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撰文/劉嘉玲

8月下旬，各大商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)公布了2022年上半年財報，上半年租金收入及營業(yè)收入往往是行業(yè)關(guān)心的重中之重。

自2020年以來，疫情已經(jīng)持續(xù)三年，各大商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線作為公共封閉場所，總會因為疫情防控需要而暫停營業(yè)。這讓依靠客流量盈利的購物中心在本就面臨轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻，遇到了更大的困難。

上半年，宏觀經(jīng)濟走低、消費意愿下滑，全國消費品零售總額同比下降0.7%，疫情防控導(dǎo)致很多城市的購物中心業(yè)態(tài)關(guān)閉，客流銳減，對實體商業(yè)造成了很大沖擊。

半年過去了，各大商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)如何？《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計了10家具有代表性的企業(yè)2022中期報告租金收入和營業(yè)收入情況，以供行業(yè)參考。

TIPS：太古地產(chǎn)和恒隆地產(chǎn)為內(nèi)地零售物業(yè)租金收入；因統(tǒng)計口徑不一，不做排名

整體上看，華潤萬象生活的租金收入最高至84億元，新城控股和龍湖緊隨其后。租金收入的高低除了與運營情況相關(guān)，也與企業(yè)所擁有的商業(yè)存量有聯(lián)系。同比上看，除了陸家嘴、大悅城下滑外，其余均呈同比上漲的趨勢。

一、華潤萬象生活

8月31日，華潤萬象生活發(fā)布2022年中期業(yè)績。報告顯示，上半年華潤萬象生活實現(xiàn)租金收入84億元，同比上漲16.7%，營業(yè)收入52.78億元，同比上漲31.5%。其中，核心凈利潤10.4億元，同比上漲33.5%。

上半年華潤萬象生活新簽商業(yè)運營項目8個，于上海、成都、廈門等重點城市獲取購物中心項目7個，商業(yè)版圖持續(xù)擴張。此外，6座購物中心按計劃開業(yè)，包括武漢萬象城、福州萬象城和�？谌f象城等具有城市影響力的重奢購物中心，至此，華潤萬象生活在營重奢購物中心增至11個，購物中心運營及物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)布局68個城市，在營項目74個。

另外，華潤萬象生活表示將堅持「城市品質(zhì)生活服務(wù)平臺」戰(zhàn)略定位，2022年下半年，計劃在上海、深圳、南京、南昌、青島、大連、東莞新開7座購物中心，其中旗艦項目深圳萬象城三期計劃將在下半年開業(yè)。

與此同時，華潤萬象生活多措并舉積極外拓，上半年市場化直拓合約面積2220萬方，同比增長25.4%，重點發(fā)力城市公共空間業(yè)務(wù)，成功獲取深圳羅湖區(qū)南湖街道、筍崗街道「物管城市」服務(wù)項目、濰坊市奎文區(qū)環(huán)衛(wèi)項目等典型項目，加速向「城市空間運營服務(wù)商」轉(zhuǎn)型。

二、太古地產(chǎn)

2022年上半年，太古地產(chǎn)集團總收入為61.69億元，同比下降26%，租金收入總額為55.79億元，同比下降3.1%，其中零售租金收入為25.64億元，中國內(nèi)地投資物業(yè)租金收入16.36億元，同比上漲3%。

太古地產(chǎn)表示2022年上半年中國內(nèi)地租金收入的增長，主要得益于三里屯太古里西區(qū)及前灘太古里正式運營，以及年初中國內(nèi)地需求的增多、零售銷售的強勁。

盡管上半年中國內(nèi)地再次出現(xiàn)疫情，導(dǎo)致部分項目無法開業(yè)，但內(nèi)地環(huán)境的相對穩(wěn)定、市場需求的強烈依舊讓太古地產(chǎn)對內(nèi)地充滿信心，其在財報中宣布未來十年總值一千億元港幣的投資計劃中，將有50%投放在內(nèi)地，并由此做了部分規(guī)劃，如因為大灣區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅覍ο愀劬哂兄卮笠饬x，所以將大灣區(qū)作為未來的投資重點，再如今年上半年宣布籌建的綜合發(fā)展項目西安太古里項目，這是太古地產(chǎn)在內(nèi)地開設(shè)的第七個項目，也是太古地產(chǎn)首次落戶西安的大型投資項目，同時太古地產(chǎn)表示未來將太古里及太古匯品牌引入深圳。

