出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

在疫情起伏和經(jīng)濟唱衰的艱難蹣跚下，時光轉(zhuǎn)眼來到2022年8月。回過頭看，2022年開年形勢復(fù)雜，不確定性增強。在中美摩擦、俄烏沖突等國際形勢變化，國內(nèi)受疫情和消費環(huán)境影響，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加艱難。大致盤點下來，有這么幾個特征：

01

商業(yè)地產(chǎn)時代終結(jié)

意味著商業(yè)依賴重資產(chǎn)開發(fā)通過地產(chǎn)輸血商業(yè)的時代結(jié)束，曾經(jīng)的你親我儂已經(jīng)結(jié)束。

在國家房住不炒的大政和緊縮銀根大環(huán)境之下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商沒有及時調(diào)整戰(zhàn)略紛紛中招，銷售迅速縮水、借貸到期導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難甚至斷裂，許多公司已經(jīng)在趕往ICU的路上，其中不乏名列前茅的超級房企。

房地產(chǎn)的資金鏈，成為壓斷企業(yè)的最后一根稻草。許多企業(yè)紛紛瘦身，搬離高成本的上海總部，合并大區(qū)壓縮人員和成本；壓縮多元化業(yè)務(wù)，尤其是輸血型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

傳言，蘇寧置業(yè)出售北京蘇寧生活廣場給新加坡凱德回籠資金24.5億元。最近有傳言，地產(chǎn)界的三好學(xué)生龍湖也遭遇阻擊，弘陽地產(chǎn)也面對債務(wù)壓力。種種跡象說明，民企地產(chǎn)開發(fā)商正在面臨債務(wù)壓力，或?qū)⒅鸩娇s小規(guī)模、甚至退出地產(chǎn)市場。

皮之不存毛將焉附，地產(chǎn)開發(fā)都不存在，何來商業(yè)地產(chǎn)。可以看見不遠的將來，重資產(chǎn)開發(fā)項目，可能以國企或港資為主，民企會逐步退出。

02

輕資產(chǎn)高歌猛進

因為經(jīng)濟環(huán)境和宏觀政策調(diào)整，資金投入大、變現(xiàn)周期長、投資回報下降等，重資產(chǎn)開發(fā)成為不能承受之重。

條條大路通羅馬。重資產(chǎn)開發(fā)這條路走不通，輕資產(chǎn)運營越來越被更多的企業(yè)重視，不約而同擠入輕資產(chǎn)這條賽道。

這條輕資產(chǎn)的道路上，現(xiàn)在既是百花齊放，萬象、大悅城、萬達、吾悅等知名企業(yè)；另一方面也是良莠不齊，從先天選址、物業(yè)硬件到招商運營可能都存在較大不確定性挑戰(zhàn)。輕資產(chǎn)進入全新階段意味著商業(yè)需要自力更生、自我發(fā)展。

03

消費內(nèi)容快速迭代

消費客群在快速更迭，以90后、00后為主導(dǎo)的Z世代加入消費主力大軍。同時，人口老齡化也在加速。消費人口與以往呈現(xiàn)不同趨勢，網(wǎng)紅經(jīng)濟、顏值主義、場景化、社交語言、潮酷小眾與個性主義等成為新一代年輕人的消費選擇。

互聯(lián)網(wǎng)正在改變商業(yè)消費模式。商品走到線上，把握年輕懶宅躺的特性，充分把握年輕的主流消費，阿里、京東、拼多多成為電商三大巨頭。短視頻時代到來，依托線下場景的支持，正成為商業(yè)線下與線上融合契機，從最初的O2O到現(xiàn)在的線上線下融合，抖音、快手兩大平臺和品牌直播間進駐線下商業(yè)，為線下實體商業(yè)導(dǎo)流。

