盡管曾有業(yè)內(nèi)人士預估，如今涉足商業(yè)地產(chǎn)已略有些遲了，然而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱卻依然持續(xù)，各類開發(fā)商紛紛開始涉獵商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)，其中最引人注目的自然是曾經(jīng)以租賃地產(chǎn)為主的零售商。

　　2011年，全球頂級零售商英特宜家在中國啟動了其第一個項目——英特宜家無錫購物中心，并于9月6日正式奠基。至此，英特宜家無錫購物中心總投資3億美元，總營業(yè)面積達14萬平方米，共計將引進超過400家國內(nèi)外知名品牌，涵蓋了餐飲、購物和娛樂等，并設有5800個停車位，整個購物中心預計于2013年底正式開業(yè)。

　　同時，據(jù)來自瑞典《工業(yè)日報》的消息，英特宜家購物中心集團（下文稱IICG）也將加大其在華的投資金額，計劃于上海建設新的購物中心，總投資接近40億瑞典克朗。

　　而這只是一個開始。IICG的擴張之舉，向外界撕開了一道口子，鑒于物業(yè)租金高企，越來越多的零售商未來可能會更多地選擇自建物業(yè)，或者走大型購物中心之路。這一消息似乎另一方面也印證著DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告——今年全球預計將有1040億美元的資金投向亞太區(qū)房地產(chǎn)。其中，中國的商業(yè)地產(chǎn)為這些資金的重點流向。

　　圈地南城

　　兩年前的11月24日，IICG在北京皇家大飯店舉辦的中國首次媒體見面會上，宣布其開始進駐中國，并首先開始帶來無錫市錫山區(qū)和北京市大興區(qū)兩個大型區(qū)域性購物中心項目。

　　而早在同年7月，IICG成功在北京大興區(qū)獲得了一塊面積為194000平方米的土地使用權(quán)，并由IICG中國經(jīng)營和建造包括宜家家居在內(nèi)的大型購物中心時，這一信息就曾一度被外界解讀為與其淵源頗深的宜家集團——這一瑞典家具零售商的轉(zhuǎn)型，即開始在中國大量購買土地，涉獵中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

　　“這樣的解讀不完全正確。一方面，我們并不把自己定位為房地產(chǎn)商，我們擁有物業(yè)，只是為了長期培育一個商業(yè)項目。”IICG中國區(qū)的董事總經(jīng)理丁暉在接受采訪時這樣表達：“另一方面，IICG本身是一個獨立的購物中心的投資和開發(fā)公司。我們與宜家是戰(zhàn)略合作伙伴，他們既是我們的投資方，也是非常重要的旗艦商戶。”

　　相關資料顯示，成立于2001年的IICG，隸屬于宜家集團和英特宜家集團，總部設在丹麥的哥本哈根。這家位列福布斯全球50強最有價值品牌中的頂級零售商擁有多年的開發(fā)、運營及管理區(qū)域性購物中心的經(jīng)驗。目前，IICG在全球14個國家已經(jīng)開發(fā)及運營了30個購物中心，更是成為北京市第一家通過招拍掛獲得商業(yè)地塊的外資公司。

　　而對于為什么會選擇南城作為其在中國首次出手的項目，宜家集團亞太區(qū)公關經(jīng)理許麗德的解釋是“因為北邊已經(jīng)無地可拿。”

　　事實上，更多的業(yè)內(nèi)人士則認為，當時南城的商業(yè)氛圍不濃，對于英特宜家而言，這意味著它將有更為廣闊的發(fā)展空間。

　　“從1998年宜家集團進入中國市場到如今，12年的品牌培養(yǎng)，宜家家居在中國大中型城市的品牌影響力早已毋庸置疑。這是英特宜家進入中國最為優(yōu)勢的資本。”丁暉說，北京北邊的地產(chǎn)價格早已水漲船高，加之北邊的幾大商圈已經(jīng)趨于成熟。如果英特宜家貿(mào)然進入，很容易得不償失。同時，由于北京市委鼓勵發(fā)展南城經(jīng)濟的相關優(yōu)惠政策，使得南城的土地極具競爭力。

　　2009年底，英特宜家在沒有競爭對手的情況下輕松勝出，最終以7.9億元的起拍價，拿下北京大興西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項目用地，平均樓面地價為2651/平米。

　　“我們的每一個項目在執(zhí)行之前都會綜合考慮很多因素，其中包括不同的城市交通網(wǎng)絡，公交、城鐵和道路交通，能否有機結(jié)合使消費者出行更為便利。”丁暉認為，西紅門商業(yè)綜合區(qū)緊鄰地鐵大興線西紅門站，可以說交通出行極其便利。

　　的確，英特宜家購物中心等一批大型商企入駐后，南城商業(yè)較為低端、落后的印象，也許將被新的商業(yè)秩序所取代。但不可否認的是，目前，與商業(yè)更為發(fā)達的京北、京東地區(qū)相比，生鮮、服裝和建材等低端批發(fā)市場在南城相對聚集。南城商業(yè)厚度不斷疊加的同時，改變南城消費者長久以來形成的購物習慣，顯得更為重要和艱巨。

　　也有人認為，如此低廉的土地價格，即使將來購物中心的計劃無法實現(xiàn)，IICG也不會有任何損失。其佐證是，僅僅在2010年，宜家大興店附近的土地價格已經(jīng)是當時的2.8倍，而二手住宅的價格也已經(jīng)達到均價1.3萬/平方米。

　　激進的背后

　　相對于兄弟公司宜家集團的發(fā)展策略而言，英特宜家集團的作風似乎更為激進一點。

　　2009年才正式進入中國的英特宜家集團，短短3年內(nèi)已經(jīng)簽了100多億三個購物中心項目。其中無錫、武漢各投資20多個億，北京為45個億（不包含宜家家居）。而近期英特宜家在華的第四個項目——上海的項目計劃已經(jīng)獲得批準，并組建了專業(yè)的團隊，開始進行市場調(diào)查與分析。