三、新城控股

2022年上半年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，同比下降45.89%；實現(xiàn)租金收入47.18億元，同比上漲19.8%。

公司實現(xiàn)135個大中城市、189個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業(yè)面積達1,189.06萬方，出租率達96.01%，報告期內(nèi)，吾悅廣場實現(xiàn)租金收入43.96億元，同比上漲16.57%，對公司業(yè)績貢獻逐步提高。

此外，新城控股透露，未來將從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量為先，將更加注重商業(yè)價值，希望在兼顧效率及成本的同時，聚焦高質(zhì)量商業(yè)項目標(biāo)桿打造，其中特別提到將更加聚焦特色街區(qū)商業(yè)、工業(yè)遺存改造、歷史文化街區(qū)等三大業(yè)務(wù)線。并表示計劃下半年新開工67 個子項目，新開工建筑面積624.67萬方，其中，住宅項目404.70萬方，商業(yè)綜合體項目219.97萬方。

四、龍湖集團

2022年上半年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)額948.05億元，同比上漲56.4%，實現(xiàn)租金收入46.5億元，同比上漲26%，在整體大環(huán)境下行的情況下，龍湖集團實現(xiàn)逆勢增長。

上半年，龍湖集團如期新開4座商場，其中3座是輕資產(chǎn)，包括青島膠州天街、杭州吾角天街、重慶愛加兩江星悅薈，重慶愛加兩江星悅薈是全國首個輕資產(chǎn)星悅薈項目，由龍湖智創(chuàng)生活攜手寶田股份傾力打造，也是龍湖星悅薈由單業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)的全新升級之作。

下半年，預(yù)計將新開9個項目，其中重慶2個，武漢2個，北京、上海、南昌、成都、沈陽各1個，同時，龍湖集團還披露了2023年計劃開業(yè)的15個商業(yè)項目，包括重慶、南寧、成都、昆明、寧波、杭州等地，從區(qū)域來看，未來發(fā)展將更側(cè)重于西南和華東地區(qū)。

新增收購?fù)恋孛娣e比重也再次驗證這一推論，截止2022年7月31日，長三角地區(qū)、西部地區(qū)新增面積分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的70.8%、29.2%，從中可見，以上所提兩個區(qū)域未來將成為龍湖集團發(fā)展重點區(qū)域。

五、恒隆地產(chǎn)

截至2022年6月30日上半年六個月，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入額達48.76億元，同比增長6.57%，整體租金收入達27.84億元，基本維持平穩(wěn)。

此前，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場在租金收入的貢獻占恒隆地產(chǎn)內(nèi)地十座購物商場的一半之多，如果將香港租金收入計算入內(nèi)，其占比能達到三分之一。但今年上半年4月到5月，上海商業(yè)因為疫情實現(xiàn)全面停擺，兩個項目被迫完全停業(yè)兩個月，場內(nèi)餐飲設(shè)施禁止停運三個半月，租金收入有所下降。

恒隆地產(chǎn)表示，租金收入仍能保持平穩(wěn)的原因有二，一是武漢恒隆廣場和大連恒隆廣場租金收入的大幅增加，大連恒隆廣場由于頂級時尚品牌的入駐，提升了商場的整體格調(diào)，其租金收入也隨之水漲船高，二則是內(nèi)地辦公樓表現(xiàn)強勁，尤其是武漢恒隆廣場、昆明恒隆廣場和無錫恒隆廣場三座新的辦公樓，租金收入都大幅增長，合共帶來7400萬元人民幣的額外收入，同比增長16%。

六、陸家嘴集團

上半年，陸家嘴集團實現(xiàn)營業(yè)收入51.02億元，同比下降11.68%，歸母凈利潤11.38億元，同比下降44.66%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入40.41億元，租金收入17.2億元，同比上漲4.12%。

商業(yè)物業(yè)方面，2022年上半年租金收入為1.18億元，同比去年上半年減少1.18億元，同比下跌50%。

今年上半年四月、五月，由于上海疫情反彈，令市內(nèi)購物消費活動、旅游住宿活動、會展展覽活動、宴會餐飲活動等停擺，對陸家嘴集團的商業(yè)、酒店及會展等板塊產(chǎn)生不利影響。財報顯示，上海地區(qū)辦公、商業(yè)物業(yè)出租率基本平穩(wěn)，而天津地區(qū)明顯下滑。