（以上圖片為鴻星爾克鹽城萬達旗艦店照片）

互聯(lián)網(wǎng)化和年輕化，正在加快消費內(nèi)容迭代，加速商業(yè)內(nèi)容更新。

注重品質(zhì)和場景的消費升級，和經(jīng)濟下行回歸基礎(chǔ)消費的消費降級并存。

04

粗放增長到精細運營

供給端持續(xù)放大，需求端疲軟，供需矛盾繼續(xù)惡化。

從消費端來說，隨著購物中心的遍地開花，在同一區(qū)域的消費者有更多的消費選擇，貨比三家，按照口碑好、品牌組合好、形象氣質(zhì)好、交通便利好的維度，對周邊的商業(yè)自然形成排序。并且逐步形成強者更強的馬太效應(yīng)，好的向上的商業(yè)越來越好，不好的向下的商業(yè)很快被消費者拋棄。

從供給端來說，購物中心快速開店，并且不斷快速迭代升級，不光在物業(yè)硬件和空間上求新求變，并且在細節(jié)運營、個性化營銷、人性化互動、人文關(guān)懷服務(wù)等各個方面進行精細化運營和服務(wù)，在細小的創(chuàng)新點上打動消費者。給消費者希望看到或者有驚喜的品牌，不斷創(chuàng)新的空間陳列與形象展示，年輕人喜歡的IP展出或潮玩互動，各類熱點的營銷互動，在硬件和內(nèi)容上不斷創(chuàng)新求變，引領(lǐng)年輕消費的走向。

商業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)，只有精細化的運營和體貼周到的服務(wù)，同時疊加優(yōu)質(zhì)消費內(nèi)容和場景，才能更好地滿足不斷變化的消費需求。

05

尊重商業(yè)經(jīng)營到嚴苛資管邏輯

商業(yè)經(jīng)營本來有一套自己的商業(yè)邏輯，后來因為出資人的需要衍生一個資管邏輯。

什么是商業(yè)邏輯？企業(yè)運行并實現(xiàn)其商業(yè)目標的內(nèi)在規(guī)律。指通過商業(yè)經(jīng)營達到商業(yè)利益最大化。商業(yè)周期性、租售比合理性、強競爭分化等。

那什么是資管邏輯？按照資產(chǎn)保值增值的內(nèi)在規(guī)律管控業(yè)務(wù)。按照固定資產(chǎn)投資回收期來決策租金和遞增的邏輯。

資管邏輯需要深刻理解商業(yè)邏輯，才能更好地服務(wù)于商業(yè)經(jīng)營。

在目前經(jīng)濟形勢下，經(jīng)濟下行與消費萎縮，消費總量可能呈現(xiàn)下降趨勢。商業(yè)供給和商業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，消費被稀釋分化，出現(xiàn)商業(yè)吃不飽、招不滿的情況。

同時因為疫情反復(fù)和不確定性，在經(jīng)歷三年疫情摧殘的品牌，很多資金被耗干，開店更加謹慎。品牌開店的投資測算更加謹慎，承租能力直線下降，造成商業(yè)的結(jié)構(gòu)性空鋪持續(xù)擴大。商家低租金找不地方，商場高租金招不到商家。

結(jié)語

如果說商業(yè)劃分時代的話，大致可以分為：

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。按照資產(chǎn)模式，分為商業(yè)地產(chǎn)時代和后商業(yè)時代，分別代表重資產(chǎn)（住宅和商業(yè)互補模式）和輕資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營管理分離模式）；

疫情前時代和后疫情時代。前者有正常商業(yè)邏輯，有相對比較確定投資和消費環(huán)境；經(jīng)歷反復(fù)疫情沖擊的后疫情時代，疊加經(jīng)濟下行和消費萎縮，投資和消費存在不確定性，商業(yè)邏輯趨向保守。

人口紅利時代和人口老齡化時代。前二十年，中國經(jīng)濟快速發(fā)展、龐大人口基數(shù)的快速遞增以及快速城鎮(zhèn)化，給中國商業(yè)帶來巨大的紅利，就是基于人口紅利。有關(guān)專家預(yù)計，2023年后中國人口出現(xiàn)負增長，即每年出生人口約1600萬人這個基數(shù)開始逐年下降，死亡人口在這個基數(shù)逐步上升。類似日本經(jīng)歷一樣，隨著人均壽命增長，中國也將慢慢進入老齡化時代。消費動力下降，商業(yè)創(chuàng)新活力也會逐步下降。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯(lián)商網(wǎng)立場