來源/Mall星人

撰文/郭歆曄、司馬和一

說到上海商業，涉及區屬時，大家往往會想到靜安區、黃浦區、徐匯區，它們是最市中心的區，也是高端商業最集中的區。但從大眾點評熱門榜數據來看，意外的是，浦東才是目前各熱門榜單TOP20上榜商場數量最多的區。

浦東新區不僅是上海最大的區（1210平方公里），同時也是全市人口最多的大區（568萬人），目前全市營業額最高的盒子購物中心、街區購物中心、百貨商城、免稅店目前都在浦東——陸家嘴ifc、前灘太古里、第一八佰伴、浦東機場日上，全市奧萊前三甲浦東獨占兩席——佛羅倫薩小鎮與比斯特購物村。

未來浦東會有哪些商圈崛起？未來浦東的商業熱點在哪？梳理近期（2021年至2023年）及中長期（2024年至2028年）浦東的新項目后，我們或許能得到一份大致確定的答卷。

01

大項目不斷落地

浦東商業持續加速發展

近年來，浦東商業發展開始加速。嘉里、香港新世界、太古、印力、華潤、大悅城、招商蛇口、陸家嘴等商企的新項目在浦東遍地開花。

三年前，我在中商數據發文研討了“繼陸家嘴之后，浦東第二商圈在哪”這個話題。答案當時半信半疑的前灘，如今已然成為浦東星光熠熠的新商圈（晶耀前灘Crystal Plaza、前灘太古里等加持而成）。

隨著2023年三個新項目（前灘L+PLAZA陸家嘴廣場、前灘四方城、前灘31樂薈）的開幕，前灘將漸入成熟階段。

此外，臨港同樣有諸多新項目入市。中遠期看，金橋、張江、花木龍陽或將是浦東變化最大的商圈。

Mall星人聯合中商數據統計了2021年至2023年間已開幕和計劃開幕的新項目。計劃今明兩年工程竣工或開幕的項目，目前都正加緊建筑施工及各項作業（受疫情等因素影響，招商進度和開業時間存在一定的不確定性）。有新店拓展計劃的品牌商，有跳槽計劃的商業人，有搬家計劃的朋友不妨從中挑選自己的目標。

◎2021年浦東總計開出10多家新商場

2021年全年，浦東迎來了中環最高端商場——前灘太古里，日系風十足的金橋啦啦寶都上海，風頭正勁的佛羅倫薩小鎮奧特萊斯新增了2期，區域型購物中心——臨港萬達廣場、新田360廣場康橋店；

社區鄰里型商場——祝橋天和商業廣場、孫橋耀泓生活廣場、上海漫樂城（原沃爾瑪上南店）、周浦海印又一城（局部試營業包括B1尚優選超市）、浦樂生活廣場·拱秀路店（拱秀路商業街）、浦樂生活廣場·濱江店（原銀珠商廈）、浦樂生活廣場·聽諧路商業街；

配套型商場——云匯天地、佳兆業金融中心佳紛天地、臨港科技城創晶科技中心；

特色主題商場——宋城演藝王國（原世博大舞臺）、洛克公園SSR體育綜合體。

超市賣場方面，高行開出了山姆上海首家旗艦店，家樂福成山路店升級為會員店，蘇寧浦東第一店迭代為蘇寧易購場景智慧生態體驗中心……

◎2022年上半年浦東開出3家社區型商場

今年上半年浦東開出3家適應15分鐘生活圈的鄰里商業——三林高青路的金色中環廣場（物業原為家樂福萬科新里城）主力店盒馬會員店率先于今年元旦試營業；以及南匯大學城生活廣場、眾行生活商業廣場兩家臨港板塊的社區鄰里商業。

02

2022年下半年

浦東蓄勢待發的10+個項目

今年年內，上海第二家COSTCO浦東康橋旗艦店、臨港愛琴海商業街區城市書香、臨港港城廣場三期（包括圖書館劇場影院）、百潤民食坊（百潤生活中心）、上海周康領豐匯、浦樂生活廣場·拱極路店、康橋太平洋中環廣場、泓獅云廂街區、SK大廈、綠都繡云里、航頭金航城、新城中優城市廣場、金橋天物空間3期園區、中建朗閱府鄰聚街、高橋樂非天地等10多個不同類型不同規模的項目，正蓄勢待發計劃竣工或開業。

