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撰文/龔麗欣

2024年是基礎設施消費REITs的開局之年，從目前已經發布財報的基金來看，消費REITs業績表現整體呈現增長趨勢，但不同REIT增長幅度差異較大。

其中，華夏華潤商業REIT四季度業績略有下滑，但全年收益整體達標。

數據顯示，從基金合并層面看，華夏華潤商業REIT實現收入6.42億元，完成了經年化預測年度收入的102.95%，2025年一季度收入1.84億元，完成度達到101.04%。

從底層資產來看，青島萬象城于去年年末的出租率達到99.00%，較基金招募說明書同期預測出租率97.50%高出1.50個百分點。

在5月9日召開的業績發布會上，華夏華潤商業REIT基金經理鄭韜評價稱，“從經營表現看，底層資產的經營穩定、結構健康、出租率、客流量、會員數均達到了歷史高位的水平。”

與此同時，業績會上，有關青島萬象城租金單價變動、2025年業績預期乃至后續擴募等，均受到較大的關注。

業績波動

過去一年，零售消費市場整體低迷疊加供應放量增長，基礎設施消費REITs面臨較大挑戰，不過，從全年業績指標來看，各基金的收益仍舊超越預測值。

從基金合并層面看，自2024年2月7日（基金合同生效日）至2024年12月31日，華夏華潤商業REIT實現收入6.42億元，完成了經年化預測年度收入的102.95%，本期凈利潤為0.12億元，基金EBITDA錄得3.51億元，完成全年目標值的112.33%。

對比2024年四個季度的表現，該基金在二三季度表現強勁，但四季度出現較為明顯的回落。

數據顯示，2024年第四季度，華夏華潤商業REIT實現基金層面合并收入為1.81億元，環比下滑3.21%，而基金凈利潤則從三季度的盈利2041.26萬元，下滑到四季度的虧損0.15萬元，同期基金EBITDA環比下降8.65%至0.95億元。

數據來源：企業財報，商業客整理

據商業客查閱，在同批上市的消費REITs當中，華夏華潤商業REIT是為數不多在去年末出現營收環比是下滑的，且凈利潤為負。

業績下滑或許跟其底層資產青島萬象城一期南區的改造有關。

業績會上，青島萬象城門店總經理賈蕊透露，去年10月份以來，青島萬象城一期南區等局部區域已著手實施相關改造及招商計劃，涉及區域的建筑面積約1.25萬平方米，預計投入金額8422萬元，計劃于2025年內完成改造并開業。

與此同時，華潤商業資產控股有限公司財務負責人朱國桃亦提到，小幅波動屬于正常現象，畢竟，“從短期來看，消費基礎設施的經營表現具有季節性，尤其是在購物中心，收入和費用并非在一年內平均發生。”

他提到，對于青島萬象城而言，季節波動可能更加顯著，三四季度的業績相對較高。一方面，青島是國內熱門的旅游城市，暑期是旅游旺季，可有效帶動客流和零售的增長，另一方面，四季度，圣誕元旦跨年等時點是購物中心的傳統銷售旺季。

從最新披露的數據來看，2025年一季度，華夏華潤商業REIT的基金收入為1.84億元，完成度為101.04%，凈利潤也扭虧為盈，達到900.14萬元，基金EBITDA為1.04億元，預測完成度為109.06%。

顯然，對于華夏華潤商業REIT未來的業績走勢，管理人充滿信心。

從分派情況來看，財報數據顯示，2024年，本期基金可供分配金額為3.15億元，完成全年目標值的103.15%，同期實際分配金額為2.27億元，本期現金流分派率為3.75%，年化現金流分派率為4.18%，較募集說明書預估4.94%仍存一定差額。

2025年一季度，基金可供分配金額為8825.92萬元，實際分配金額為8868萬元，年化分派率為5.19%，同樣小于招募說明書預計的5.29%。

對此，有投資者也為基金的未來分派表示擔憂。

朱國桃則強調，“2025年的一季度業績完成情況也是符合我們的經營預期，收入以及EBITDA均超額完成，環比四季度年化分派率也提升了7個百分點，運營管機構將協同基金管理人持續做好基金運營，不斷提升項目經營表現。”

“我們有充足的信心和能力完成發行預測的5.29%的分派率。”朱國桃說。

租金單價穩定性

底層資產的優越性是決定公募REITs業績走勢、二級市場表現的重要因素。

華夏華潤商業REIT的底層資產為青島萬象城，該項目位于被譽為青島核心廣域級商圈的市南區香港中路商圈，定位為城市級購物中心，是山東省規模最大、入駐品牌最多的購物中心之一。

項目為地上6層、地下4層的城市級商業綜合體。其中，一期項目開始運營時間為2015年，共10層；二期開始運營時間為2021年，共8層。

業績會上，賈蕊介紹稱，在基金成立前，青島萬象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分區域即進行業態調整及裝修改造，二期L4-L5區域于2024年6月末開業，為項目新增可租賃面積7027平方米。

受此影響，截至報告期末，青島萬象城可供出租面積提升至13.66萬平方米，實際出租面積13.52萬平方米，出租率99.00%，較基金招募說明書同期預測出租率97.50%高出1.50個百分點。

2025年一季度末，該項目的出租率進一步提升至99.10%，整體表現穩定。

賈蕊透露稱，青島萬象城2024年年度客流量同比增長10.9%，在2025年的一季度，客流量保持了同比增長9%的積極的態勢。

她強調，客流量增長主要源自三個方面，其一，青島萬城的品牌升級為消費者帶來更優的購物體驗，復蓋了更廣泛的消費客群。

其二，青島萬象城舉辦了各種各樣的營銷推廣活動，邀約了眾多的時尚明星到達青島萬城，舉辦各類的生產的活動，帶來了非常好的客流增量。

其三，強化會員，不斷優化客戶體驗，提升會員的粘性和活躍度，將客流和會員的流量有效轉化為店鋪的零售額和生產的營業額。

在一片向好的數據當中，投資者仍舊提出隱憂。

數據顯示，2024年年末，項目入駐租戶數量共計546家，租約加權平均剩余租期為2.17年，報告期內租金單價水平為397.73元/平方米/月，到2025年一季度，租金單價水平為421.03元/平方米/月。

短短三個月時間，青島萬象城的租金單價出現了較大的變動，未來如何保障租金的穩定性成為市場關注的重點。

對此，賈蕊強調，租金單價水平是以報告期內各個月度的租金、物業管理費及固定的推廣費收入之和，除以報告期內各月度項目的實際出租的面積之和所得到的，但不統計項目的其他收入科目，比如說像多種經營收入以及停車場收入等。

“該等變化的原因在于項目受益于節假日的加持以及新店開業的增量，客流穩定增長，客流敏感型的業態的紅利效應也比較顯著。”

此外，項目一期及二期四樓到五樓局部區域的一個改造，那對一季度的經營業績，也產生了積極的影響和貢獻。

至于市場關注的擴募話題，本次業績會同樣有所涉獵。

據了解，今年3月，華夏華潤商業REIT正式宣布了擴募計劃，擬擴募資產為蘇州昆山萬象匯項目。

朱國桃提到，目前相關申報材料已提交到監管部門進行審理過程當中。

他表示，關于儲備資產方面，華潤置地2004年開始發展購物中心業務，也是國內最早布局購物中心業務的開發商之一，截止到2024年年底，華潤置地在營購中數量達到92個，同時還有在建及規劃中的購物中心20多個，覆蓋全國66個城市。

“目前來看，公司已經儲備了充足的可擴募項目，且在當地市場具有優勢的競爭地位。”其稱。