上海商業的整體發展水平在全國范圍內處于領先這點應該毋庸置疑，但如果說在各種領域一定要找出一個短板，那應該是在百貨領域，缺乏類似SKP、阪急百貨等能夠引入頂級品牌的大體量綜合性百貨商場，且更不用說類似SKP-S這樣更為進階的產品線。

但如果回溯歷史的話，上海市場不缺乏百貨商場作品以及國內外百貨品牌，只不過在越來越多優質商業地產開發商進駐市場，打造出多個甚至是頂級購物中心案例后，更多積壓在存量市場的百貨商場自然缺乏了發展空間，除了類似芮歐百貨這樣獨樹一幟的案例，調整甚至整體改造是這幾年老商場的主旋律。

其中幾種比較有代表性的呈現形式：

1、類似八佰伴、新世界城這兩個業績頭部項目，主要通過內部的重新精裝來進行調整升級，但并未顛覆商業模式及規劃形式。

2、天山百盛轉為百盛優客城市廣場，通過百盛集團與衣戀集團的聯袂，不改變百貨形態，但是轉為城市奧萊模式，其中值得一提的是整體店裝形象方面的活化升級。

3、原淮海中路的東方商廈改造為淮海755，這可能是上海市場最為顯著和成功的原百貨商場轉型為購物中心的案例，通過引入MUJI、UA、MANNER等具有品牌號召力的沿街主力店，配以內部較為具有特色和年輕活力的品牌，目前也愈發具有年輕感又有別于“近鄰”TX淮海的調性。

百貨商場的購物中心化，大概是十年前就已開啟的話題，在更多情況下，類似過往分享過的《久光百貨階段性調整報告，4個看點》，是相對比較務實且循序漸進的策略，同時去年開業的上海久光中心，如果將其百貨權重放大的話，那是相對具有現代化打造手法的一次嘗試，也是我在《上海久光中心市調“指北”》一文中著重提及和關注的看點。

但純粹意義上的百貨商場以購物中心的手法，通過自身的規劃重塑和品牌調整的案例，我近年沒有什么印象，當看到近期上海巴黎春天淮海店的進展后，稍有感觸因此做此文分享。

首先先來表述現象。調整后的巴春在樓層分布上，摒棄了傳統百貨商場按品類進行細分的方式，而是以兩個樓層為一主題進行布局。

地下兩層以小餐飲及檔口類品牌為主，具體品牌就不贅述了，logo墻大家看看即可，倒是當時剛開業時B2入口新引入的LB COFFEE讓人有點耳目一新。

1、2兩層保留了零售業態且進行了極致的精簡。L1陜西南路沿街去年頗為令人意外地引入了FIVE GUYS首店收割了一波話題和流量，雖然從品牌目前的經營來看些許缺乏韌性，但從另一方面，項目理應能夠感受到這些過往百貨商場所難以觸及的社媒以及網紅經濟的紅利。如何進一步挖掘和利用也是今后長期運營需要思考的話題，甚至是調整轉型的關鍵所在。

此后先后引入的喜茶、M Stand和AMINO AMIGO也是異曲同工，四個品牌構成了項目陜西南路沿街的界面。更重要的是相對于過往作為零售業態櫥窗之用的形象展示功能，如今通過商戶的通透性能打通內場與沿街行人的界限，產生不一樣的逛感。

近期在淮海中路主入口位置之一引入了Peet's Coffee，更讓人感覺到頗有點不破不立的意味。

內場還“藏”著一家意大利甜品首店品牌，某種程度上能看到該項目此次調整有期望將傳統L1營造出街區氛圍的策略方向。

零售品牌方面，目前露出的僅有HLA PLUS一家，該樓層尚有東側部分區域仍在圍擋中。但大部分區域的品牌開業已經將此次調整的整體面貌得到了充分顯現。

L2是項目零售品牌最多的樓層，以女裝為主，但精簡了動線，以專店形式進行了形象規劃，從大框架來看，除了西側未采用全餐飲布局外，整體結構和L1是異曲同工的。

L5、L6兩層過往就以餐飲為主的樓層不詳述了，再來看一下如果是傳統百貨規劃模式，必然還要以零售業態為主的3、4兩層，此次重新規劃后，命名為“活力 潮趣”主題，在保留了原5KM作為體驗業態的基礎上，進一步引入了擼狗、密室、健身等業態，雖然目前僅部分品牌開業，且仍有眾多鋪位尚未有商戶名露出，但整體感覺差不多到位了。

接下去來做一些總結評述，整體來看，此次調整如同將一個2萬多方的百貨商場轉型成了一個以生活方式為主導定位的迷你型購物中心。我在近兩年分享過不少類似體量的新開業項目，如果跳脫出刻板印象，僅僅將巴黎春天看做是一個即將新開業的迷你商業體，那其總體而言基于單層面積以及樓層數量的規劃，雖然談不上突破或是獨樹一幟，但確是在正常邏輯自洽范圍內的。進一步看，由于它是一個轉型、調改項目，因此基于時間維度以及調整前后的對比，又能感受到一些看點。

1、充分利用沿街商業價值，這在上文已經有所提及，不僅僅是在擁有沿街展示面的位置引入好的品牌，更在于打通室內外空間的流通性。

2、規劃的精簡，這點不論從樓層分布還是動線劃分都能有所體現。此次調整的不破不立甚至體現在了摒棄傳統百貨模式對于坪效的苛求，畢竟如果還是常規思維的話，始終是溫水煮青蛙的。但如果在空間運用和市場推廣運營上做到位，先讓人能夠重新進到商場，再考慮商業內容的增加，不失為尚能一試的迂回策略。

3、體驗業態的全面引入，不再摳摳索索在租金收益和扣點保底上做機會成本的博弈權衡，原因與第2點類似，這是正面臨困難的項目，因此不如放手一搏。

最后我想說的是，巴春淮海店尚未最終調整完畢，但從現階段已經足以分享觀點。其實上海市場頭部項目確實是好，但存在著太多腰部以及腰部以下的項目，面臨著巴春甚至比其更為嚴峻的困境。眾多案例已證明常規“換皮”式改造無法扭轉項目的本質調性和局面，類似的項目需要有勇氣去做一些更為本質的改變。你能做到像淮海755這樣固然更好，但如果各種條件有限的情況下，巴春的這輪調整也不失為一種較為清晰的參考。

另外除了即使在盤面上能夠做到比較顯著且有指向性的調整，也更需要在后期運營層面多學習現代購物中心運營的手法和經驗，當然很多項目沒有財力能像主流商業地產商這樣大手筆來做事，但沒辦法，我作為深耕上海商業市場的自媒體，日常分享的依舊會是頭部項目的優質案例，希望能夠在意識層面帶來一些啟發，能夠為更多項目所適用。我們城市各個角落的商業項目都能煥發出自身的光彩，整個城市的商業整體水平才是真的提高。