其中，規模最大的3家當屬臨港愛琴海商業街區城市書香、上海周康領豐匯、臨港港城廣場三期。

此外，金楊陸悅坊（陸家嘴集團繼花木陸悅坊后又一鄰里商業）、東晶90坊、浦東第一八佰伴美食層等存量改造項目，或將率先完成改造。

◎上海臨港愛琴海購物公園

上海臨港愛琴海購物公園位于臨港新片區核心區域，坐落于臨港大道和鈴蘭路交界口。項目定位“原力新生烏托邦”，呈現“MALL+街區”的商業建筑形態，從煙火引力到潮流領地，開啟烏托邦人的生活方式，重塑臨港片區微度假生活新格局。

即將在2022年下半年率先亮相的新一代創新商業街區品牌「城市書香」，定位為中高端文化商業街區，將以“遇見美好生活”為主題，堅持“以打造美好生活方式的生態群為主，以場景化賦予每一座街區新的文化氛圍為亮點”的商業原則規劃。

其中，愛琴海商業賦能結合臨港豐富資源打造滬上首座美食主題Food Hall，匯聚自然審美、文化歸屬、在地美食、趣味社群，建立起非標準化的、更具革新意義的概念街區，拓展意識體驗，重塑多元場域。

◎上海周康領豐匯

上海周康領豐匯地處周康核心板塊，上南路、秀海路交匯，成熟高密度居住社區環繞。上海周康領豐匯項目團隊由曾操盤過華潤及寶龍集團項目，具資深經驗的商業開發團隊而組成，將秉持“漫享·新生”理念將為周康商圈打造周邊居民、親子年輕家庭、小資文藝青年的消費目的地和多元化社交聚集地。

整體6層的上海周康領豐匯，由AICO設計事務所全程參與進行空間升級。項目共有超150家品牌商店入駐，服務接待周圍超過45萬人口。同時，項目內豐富的親子休閑娛樂商業內容也將解決周邊80%的家庭群體的“溜娃難題”。

項目預計2022年底正式開業。未來還將針對周邊養寵居民結合國際Pet Friendly Mall的商業模式開設萌寵樂園及休閑步行街。

◎港城廣場三期

港城廣場項目總投資約68億元，用地總面積為14.8公頃，總建筑面積約55.8萬方，地上建筑面積37.1萬方，地下建筑面積18.8萬方。項目開發計劃共分四期，是臨港主城區環湖一環帶16個街區單元中的第一個完整的單元開發項目，也是臨港主城區的標志性項目。

一期為商務辦公產業園區，于2020年5月開園。二期為國際人才公寓，2021年8月建成開業，為臨港地區提供高端住宅配套商業消費地。即將竣工的三期項目總建面約14萬方，包括商業綜合體、保利影院、演藝中心和圖書館等，預計2022年下半年起陸續投入使用。

03

2023年將迎來

曹路招商花園城領銜的10+個新項目

曹路招商花園城、前灘L+PLAZA陸家嘴廣場、前灘四方城、前灘31樂薈、浦開保利文化中心（非正式案名）、龍光上海藍鯨世界、浦樂生活廣場·三林世博店（三林長青生活廣場改造）、天物空間3期、新象限楊思城市更新、浦樂生活廣場浦東大道店、臨港星光匯、臨港悅城、周浦興宸苑和富廣場、冰雪之星商業街……這些預計將于2023年竣工的項目，絕大多數將于2023年開業。。

◎曹路招商花園城-浦東最具區位優勢的新旗艦購物中心

作為招商蛇口旗下“花園城新樣本”，曹路招商花園城的商業規模、交通區位、操盤理念等優勢非常凸顯。

曹路招商花園城將連接9號線顧唐路站，建筑體量達15萬方，是最近3年中浦東單體規模最大的一站式區域購物中心。作為浦東東北外環之王，它將成為繼浦東南外環之王周浦萬達廣場之后，浦東外環新一代領頭羊。

項目以“潮玩空間站”為全新定位，其場景空間及復合業態無疑擁有更多沉浸式體驗優勢，規劃顏究所、食造廠、氧心局、達人館、童夢場、蕉友集6大分類業態，涵蓋潮流時尚、先鋒科技、運動休閑、精品超市、多元餐飲、主題酒吧、歡樂劇場、親子娛教、寵物友好、主題市集等全品類目的地，打造一站式零售、餐飲、娛樂體驗的新消費生態圈。

