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撰文/徐穎珊 

隨著清盤令的下達，華南城曾經繁華的商業版圖，終究散落一地。

觀點網 花旗掀桌的那刻，或許早已注定了華南城走向破碎的結局。

8月11日上午10:55分，華南城暫停交易。至于停牌原因，資本市場消息指出，由于其重組方案仍未能獲得債權人足夠支持，香港高等法院已同意由花旗銀行提出的破產清盤申請，并勒令華南城立即清盤。

晚上11點20分，華南城發布公告證實了上述信息。“公司被高等法院下令清盤。富事高咨詢有限公司的周偉成先生及潘路洋先生于2025年8月11日獲高等法院委任為本公司的共同及各別清盤人。”

隨著清盤令的下達，華南城曾經繁華的商業版圖，終究散落一地。

華南城創立于2002年，定位為“中國綜合商貿物流企業”，2009年成功赴港上市后，便借助資本力量全國迅速擴張，在深圳、南寧、南昌、西安等八個城市建立了大型商貿物流綜合體項目，成為當時以“十年八城”的速度擴張的產業地產商典范。

但業內更傾向于將其定義為“非典型房企”。華南城的開發模式，簡單來說就是用較低的價格獲得工業倉儲用地，在此基礎上建設商業性質的商鋪和配套的住宅，然后通過銷售獲利。

第一任執行董事兼總裁梁滿林曾表示：“平均的樓面地價是幾千元每平米，而我們的樓面地價只有100多元一平米。”這種高額的利潤差，讓華南城在前期賺得盆滿缽滿。

然而，時代既能成就華南城，也能在其轉型遲滯中將其推向破碎。

墜入債河

事實上，華南城并非毫無市場嗅覺。

早在2012年電商興起時，華南城便嗅到了機遇，開始打造電商產業園，并推出B2B電商平臺。同時在2014年引入騰訊作為股東，期望通過“實體+網絡+物流”的模式，建立起綜合商貿生態系統。

不過，華南城顯然低估了電商競爭的激烈程度。隨后流量紅利消退后，電商賣家轉型奪供應鏈，不再依賴批發市場，導致以批發、零售為主的華南城商戶大量流失，2021 年亞馬遜 “封店潮” 更重創其電商生態。

由此，華南城的客流量逐漸減少，商家收益下降，店鋪空置率攀升。

在這種背景下，華南城只能加大地產住宅開發和銷售的力度。然而，此時房地產市場已開始收縮，再加上華南城此前長期依賴三四線城市的物流園概念拿地，去化壓力加劇。

為了解決流動性問題，華南城自2016年起多次發行優先票據，且票面年利率持續攀升，2018年起所發行的所有優先票據利率均已超10%。

在利息成本高企、銷售回款困難的雙重擠壓下，2022年，華南城爆發債務危機。

2022年1月，華南城發布公告稱，正在尋求兩筆美債債務票據持票人的同意展期，擬將11.50%票據的到期日由2022年2月12日延長半年至8月12日；將10.875%票據的到期日從2022年6月26日延長4個月至10月26日。

于2021年底，華南城找來了由深圳國資全資持股的深圳特區建發作為大靠山，債券得以成功展期，為其爭取到了喘息空間。

2022年5月，特區建發以19.1億港元的金額認購了華南城29.28%股份，成為其最大股東。至此，特區建發便開始積極履行自己作為大股東的職責。

2022年7月，特區建發與票據受托人花旗國際簽訂“維好協議”，幫助華南城爭取到多數投資人的同意，通過了五筆美元債展期的方案。

2023年3月，特區建發為華南城與11家銀行搭橋牽線，簽訂了約60億元流動資金貸款合同，用于償還華南城過往貸款，這也是華南城創立以來獲得的最大筆融資。

此外，特區建發還真金白銀地掏出約12.57億元收購華南城旗下第一亞太物業50%股權，以及斥資50億元認購西安華南城約69.35%股權，溢價高達27.37億元。

然而，這些舉措未能從根本上扭轉華南城的困境。市場普遍認為，特區建發的入局僅是暫緩了華南城走向“清盤”的步伐，甚至可能還會讓自己陷入風險。

大股東沉默

若自身的造血功能損壞，輸血也僅是“緩兵之計”。

美元債延期的兩年后，華南城再次站在了違約線上。2024年2月，華南城公告稱，因流動資金日趨緊張，預計不會支付2024年2月9日到期的一筆強制贖回款，以及2月12日到期的一筆利息，將導致兩筆美元債券發生違約事件。

2月19日，大股東特區建發確認了華南城正式違約。

真正讓華南城開始瓦解的是一筆3.06億美元的債務違約。2024年4月，華南城未能償付花旗國際作為信托人的美元優先票據，2025年1月花旗國際向香港高等法院提出對華南城的清盤呈請。

盡管在聆訊日期從原定的4月2日延期三次至8月11日，但現金流早已枯竭的華南城，又如何能給出讓債權人滿意的債務重組方案。

截至2024年底，華南城的計息債務為302.2億港元，其中即期部分為182.4億港元，流動負債超過流動資產28.48億港元。可華南城口袋里也僅剩余7.2億港元現金,其中6.8億港元為受限現金。

而此時被債權人寄予厚望的大股東也“沉默”了，一方面華南城自身窟窿大，另一方面特區建發自身也是重資產運營企業，可用資金規模相對有限，且近幾年其自身也壓力巨大。

2023 年，特區建發對華南城股權投資確認10.92億元損失，計提37.80億元減值準備，該股權投資賬面價值降至48.92億元，導致其年末資產和權益規模下降，當年凈利潤為負43.67億元。

據2025年第三期中期票據募集說明書，特區建發歸母凈利潤已連續虧損，2023年度虧損44.4億元，2024年度虧損28.05億元，2025年1-3月虧損3.10億元。

不僅利潤虧損，特區建發也正面臨多起訴訟糾紛。

2025年6月18日，特區建發發布公告稱，公司因與深基華智等公司合同糾紛案，被訴請支付合計21.317億元，并于2025年5月26日遭廣州市中級法院凍結銀行賬戶。

與此同時，早在2024年6月3日，花旗國際就維好協議相關事宜向香港高等法院起訴深圳市特區建設發展有限公司。

起訴理由是特區建發作為大股東，在華南城美元債展期時與投資人簽訂了維好協議，但華南城出現債務違約后，特區建發未能履行維好協議項下的義務，因此花旗國際申索不少于14.07億美元的賠償。

一位接近香港資本市場人士向觀點新媒體表示：“市場預計起訴維好方案件最早或將于年內開庭。”