來源/觀點網 

撰文/龔麗欣

“共你相識三千天我沒名無姓，慶幸也與你逛過那一段旅程。”

愛情長跑，跑到終點是一種結果，跑著跑著就散了，也是一種結果。

萬達商管與IPO這場漫長“戀愛”當中，同樣沒有例外，分分合合、起起落落，是這6000多天的真實寫照。

近期，萬達商管與IPO恐再生“嫌隙”。

消息顯示，遞表五個余月的珠海萬達商管遲遲未傳出通過聆訊的消息，10月22日，該公司IPO招股書將面臨二次失效的可能。

針對此次IPO，市場普遍觀點認為，如同4月份一樣，王健林或將繼續上演“萬達速度”，迅速更新招股書，再度沖擊資本市場。

畢竟，珠海萬達商管曾與投資人承諾，假設未在2023年12月31日前完成港股上市，該公司將回購全部股份。

回購投資人手中的全部股份，涉及資金456.25億元，幾乎將掏空萬達全部的家底。

對王健林來說，“分手”的代價太大，他必然會想方設法挽留，但卸掉重資產包袱的珠海萬達商管，能否尋得“復合”可能？

一子錯，滿盤皆落索

“珠海萬達商管計劃在今年上半年完成赴港上市。”

今年年初，靠一個億“小目標”火出圈的王健林又許下了新愿望，但如今時間已走到2022年最后一個季度，萬達上市征途依舊未能圓滿落幕。

實際上，萬達商管與IPO的劇目已經上演了6000多天。

早在2005年，萬達商業初具規模之時，王健林便有了上市的打算，開始接觸JP摩根、摩根士丹利等投行。

不過，那一年香港REITs上市大門開啟，王健林在麥格理的建議下，將9家商業廣場打包到境外發行REITs，預計募集資金在10億美元以上。當年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。

一子錯，滿盤皆落索。

REITs的誘惑讓王健林錯失了上市良機，翌年，商務部出臺《關于外國投資者并購境內企業的規定》，禁止民營企業走紅籌模式上市。也就是說，包括萬達商業在內企業均無法審批過關、實現紅籌上市，萬達上市計劃擱淺。

在日后的漫長旅途中，王健林每每回憶起2005年大手一揮的決定，都不免惆悵與惋惜，他曾懊惱道：“本來有機會在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs。”

但有時候機會就是稍縱即逝。

2007年，王健林再次計劃讓萬達商業在A股上市，按照當時的報道，證監會于2010年受理了萬達商業的上市申請，但突如其來的樓市調控又成了上市的最大阻力。

幾經波折，王健林又將目光轉向了港交所。2014年，萬達商業借殼恒力商業，成功圓了上市夢。

但這并非故事結尾。

盡管當時上市平臺裝入了大量住宅、商業項目，也被稱作是當年港交所最大IPO，但那個年代，規模導向的企業并不能得到香港資本市場青睞，萬達商業上市破發、股價長期低迷。

彼時，問鼎中國首富的王健林不能忍受自己一手打造的商業帝國被資本市場低估，上市不滿兩年，萬達商業便從港交所退市，踏上了回A征程。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

但回A同樣不易，畢竟自2015年開始房地產行業的調控逐步深化，A股對于房企上市的審批更加嚴格，萬達商業排隊多年依舊無果。

當然，為了上市路途的暢通，王健林也對萬達商業做了多番調整，剝離住宅業務、更名萬達商管、轉型輕資產……

排隊近六年時間后，王健林似乎再也等不下去了。2021年3月，萬達商業宣布撤回A股IPO申請。

撤銷A股IPO僅半年時間，王健林拉來了大量資本，如珠海國資委、鄭裕彤家族等，成立了珠海萬達商管，并將以這一輕資產平臺沖擊港交所。

不過，首次遞交招股書折戟，二次遞表的情況亦不容樂觀。10月22日，珠海萬達商管IPO招股書將面臨二次失效的時間節點。

在A股與港股之間頻繁折返跑，顯然對上市始終有執念。但在地產調控趨嚴、上市估值回歸理性等當下，珠海萬達商管能否順利上市，依舊是個未知數。

已知與未知

王健林的上市坎途，縱然有行業變幻、市場波動帶來的影響，但萬達商管踏錯時機、業績隱憂等問題，同樣也是重要原因。

事實上，2021年下半年以來，因上游房地產行業調控政策不斷，疊加房企爆雷聲四起，交易所、證監會加強了物管企業上市審核及問詢次數。

據了解，2021年8月至同年年末，成功登陸港交所的物管企業僅2家，2022年開年至今，成功上市的物管企業亦不過4家；與此同時，包括瑞安新天地、潤華物業、龍湖智創生活等多家物管公司均出現招股書失效的情況。

如果細分至純商管公司，近兩年上市的僅有星盛商業一家。

數據來源：交易所、觀點指數整理

此外，自2022年開始，港交所主板上市盈利門檻將提高60%，即“上市申請人于三年營業紀錄期累計稅后凈利潤不低于8000萬港元：最近一個財政年度不低于3500萬港元，前兩個財政年度累計不低于4500萬港元”。