B1再現曹路市集，復刻鹽田、碼頭、運河等場景重現，以【天空之境】、【浮島秘境】、【星海奇航】三個單元串聯主題空間；神秘的夢幻島主題，從入口開始，將主中庭、南北中庭、兒童中庭等空間串聯；室外景觀以水為靈感，打造36m天環飛瀑，與下沉庭院自然銜接，“波動廣場”、“逐光綠境”多層次打造奇幻水趣森境。

◎前灘L+PLAZA陸家嘴廣場&前灘四方城——最具關注度的中環項目

隨著晶耀前灘和前灘太古里的全面開幕，前灘已然成為中環邊最炙手可熱的商圈，預計明年開幕的前灘L+PLAZA陸家嘴廣場&前灘四方城將為商圈再添一把火。再加上浦東最具藝術氣息的前灘31樂薈，前灘三劍客明年聯袂開幕，前灘成為明年浦東乃至全市最受關注商圈。

前灘L+PLAZA陸家嘴廣場的商場面積為3.4萬平方米，與東方體育中心遙相呼應，與前灘太古里、前灘L+MALL陸家嘴中心（在建）形成前灘商業“黃金三角區”。前灘四方城占地面積6.22萬平方米，地上建筑面積達到26.7萬平方米，分成了四個區域，其中商業面積達5.8萬平方米。

◎前灘31樂薈-浦東最具藝術感的商場

前灘31樂薈以文化演藝中心為核心，將打造成為國內首個文娛mall，不僅集合各類潮流品牌、美食餐飲，也是藝術策展、文化演出的延展之地，為人們帶來別樹一幟的優質文化生活消費體驗。樂薈以融匯文、藝、演的獨特dna，打造潮流文娛商業空間，精彩24小時不停歇！看簡介似乎有點像新加坡著名的演藝購物中心IlumaShoppingMall。

前灘31文化演藝中心是前灘31項目的點睛之筆，也將是上海“亞洲演藝之都”版圖上的一顆明珠。文化演藝中心擁有一個2500座的現代大劇場和一個1500平方米的黑匣子展演空間，可滿足不同類型展演活動的場地需求。

◎浦開保利文化中心（非正式案名）-浦東最具文化感的商場

保利地產浦東花木行政文化中心的浦開文化中心商辦項目位于上海科技館站，由浦開集團與上海保利聯合開發。近40萬方的建筑面積中，地上建筑面積逾27萬方，地下建筑面積逾11萬方。地上建筑面積除了21萬方的三棟180米超高層國際甲級寫字樓之外，商業文化復合面積包括3.3萬方具有藝術美學基因的精致商業體和2.7萬方的現代藝術及人文創意文化空間。

項目設計以文化、社會體驗為導向，打造一系列多功能空間：代表浦東文化中心的市民廣場，將充當城市畫廊和大型活動聚會場所；充滿活力的多層次商業和辦公空間，提供不同尺度的生活娛樂體驗空間，包括入口廣場、空中花園、戶外商業等可以滿足社交聚會、餐飲、休閑的活動空間。

◎上海藍鯨世界-臨港最大的購物中心

龍光集團旗下上海藍鯨世界設計理念取自于臨港海洋基因元素，13萬方的商業建筑體量超越了臨港泥城萬達廣場，不僅將成為臨港第一大購物中心，同時也是明年新開業項目中僅次于曹路招商花園城的浦東第二大項目。

除了耳目一新的概念與形象設計，龍光藍鯨世界立足新消費場景的思考，通過前沿業態的組合創新，營造出更具沉浸感與互動性的商業氛圍。在潮流服飾、時尚美妝、輕奢珠寶、餐飲美食、商超零售等業態之外，項目將融合多元化潮玩娛樂與兒童游樂業態，營造全生態家庭親子歡聚場，通過發力“夜經濟”，引入IMAX巨幕影城、網紅酒吧、KTV等體驗業態，構筑全時段休閑消費場景，打造時尚娛樂目的地，為臨港塑造未來都會休閑生活范本。

04

中長期（2024-2028）

浦東部分商圈新項目速覽

大眾點評網最新的全市商場熱門榜TOP20名單中，浦東占了6家——前灘太古里、世紀匯、上海ifc商場、Lalaport金橋、長泰廣場、正大廣場；高德地圖導航人氣指南榜TOP20上，浦東同樣摘得6席——長泰廣場、上海ifc商場、周浦萬達廣場、世紀匯、前灘太古里、LCM置匯旭輝廣場；浦東在全市商業版圖的地位可見一斑——各個不同TOP20商場榜單上，浦東入榜項目數量均占全市各區榜首。

