39萬平方米，預(yù)期于今年下半年落成的總建筑面積合共約206.35萬平方米。

今年初，曾有投資者向觀點新媒體透露，合生創(chuàng)展2023年銷售合約數(shù)計劃400億元，住宅部分的銷售收入按照76%回款率，同比去年的回款率在85%，相對保守，按照76%計算，全年預(yù)計產(chǎn)生約300億地產(chǎn)銷售收入。

此次，合生創(chuàng)展管理層表達了對此目標(biāo)的信心：“通過縵系以及在一線城市的良好市場分布，有信心實現(xiàn)全年的銷售預(yù)期計劃�！�

城市更新方面，上半年，合生創(chuàng)展新增上海合生濱江苑（129東西地塊），總建筑面積約14.76萬平方米。除濱江苑項目外，多個城市更新項目正在順利推進中，例如廣州鳳和項目、廣州珠江帝景、番禺項目等。

截至期末，合生創(chuàng)展地產(chǎn)板塊土地儲備約2108萬平方米，其中一線城市土儲達1563萬平方米，占比74%；商業(yè)板塊土地儲備727萬平方米，一線城市土儲690萬平方米，占比95%。

這些都將是合生創(chuàng)展未來發(fā)展的現(xiàn)實動力。

資產(chǎn)多面體

一直以來，合生創(chuàng)展始終強調(diào)要做一家“百年老店”，據(jù)參加當(dāng)天投資者會的相關(guān)人士透露，朱桔榕在會上又提到這一說法。

據(jù)稱，朱桔榕提到，合生創(chuàng)展的發(fā)展不是按照一年來算，公司的戰(zhàn)略和策略都是按照百年老店的規(guī)劃在發(fā)展。關(guān)于活下去的底氣，一方面是過去這么多年沒有去拍地，沒有去擴張，也沒有太多信用類的、針對項目外的信用貸款壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展負債總額為1966.6億港幣，較2022年12月31日下降2%；有息債務(wù)總額較2022年12月31日下降5%至914億港幣。

有息負債中，公司信用債僅占總有息負債余額6%；商業(yè)不動產(chǎn)貸款占總債務(wù)的約1/3，可通過租金收入實現(xiàn)項目債務(wù)自循環(huán)；境內(nèi)無公司債、中期票據(jù)等信用債余額。

截至期末，合生創(chuàng)展公開市場債務(wù)為132億元，較2022年末下降了12%。今年年內(nèi)，公開市場到期債務(wù)僅約2.375億美元債及約6.6億人民幣商業(yè)類CMBS，其中商業(yè)類CMBS已于8月完成了置換。

盡管在企業(yè)面上一切可控，甚至較以往表現(xiàn)更佳，但對于下半年市場的判斷，朱桔榕認為還是不容樂觀的。不過，在企業(yè)的角度會從幾個方面來改善。

據(jù)參會投資者介紹，主要概括為加快項目建設(shè)進度，提升客戶信心；調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)安排，集中在一線城市核心地段，集中在整體的、市中心的縵系項目上。

在接下來的具體鋪排上，下半年預(yù)計新推的住宅貨量是60萬平方米，再加上上期結(jié)轉(zhuǎn)的320萬平方米貨量，預(yù)計可售貨量是380萬平方米。

“下半年重點推售的項目，主要集中在縵云上海、縵合北京、縵云廣州和廣州的湖山國際項目，這4個項目預(yù)計可以帶來120億人民幣以上的新增銷售合約額�！�

從規(guī)模競爭到品質(zhì)競爭，地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行路徑中，既關(guān)注企業(yè)健康度，包括營收、利潤、負債等財報層面的數(shù)據(jù)指標(biāo)，也關(guān)注與長期發(fā)展緊密相關(guān)的業(yè)務(wù)水平、項目品質(zhì)、資產(chǎn)成色等。房企更需要以多面體姿態(tài)，穩(wěn)定在行業(yè)大勢中。

在地產(chǎn)主業(yè)之外，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊已發(fā)展成為輕重兩大管理模式，形成雙平臺業(yè)務(wù)，其商業(yè)版圖也在雙平臺的合力作用下逐漸擴大。

旗艦品牌合生匯出租率動態(tài)保持在99%，單一項目日均客流突破12萬人次，自有會員數(shù)超200萬人。

上半年，北京朝陽合生匯從硬裝、軟裝、品牌升級以及優(yōu)化業(yè)態(tài)配比等方面進行了全方位調(diào)整。目前朝陽合生匯75%的租戶銷售額排名北京第一，期內(nèi)銷售額同比增長37%，高于全市增長水平。

合生商業(yè)的自有IP——HOPSON JEWELLERY，也于期內(nèi)進駐北京朝陽合生匯項目二層?xùn)|側(cè)冷區(qū)。該片區(qū)面積共計1034平方米，通過客流的目的性前往，盤活商業(yè)項目冷區(qū)，較同區(qū)域原零售業(yè)態(tài)銷售額遞增10倍以上，珠寶區(qū)租金水平遞增78%�，F(xiàn)已引入22個黃金珠寶業(yè)態(tài)知名品牌。未來，有望將HOPSON JEWELLERY在全國打造成為可輸出可復(fù)制的亮點。

上海五角場合生匯成為北上海國際化核心生活中心，項目今年年1-7月總客流1897萬人次。

商業(yè)輕拓方面，期內(nèi)新簽青島北站超極合生匯、廣州白云站TOD、上海合生新天地。其中廣州白云站TOD項目為亞洲最大TOD綜合交通樞紐配套商業(yè)，總建筑面積達5.8萬平方米。

目前，合生創(chuàng)展擁有商業(yè)地產(chǎn)項目百余個，業(yè)務(wù)覆蓋北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市，已建成運營的項目面積超500萬平方米，成功構(gòu)建構(gòu)建合生匯、超極合生匯、合生廣場、hopx超極主場、MOHO等明星IP。