而陸家嘴集團主要經(jīng)營活動區(qū)域為浦東新區(qū)、天津紅橋區(qū)以及蘇州高新區(qū)等地。在兩個主力經(jīng)營地區(qū)表現(xiàn)不佳時，租金收入和營業(yè)收入難免也會下滑。

七、招商蛇口

2022年上半年，招商蛇口營業(yè)收入為575.63億元，同比上漲28.9%，歸屬于上市公司股東的凈利潤約18.86億元，同比減少55.61%，租金收入為15.93億元，同比下降4.61%。其中商鋪及商業(yè)中心的租金收入4.46億元，平均出租率為90%。

對于歸母凈利潤的下降，招商蛇口表示報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。另一方面，因落實國家相關(guān)房租減免政策要求，對符合條件的租戶實行租金減免措施。

八、瑞安房地產(chǎn)

2022年上半年，瑞安房地產(chǎn)租金收入達14.76億元，同比上漲8%，其中租金及相關(guān)收入為10.85億元，同比上漲2%。上半年營業(yè)收入44.15億，同比下降63%，毛利因此下跌至28.21億元，同比下降43%。

在上海完全停擺兩個月的狀況下，瑞安房地產(chǎn)74%的租金收入依舊來自于上海的物業(yè)組合，從中可見瑞安房地產(chǎn)對于上海市場的依賴。而今年下半年，瑞安房地產(chǎn)計劃推出的4個商業(yè)項目中有3個位于上海，分別為上海太平橋、上海瑞虹新城、上海鴻壽坊。

對于租金收入的增加，瑞安房地產(chǎn)透露主要是受惠于武漢天地重新定位后產(chǎn)生的額外租金貢獻。而針對營業(yè)收入的大幅減少，瑞安房地產(chǎn)則表示主要原因在于住宅單位施工及交付進度的延遲，具體為太平橋翠湖五集（第118號地塊）及上海蟠龍?zhí)斓亍?/p>

截至2022年6月30日，瑞安房地產(chǎn)土地儲備總面積達940萬方，主要分布于上海、武漢、佛山、重慶以及南京這五個黃金城市。

九、大悅城地產(chǎn)

2022年上半年，大悅城地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入46.7億元，同比上漲33%，實現(xiàn)租金收入13.4億元，同比上漲29%。其中購物中心租金收入9.66億元，同比下降28.1%，購物中心平均出租率為93%。

對于營業(yè)收入的大幅提升，大悅城地產(chǎn)表示主要是本期物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積增加，物業(yè)開發(fā)收入大幅增長。另外，對于大悅城目前堅持的“重度運營”展開詳細(xì)說明，每月開展特色營銷活動，如原創(chuàng)IP活動，利用新媒體短視頻等方式進行營銷，最終助力合約銷售額的增加。從大悅城的成功中再次驗證，購物中心正在面臨由單純購物場所向兼具購物體驗、情感需求的新型消費場所，其他商業(yè)地產(chǎn)或許可以從中得到助益。

正因如此，大悅城地產(chǎn)對于下半年發(fā)展更是直接表示，將主動迎合時代發(fā)展，打造符合“Z世代”消費需求的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容，提升運營管理能力。

十、寶龍商業(yè)

2022年上半年，寶龍商業(yè)總營業(yè)收入12.66億元，同比上漲8.2%，實現(xiàn)商業(yè)運營業(yè)務(wù)收入10.25億，同比增長8.8%，占總收入的83.4%，其中商業(yè)運營及管理服務(wù)收入約為8.54億元。平均出租率達93.4%，其中寶龍一城出租率99%。

上半年，寶龍商業(yè)只新開業(yè)了一家購物中心——臺州椒江寶龍城，至2022年6月30日，寶龍商業(yè)持有及管理的購物中心已達60家，另還管理8家輕資產(chǎn)購物中心，其持有的已開業(yè)的購物中心及運營管理開業(yè)面積均位居行業(yè)前列。

報告顯示，至2022年6月30日，寶龍商業(yè)累計已開業(yè)項目90個，開業(yè)面積達1023萬方，累計已簽約項目超140個，簽約面積超1400萬方。下半年計劃新開業(yè)6個寶龍廣場和3個寶龍?zhí)斓�，均位于華東地區(qū)。

寫在最后

在國際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，國內(nèi)疫情出現(xiàn)多地散發(fā)的背景下，國內(nèi)消費市場仍具備良好的基本面，同時，政策端在持續(xù)釋放改善信號，各地也陸續(xù)出臺穩(wěn)樓市措施，2022年下半年商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)計將會回暖，對市場還需保有信心。