浦東商場熱門榜其他上榜常客還包括：陸家嘴中心L+MALL、百聯世博源、復地活力城、金橋國際商業廣場、晶耀前灘、浦東嘉里城、比斯特購物村、佛羅倫薩小鎮等項目（排名不分先后）。

而未來浦東可能上榜的項目會更多。除以上2021-2023年的新項目，中長期來看，還有以下這些商圈的這些項目（暫定名或非正式名稱，以項目官方官宣為準）預計將于2024至2028年間陸續開幕。

金橋——巨峰路站嘉里超級TOD綜合體，浦發上城?金海路TOD（K11 select ），浦東萬象天地，金鼎天地（雙MALL配置），金灘，金環（金橋城市副中心中央公園綜合體&美亞春宇項目），金灣，藍天路站碧云城市更新；

△巨峰路站嘉里超級TOD綜合體規劃

△浦發上城?金海路TOD（K11 select ）

△“十四五”期間，金橋集團計劃開發建設面積約1000萬平方米，預計完成投資約1600億元，重點聚焦上海金鼎、上海金環、上海金灘、上海金灣、上海金谷“五朵金花”

△金鼎天地效果圖

△金橋金灣規劃

前灘——前灘L+MALL，前灘源；

花木龍陽——龍陽TOD超級綜合體群（包含多家購物中心，將由多個不同實力機構分別運營），百安居麥德龍城市更新；

△花木-龍陽路城市副中心龍陽路項目局部效果圖

張江——科學之門（包含陸家嘴集團的L+MALL和張江集團的一個購物中心），廣蘭路站TOD；

△科學之門效果圖

△廣蘭路站TOD效果圖

北濱江——太古綜合體，昌邑榮成；

外高橋——森蘭印象城；

△森蘭印象城效果圖

三林——蘆恒路站TOD；

唐鎮——浦發唐城創新中路商業中心，華夏綜合體，鎮北社區鄰里中心；

惠南——惠南地鐵站綜合體，碧桂園項目，中洲綜合體（規劃）；

世博——華潤項目；

楊思——新楊思綜合體；

△新楊思核心區規劃效果圖

△根據浦東“金色中環”十四五規劃，將推進前灘中央活動區、張江和金橋副中心三個市級公共中心區建設，挖掘沿線五大潛力地區，形成“3+5”中環集聚發展帶

康橋——金茂橫沔古鎮；

航頭——浦樂生活廣場鶴沙航城，禹州城市廣場；

浦三路站——浦發TOD；

△港城路停車場上蓋效果圖

△14號線浦東大道站浦開TOD效果圖

凌兆新村站——上海地產TOD；

東明路站——東明路站綜合體；

御橋——御橋夢享薈九六廣場；

周浦——繁榮路站浦開綜合體，滬南公路綜合體，智慧“芯”中心，周浦東站TOD；

△周浦滬南公路綜合體效果圖

△周浦東站TOD綜合體效果圖

△18號線北中路站浦開綜合體效果圖

△新場站TOD綜合體效果圖

新場站——新場站TOD綜合體；

川沙——川沙九六廣場（陸家嘴集團）；

上海東站——東站TOD（陸家嘴集團）；

孫橋科創中心——地鐵21號線軍民路站TOD；

迪尼——國際旅游度假區擴建規劃配套；

△浦房集團新項目效果圖。浦房集團與大悅城、印力上海等合作，將在浦東新區推出多個商業項目。

浦東機場——T3卓越綜合體，機場綜合保稅區免稅綜合體，祝橋上海盛羅達商業廣場（毗鄰佛羅倫薩小鎮）；

△盛羅達商業廣場緊挨佛羅倫薩小鎮

臨港——海港中心，星空之境，臨港金橋綜合區，海昌海洋主題文娛商業綜合街區&海昌風情商業街，星海匯，華僑城文旅綜合體規劃，臨港湖濱天地&免稅及奧萊規劃，臨港城市航站樓TOD規劃，中銀總部，萬祥鎮三灶港水街……

隨著新項目的不斷入市，浦東的商圈格局將持續更新。Mall星人也將對浦東商業體和商圈的變化，保持跟蹤式關注。

△注：①上圖是依照軌交布局制作的浦東商業項目地理分布示意圖，浦東更多新項目可參見該圖；②因上圖制作依據的數據截至2021年，部分項目進度已有變化，以目前實際進度為準；③圖中部分項目案名為暫定名或非正式名稱，如曹路花園城已定名曹路招商花園城，因此各案名具體以官方正式官宣案名為準；④如有其他錯漏，敬請指正。