　　相比之下，宜家從1998年選擇進入中國上海后，直到第二年，才選擇在北京馬甸開設全國的第二家賣場。直到今日，宜家集團在中國只有8個城市設有賣場，而每一次開店都會經(jīng)歷對此城市消費能力、居民生活水平、店面交通位置、物流情況，甚至停車位等情況的綜合考察，其謹慎、穩(wěn)健的發(fā)展策略不言而喻。

　　強烈對比的背后是外界對IICG擴張速度過快的一片質(zhì)疑，“事實上，英特宜家購物中心的定位跟宜家家居是一致的。他們目前的定位是中國前10位的商業(yè)城市。我們與宜家家居一起進入到這些城市去調(diào)查、考察、評估。”丁暉如此解釋，“我們目前已有的項目加上上海項目，在短期內(nèi)已經(jīng)是一個非常大的考驗了。”

　　而同時，也有業(yè)內(nèi)人士指出，IICG的大規(guī)模動作，事實上也證實了中國的商業(yè)地產(chǎn)正在真真切切地迎來一次商業(yè)浪潮。

　　中國的城市化已經(jīng)進行了多年，在城市化的過程中，商業(yè)態(tài)勢正在從中低檔向中高檔過渡。加之城市里高收入人群的逐年增多，新的商業(yè)群要滿足他們的需求。許多城市的老商業(yè)區(qū)的改造，以及新城區(qū)的建設，都要實行商業(yè)業(yè)態(tài)的升級。尤其是華東長三角地區(qū)作為中國經(jīng)濟最具活力的引擎，其商業(yè)升級帶來的戰(zhàn)略機遇顯而易見。而中國日益成熟的消費市場及消費觀念已經(jīng)讓宜家家居嘗到甜頭。丁暉認為，“中國市場是全球最有潛力的市場，根據(jù)GDP而言，很多經(jīng)濟專家分析，10年之后將會建成一個最大的消費市場。中國曾經(jīng)是一個‘生產(chǎn)驅(qū)動型’的國家，慢慢會成為‘消費拉動型’的國家。國家也采取了很多措施，促進消費，居民收入的增長也較快。任何一個想在商業(yè)領域、在全球化有動作的企業(yè)，中國市場是必須要進入的。 ”

　　挑戰(zhàn)

　　事實上，在很多分析師的眼里，租賃物業(yè)的消耗遠遠大于自建物業(yè)。

　　“目前，中國中小城市主力店的租金約為0.81.2元/平米·日；大城市的商鋪租金為1.8元2.3元/平米·日。若以單店2萬平米的租賃面積計算，在大城市，一年的租金就要1500萬，十年的租金就是1.5億。而若自建物業(yè)，建筑成本、裝修成本等加起來，大概是5000元/平方米，2萬平米體量的投資為1個億。”昭邑零售商業(yè)咨詢首席咨詢師劉暉告訴記者，兩者更大的區(qū)別還在于，租賃物業(yè)是需要零售商從自己口袋里掏錢，而自建物業(yè)則可以憑借資產(chǎn)到銀行貸款，融資進行規(guī)模擴張。

　　毋庸置疑，零售商進軍商業(yè)地產(chǎn)將成為未來地產(chǎn)界的一大趨勢，并且零售商在后續(xù)招商和經(jīng)營方面擁有更專業(yè)的優(yōu)勢。業(yè)內(nèi)人士甚至認為，零售商這一優(yōu)勢將成為其未來的核心競爭力。持不同觀點的人同時也指出，缺乏前期開發(fā)經(jīng)驗，很容易使其陷入困局；后期容易在一定層面上忽略與自己不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)，從而出現(xiàn)缺乏全盤考慮的弊病。

　　“目前一些大中城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)大量空置的現(xiàn)象，是許多進入者商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗不足、專業(yè)知識不足、專門人才缺乏以及過度投機造成的。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)其實是一個進入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。全世界的房地產(chǎn)公司只有2%左右在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。在這個行業(yè)里，最需要的是資金實力，因為商業(yè)地產(chǎn)的資金回報期很長。”丁暉表示，在英特宜家購物中心里確實將會以宜家家居為主，但是并不會放棄其他的業(yè)態(tài)經(jīng)營。同時，也將獨立開發(fā)、管理、運營，并長期持有旗下的每個投資項目。

　　“事實上，相對于中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，IICG這種外企的融資渠道比較多，他們可以向信托資金，或者美國的社會保險資金融資。融到資金后，他們就可以進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，并維持前期不斷地投資。”中國連鎖經(jīng)營會秘書長裴亮認為，長此以往，宜家集團就可以用他們早已起來的品牌信譽度，不斷吸引商家和消費者，逐步形成更加強勢的賣場品牌，在中國這個大消費市場里取得更大的勝利。

　　相關資料顯示，在北京西紅門陣地30萬平米的購物中心內(nèi)，宜家家居旗艦店的營業(yè)面積為5萬平米；二期購物中心的營業(yè)面積約為16萬平米。另一方面，歐尚、蘇寧電器及金逸國際影城已經(jīng)確定入駐IICG即將在中國落地的新型購物中心。

　　“我們與宜家家居都有一個非常重要的經(jīng)營理念，即‘為大多數(shù)人創(chuàng)造更美好的生活’這一定位。”丁暉表示，“英特宜家購物中心此次在華的招商品牌主要以中檔為主，像ZARA、ONLY等中檔年輕類品牌，其商業(yè)概念是圍繞大多數(shù)消費者。”而一些奢侈品品牌將不在他們的規(guī)劃之中。
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