出品/商業地產志

撰文/Violet

上海的商業盤點，五角場商圈必然是繞不過去的一個。

不論是五位一體的空間設計，還是頗為可觀的商業體量，五角場確實有令人過目不忘的資本。

但當我們在搜索引擎中輸入五角場，相關簡介所跳出來的全稱卻是「江灣-五角場」。盡管五角場盛名在外，但事實上，在江灣-五角場的整體規劃中，其核心區并不是五角場的環島地區，而是位于環島區北部的新江灣城入口處。

與其北部銜接的新江灣城，作為極具代表性的第三代國際社區，更是五角場商業除高校客群之外，高端商務客群與高凈值居住客群的最主要來源之一。

除了前往五角場進行購物消費，新江灣城也有屬于自己的商業中心——合景·悠方(上海)(下文簡稱上海悠方)。

伴隨著新江灣城區域規劃的逐步落地，新江灣城的社區活力和消費需求都逐漸走向了新的階段，上海悠方也來到了開業之后的第七個年頭。

作為見證新江灣城生活方式變遷的區域商業，上海悠方的經歷并非個例——處于成熟高端客群環抱腹地，同時也面臨商業中心分流挑戰，但它卻走出了一條獨屬于自己的成長之路。

這樣的商業，值得被看見。

01

在新江灣城的生意經

聚焦家門口才能走得更遠

作為上海市區唯一的天然濕地，新江灣城從不缺生態綠意。

區域內河網密布、綠植覆蓋，擁有濕地公園、生態走廊、綠地河道等原生態景觀，在2010年被聯合國命名為「國際生態型示范社區」。

除了得天獨厚的自然稟賦，新江灣城作為中心城區少有的整體規劃板塊，區域內的住宅規劃伊始即按照低密富人區的配置打造，均價長期保持在10萬/㎡以上，被定位為比肩乃至超越古北與聯洋的第三代國際社區。

同時，不論是復旦大學江灣校區、灣谷科技園等高新產業集群，亦或是上海頭部的優質醫療與教育資源配置，都注定了新江灣城會成為符合新時代人居需求、吸引全市高凈值客群集聚的前沿國際社區。

伴隨著區域規劃的逐漸落地，新江灣城的常住居民迅速增加，結合區域內高校及科創企業集群的加持，新江灣城板塊的人口規模及輻射影響力也在持續增長中，為區域發展貢獻了源源不斷的新生力量。

具有「高學歷、高收入、高消費力」屬性的三高客群，逐漸成為區域人口主力，且呈現出越來越明顯的年輕化之勢。

于他們而言，理念先進的生活方式不必費力尋找，其核心要素也無需刻意總結，因為這些就是他們的日常本身：

良好的藝術品味和審美積累，讓新江灣城的在地客群并不滿足于大眾的消費選擇，他們所需要的，是能夠集休閑社交、戶外運動、綠色生活等為一體的新型生活方式，代表了當下最為先進的商業要素集合。

而對于身處其中的上海悠方而言，伴隨著周邊淞南、中原板塊的成熟，其家門口的定義范圍也在不斷擴大，更加聚焦于核心區域，自然成為了一種「順勢選擇」：

不論是考慮到區域內極為可觀的消費力，又或是足夠前沿的生活消費理念，似乎都可以說，「就在家門口，亦有大世界。」

唯有做好眼前，才能走得更遠。

02

北上海生活社交目的地

湖畔生活的全新氛圍正在成形

如果說深耕新江灣城奠定了上海悠方的發展基礎，那么與時俱進無疑是它一直以來的成長基調

2017年開業的上海悠方，當前已逐漸成長為「北上海生活社交目的地」，并與在地客群健康生活、快樂社交的需求相契合，展現出更為新鮮與活力的全新一面。

從今年項目動態調改思路來看，上海悠方一直走在市場風向前列：

依托獨有的生態與戶外資源，上海悠方在北面湖畔公園核心區域打造SPORTS PARK，現已引入了保齡球、漿板、皮劃艇、滑板等一系列運動品牌，并借助集聚效應重塑全場運動氛圍。

盡管倡導運動是購物中心熱門趨勢，但能夠借助環境優勢，實現如此齊全的高階運動集合，仍然是在上海極其罕見的存在。

這其中，既有引領夏季運動熱潮的漿板新晉代表品牌「繪玩戶外運動」，也有兼具專業度與休閑性的仲馬保齡球館，同時與項目已有的天空球場、9月10日開啟試營業的VENUS滑板俱樂部以及即將登陸的「跳島」背包艇一起，致力讓上海悠方成為周邊客群戶外健身、運動社交的首選據點。 

作為騎行友好商場，上海悠方本身就自帶運動DNA，而更多新品牌的入駐，則讓上海悠方的高階運動體驗更加豐富，同時與場內場外品牌積極聯動，促成了運動內容的持續破圈發聲。

