天津作為新一線城市，擁有數百年的歷史積淀，享受京津冀一體化政策紅利，無論是經濟發(fā)展還是商業(yè)發(fā)展，均具有蓬勃的生命力。天津在我國“城市綜合競爭力指數”排名中位列前十，經濟水平和服務業(yè)發(fā)展趨勢良好。

2013年—2017年天津市GDP和服務業(yè)比重

《新一線城市魅力報告》顯示，天津在商業(yè)資源集聚指數榜排名第五，對品牌具有很大吸引力。

據統(tǒng)計，近五年來，首進天津的品牌平均每年達35家左右，“喜茶”等多家網紅品牌都有進津打算。

而基本選址因素決定了品牌生死，包括：所在城市經濟發(fā)展水平、商圈、區(qū)位、客流、意向購物中心的發(fā)展?jié)摿Φ鹊取Ｄ敲矗放葡脒M天津如何選址才最科學？以下是深入解讀。

1、交通便利、成本兼顧的新興商圈是首要選擇

品牌首次進天津，需要選擇一個合適的區(qū)域。

放眼天津，市六區(qū)人口多，眾多傳統(tǒng)商圈商業(yè)飽和度高，同時品牌重合度高，交通也較為擁堵。

天津市六區(qū)人口、面積柱狀圖

而環(huán)城區(qū)域人口集中度低，成熟的商業(yè)項目少，并不適宜新進品牌發(fā)展。因此，天津城市副中心的新興商圈成為業(yè)內公認的選址首選，人流量、交通便捷度、開店成本兼顧。

上圖為天津城市人口熱力圖，推薦品牌在綠色環(huán)狀區(qū)位選址。據觀察，紅色圓圈內的位置是西站城市副中心地帶，背靠傳統(tǒng)天津商圈，與天津西站接軌，釋放高鐵紅利，是絕佳選址地點，今年下半年即將開業(yè)的L+MALL天津陸家嘴中心即坐落其中。

中心內接近交通樞紐的商業(yè)中心最優(yōu)，其中以地鐵、公路交通便利為佳。立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角間指的就是這個位置。

L+MALL天津陸家嘴中心即是典型主角間位置

2、人流量即商業(yè)紅利

調查顯示，天津新興商圈正在打破傳統(tǒng)商業(yè)格局，品質檔次升級，逐漸分羹傳統(tǒng)商圈。建議品牌首次進津選在有成熟配套、交通便利，并有大型成熟社區(qū)的新興商圈。

人流量即商業(yè)紅利。研究表明，經過新店址門口的每小時最少人流量在1500~2700人之間。預估平均每小時人流2700以上為最高分。

美國黑色星期五某奧特萊斯的客流盛況

從以下區(qū)位圖可以看出，L+MALL天津陸家嘴中心坐落內環(huán)線、中環(huán)線、快速路等環(huán)狀交通動脈，10余條主干道環(huán)繞，項目地處地鐵1號線上蓋，46條公交線路穿行。各區(qū)域客源可源源不斷輸送。

競爭評估完善與否決定你離成功還有多遠

無論在哪個區(qū)域，商圈內競爭對手的品牌對你影響的程度，還有距離的遠近、營業(yè)時間、賣場面積、停車情況、位置也都會影響你的銷售業(yè)績。主要競爭評估因素有以下幾點：

因素一：品牌密集度

資深業(yè)內人士認為，不要選擇知名品牌過于密集的區(qū)域，但如果沒有成熟的商圈作為依托，缺少零售氛圍，也不建議品牌入駐。品牌選擇商圈和購物中心，要因地制宜。

陸家嘴中心附近人口熱力地圖

從上圖可以看出，L+MALL天津陸家嘴中心所在區(qū)域依托西站和老城廂旅游文化圈，旅游人群年近600萬，兩大商業(yè)板塊資源完美疊加，并與南京路商圈中諸多優(yōu)質商業(yè)項目和品牌形成良好的競爭氛圍。同時覆蓋中高檔社區(qū)72個，坐擁千萬級客源。

因素二：所選購物中心的差異化定位

需關注所選擇購物中心是否和商圈內其他購物中心定位上有明顯差異化，這決定了商圈內其他購物中心進場品牌的差異化程度。

L+MALL定位是以區(qū)域內家庭客群為主，提供精致化生活體驗，同時覆蓋商務、旅游、一般消費人群的需求。與同商圈內的水游城、天佑城等項目形成鮮明對比，品牌重合度較低。

商業(yè)預判與實際結合，L+MALL綜合評分最高

品牌選址本就是一場博弈，只有把“商業(yè)預判+實際”結合起來，才會形成最優(yōu)方案。結合上述選址因素綜合考量，L+MALL天津陸家嘴中心綜合評分最高，是進津品牌選址的優(yōu)質場地。

1、區(qū)位佳，交通好，項目坐擁地鐵上。

2、背靠傳統(tǒng)商圈，借力虹吸效應。

3、經濟實力與團隊專業(yè)性雙優(yōu)。

精美的下沉廣場

4、定位差異明顯，多家名品入駐。

據了解，目前L+MALL天津陸家嘴中心已與多家知名品牌簽約，除了天津首家寶燕集市、世界500強綠地旗下高端精品超市G-Super、高端影城百麗宮和錢柜KTV等，還有多家實力零售品牌即將入住，其中包括：

金藝繪

經國家教委正式批準的優(yōu)秀社會力量辦學機構，依托于魯迅美術學院等院校藝術資源，脫胎于美院教學形式與思維的專業(yè)少兒美術書法教育機構。

AK CLUB

以和平年代下演繹軍旅風而聞名的設計師品牌。以“PEACE WORK & LFE"為品牌理念，設計師將老軍裝的超凡功能性與當今流行趨勢相結合。

Art manuel

針對能夠享受自我生活方式的女性家居雜貨店。主要特征是，店內充滿了各種有趣可愛的商品和陳列點， 就像打翻了公主的百寶箱一樣琳瑯滿目。由原創(chuàng)產品和買手精選產品組成。

GXG

品牌logo由英文單詞go-getter mix glitterati的字母組合，即：志在必得混合時髦的人。為22-38歲對生活、工作有品位有追求有獨特思維的都市office精英男士，提供生活藝術線條及時尚態(tài)度。

華為體驗店

作為華為終端零售最堅實的陣地，華為授權體驗店不僅僅是一個銷售平臺，同時也是華為品牌形象展示最佳平臺，以更優(yōu)質的產品和服務回饋消費者，打造有溫度的品牌。

可以預見的是，擁有完善商業(yè)規(guī)劃，多層級的品牌定位，獨特的商場氣質，必能吸引重視現(xiàn)代消費體驗的新興中產階層，也將使L+MALL陸家嘴中心成為天津的又一商業(yè)地標。