這一新規的實施，也意味著一些規模較小物管公司的上市路將更加曲折。

身處行業洪流的珠海萬達商管，必然也會經歷監管層面帶來的壓力，從而拖累上市進程。

從估值層面看，在地產行業下行背景下，物管行業估值回歸理性，與此同時，受宏觀增速下滑、居民消費意愿減弱與疫情沖擊等不確定性因素影響，過往PE較高的商管公司也出現了股價下跌情況。

此前，申港證券發布報告稱，物企資本市場表現急轉直下，物業板塊市盈率（TTM）2021年初達到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業服務板塊市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達60.97%。

從目前已經上市的商管平臺來看，盡管華潤萬象生活依舊是當前PE最高的公司，但市盈率亦較上市之初下降六成，寶龍商業、中駿商管、星盛商業等降幅更甚。

數據來源：交易所、觀點指數整理

根據此前招股書，此次珠海萬達商管上市前估值為280億美元或人民幣1800億元。

對此，分析人士提到，近期市場行業低迷，珠海萬達商管估值或低于預期，這或許也是沒能如期上市的原因之一。

畢竟，王健林在意萬達商管的估值，這是人盡皆知的事情。

從企業層面來看，珠海萬達商管上市的隱憂并非只有一種：其一是投資風險，其二便是輿論風險。

據了解，2009年，完成學業回國的王思聰并無接班王健林的意思，從父親手中接過5個“小目標”，開啟了自己的投資之路。

翌年，王思聰成立了普思資本，同時通過普思資本先后投資了樂視體育、漢拿山、英雄互娛、大眾點評、網魚網咖、笑果文化等幾十家公司，創下5億變50億的成績。

不過，人生走過高山，必然也將面臨低谷。開門紅之后，王思聰便接連碰壁，旗下投資的樂視體育、熊貓TV等接連衰敗，作為投資人的王思聰亦損失慘重。

據查閱，目前王思聰出任高管或股東的多家公司股權接連遭遇凍結，企查查、天眼查等平臺上有關王思聰的風險提示、預警提示超千條。

與此同時，王思聰作為話題人物，亦時常為萬達帶來輿論風險，過往“一罵成名”、娛樂圈“王校長”等戰績歷歷在目，前不久其個人微博賬號更因違反相關法律法規，處于禁言狀態。

父子一脈相承，王思聰的行為也會引發資本市場關注，尤其是珠海萬達商管上市敏感期，投資人、市場或也擔心其帶來未知風險。

8月29日，王思聰正式卸任萬達集團董事職務。

分析人士提到，王思聰退任，不排除王健林在重新思量接班人，但是在珠海萬達商管上市關鍵時期，這一舉措更像是在規避風險。

最壞的打算

根據香港聯交所規定，招股書有效期為6個月，如果計劃上市公司在上市申請材料遞交6個月內沒有成功上市，將面臨失效。

2021年10月21日，珠海萬達商管首次遞交招股書，翌年4月21日首次失效。

4月22日晚間，該公司二次遞交招股書，新招股書亦將在10月22日面臨失效。

對此，市場普遍觀點認為，珠海萬達商管或將再次光速更新招股書。

與此同時，此前珠海萬達商管承諾，假設投資者持有股份未在2023年12月31日前轉換為H股，該公司股東將回購全部股份。

如今距離2023年12月31日還有400余天，按照招股書6月有效期，王健林還擁有兩次試錯機會。

以王健林的上市決心，加之與投資人的承諾，不難看出將繼續遞表。

不過，當前的市場情緒來看，王健林可能需要做好最壞的打算：假設后續兩次遞表均不能如愿，大股東大連萬達商管有義務向珠海萬達商管的Pre-IPO投資者回購股份。

按照此前招股書披露的數據，Pre-IPO投資者共計持有15.33億股珠海萬達商管股份，而高達380.21億元的投資額將成為潛在負債（不計算董事及高級管理人員的持股數量，未考慮珠海國資委的30億元投資）。

不僅如此，根據此前簽訂的協議，每股撤資股份的撤資價格等于自交割日期起至全額支付撤資價格之日止每股投資對價每年（以365天為基礎）預提所得稅稅后（如有）年內部收益率8%產生的回報，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。

據觀點新媒體查閱，投資人入股珠海萬達商管的時間為2021年7月至8月，以2023年12月31日為計算終點，不考慮股息影響，粗略計算，大連萬達商管需承擔的撤資價格為456.25億元。

數據來源：企業招股書、觀點指數整理

根據大連萬達商管此前披露的2022年中期債券報告，截至報告期末，該公司有息債務總額1398.25億元，其中，一年內到期的短期負債為33.95億元，一年內到期的長期借款為101.35億元，一年內到期的應付債券為93.79億元，一年內到期的其他非流動負債1.27億元。

報告期末，該公司現金及現金等價物余額為315.53億元，足夠應對一年內到期的負債；不過，如要進行股份回購，同樣“囊中羞澀”。

此前，標普全球評級發布報告稱，將萬達商管以及其子公司萬達香港的評級展望從“穩定”調整至“負面”。

標普表示，上市申請結果、上市時間和市場價值仍存在不確定性。如果珠海萬達在2023年底前未能上市，且所有Pre-IPO投資者選擇執行回售權退出投資，萬達商管和大連萬達集團的流動性和財務指標或將惡化。