五一期間，上海悠方推出「不宕機運動節」，期間攜手「繪玩戶外運動」開啟水上運動日，帶來漿板互動新體驗，解鎖城市劃水新方式；

上海悠方還與《魔都探險家》俱樂部聯袂打造「揮爪揮拍」萌寵匹克球新體驗，解鎖人寵互動新場景，體驗新奇運動趣味；

除此之外，不論是FACTOR新車鑒賞會，還是熒光夜跑，都促成了運動氛圍的持續強化，讓運動標簽成為了上海悠方鏈接資源、合作共創的新增基點。

*FACTOR新車鑒賞會（上）|熒光夜跑（下）

除了運動氛圍的傾力打造，上海悠方還敏銳捕捉到了寵物友好趨勢，并借助自身的草坪資源，在L1外街草坪打造UFUN寵物友好街區，與咖啡街遙遙相對，提供了主人與毛孩子可共同放松的CHILL空間。

在L2外街區域，上海悠方驚喜迎來大貓空降，其內部更是別有洞天的親子樂園，在滿足玩樂需求的同時格外出片，成為了周邊消費者相約打卡、放松心情的暖心一隅。

與此同時，上海悠方場內的品牌也在持續迭代，B1層秦小乖、克茗冰室、KUMO KUMO、朱全璋、喜家德等品牌的引入，與原有的餐飲品類構成互補，共同組成了更為豐富、完整的餐飲矩陣，提供更為多元的美味選擇。

B1層主力店之一——盒馬鮮生，更以長期位居上海No.2的銷售額，彰顯出與周邊客群日常理想生活的深度鏈接和長期黏性。

B2食集也在同步上新中，目前已入駐酸小七、夸父炸串、一點點、超級雞車、滿巍明生炸雞架等，未來還將持續引入更多具有地域特色的美食品牌。

很多時候，改變帶來的效果并非一朝一夕，短期內也難以被簡單量化，但當我們將時間拉長，所有的努力都會無所遁形，改變所帶來的效果也會逐漸顯性。

以上海悠方的運營數據為例，不論是超30萬的會員人數，還是近千元的客單價，都是在區域商業中相當可觀的存在。

而這一切的背后，正是悠方作為一個開業7年的項目，通過與時俱進的調整與積累，從而實現了在市場大環境的沉浮波動中始終向前。

而現在，伴隨著更為年輕、更具活力的商業陣容，上海悠方的下一階段已經開啟，其市場聲量和商業影響力都已更上一層。

與此同時，上海悠方將引領新江灣城的湖畔生活打開新的局面，一種更為自在、靈動的生活氛圍正在成形。

03

年輕人愿意在這扎堆

CHILL與COOL本就可以共存

如果說對于空間和品牌的調整重塑了項目基調，那么上海悠方今年以來以潮流、運動、社交為核心的多類型活動，無疑是對項目精神內核的進一步擴容。

今年5月，上海悠方攜手SL15休閑騎行社，打造城市自行車騎行體驗局，讓大家在騎行中盡情釋放自我。

7月，由仲馬保齡球館主辦的2024城市弧線對抗賽上海站在上海悠方成功舉辦。作為城市級的保齡球賽事，此次賽事吸引了16個代表隊、近50名選手積極參賽，進一步助推了保齡球走入大眾、走入日常。

8月，第八屆KPD少兒街舞大賽(齊舞)總決賽在上海悠方圓滿落幕。

作為一項連續兩屆被納入上海市民運動會的品牌賽事，KPD少兒街舞大賽一直以來受到了街舞愛好者、街舞俱樂部以及社會各界的高度關注，而今年乘著巴黎奧運會的東風，其賽事影響力和活動流量又達到了新的量級，讓這項足夠COOL的運動進一步深入人心。

拿著舊地圖，到不了新大陸。太過于傳統的活動，必然難以與新時代年輕群體的內心需求形成共鳴，這也是當前諸多購物中心進行文藝策展、戶外運動以及Z世代活動嘗試的根本原因。

而在上海悠方的前進之路上，借助潮流活動的力量，以興趣社群引起共鳴，讓這些活動在本地朋友圈刷屏的同時，也進一步引爆了外部的聲量傳播，促成了其對年輕群體影響力的持續提升

未來，上海悠方的影響力或許將不再局限于湖畔，五角場之外，新江灣城商業亦將擁有自己的姓名。

結語

很多時候，商業項目都會追求輻射能力的最大化，看輕家門口的一畝三分地。但從上海悠方的身上不難看出，商業不僅需要目標長遠，更要能很好地關注當下。

尤其對于基礎條件優異、客群質量較高的項目來說，能夠緊跟客群需求、及時調整變化，即可達到及格線；而能夠提前洞察市場趨勢、對于區域生活有所引領，則有望評分良好；能夠再進一步持續拓展自身聲量，則有望成為一個優秀項目。

登高無需望遠，機會自在眼前。如上海悠方一樣，既能心懷理想，但也扎實的做好該做的一切，自然值得被大家看見。

上海悠方新面貌的呈現，與背后的合景泰富商業資管一直以來對于商業空間的思考密不可分。

作為國內領先的商業資產管理運營平臺，合景泰富商業資管始終致力于把握時代發展脈搏、鏈接當代商業靈感，積極嘗試創新的空間敘事與場景表達，去實現對新一代青年人群的情緒傳遞。

未來，我們也期待能有更多像合景泰富商業資管這樣的平臺，能夠讓生活細微散發光芒，讓商業價值被真正看見。