新世界發(fā)展這個(gè)上市平臺(tái)將完整購入上海香港新世界大廈股權(quán)。

9月8日，新世界發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，間接全資附屬公司新世代上海物業(yè)發(fā)展有限公司作為買方與賣方訂立協(xié)議，賣方同意出售目標(biāo)公司的50%股權(quán)，總代價(jià)為33.75億元。

賣方為新世界發(fā)展大股東周大福控股的直接附屬公司，所以該交易構(gòu)成了關(guān)聯(lián)交易。

值得注意的是，周大福在2009年購入了目標(biāo)公司的股權(quán)，而原始收購成本為5425萬美元，而該次出售價(jià)格約為5.23億美元。在12年間，通過持有和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，使周大福獲得了超過10倍的升值。

在交易前，目標(biāo)公司50%股權(quán)由新世界發(fā)展中擁有，并作為新世界發(fā)展的附屬公司并入上市公司報(bào)表。隨著收購?fù)瓿桑率澜绨l(fā)展將從大股東手中接過剩余50%股權(quán)，成為其全資子公司。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目標(biāo)公司的主要業(yè)務(wù)為開發(fā)、管理及營(yíng)運(yùn)位于中國(guó)上海市黃浦區(qū)淮海中路300號(hào)的上海香港新世界大廈。

據(jù)新世界年報(bào)披露，上海香港新世界大廈項(xiàng)目總建筑面積11.6萬平方米，內(nèi)設(shè)58層寫字樓及上海K11購物藝術(shù)中心，在撇除了停車場(chǎng)和其他面積后，商辦樓面面積超過10萬平方米。其中，較為出名的是商業(yè)部分，為新世界旗下購物中心品牌K11, 樓面面積35474平方米；剩余寫字樓面積80549平方米。

新世界持有的這宗地塊處于上海核心商業(yè)中心區(qū)域之一淮海中路商圈，其附近坐立著新天地、上海廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)等大型購物中心。

事實(shí)上，關(guān)于這座大廈最早的歷史可以追究到2002年，自竣工后便一直持作租賃用途。不過在當(dāng)時(shí)，新世界尚未有K11品牌孵化。

2013年，新世界斥資超過4億元將新世界大廈部分改造成為K11藝術(shù)購物中心，這也是國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)第一家K11，是鄭志剛的得意之作。

其在公告中稱“通過引進(jìn)K11品牌進(jìn)行重新定位，該中心匯集環(huán)球品牌、全市獨(dú)一無二的商店及餐飲、加上獨(dú)特的藝術(shù)空間及內(nèi)部采用生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)，一同創(chuàng)造出獨(dú)特的購物及藝術(shù)體驗(yàn)，使其成為淮海中路乃至上海地區(qū)的商業(yè)地標(biāo)及文化景點(diǎn)。”

新世界董事會(huì)表示，該物業(yè)在過去數(shù)年間錄得理想的出租率及租金表現(xiàn)。隨著2021年中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)回暖，上海的穩(wěn)健商業(yè)及消費(fèi)復(fù)蘇趨勢(shì)將得以延續(xù)，且該物業(yè)的出租率將穩(wěn)步增長(zhǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱目標(biāo)公司的經(jīng)審核財(cái)務(wù)報(bào)表，目標(biāo)公司2020年末總資產(chǎn)賬面值為20.05億元。目標(biāo)公司于2021年6月宣派現(xiàn)金股息3.6億元，并將于完成后用相等數(shù)額支付予賣方及買方。

在遭遇疫情前的2019年，目標(biāo)公司的除稅項(xiàng)及非經(jīng)常項(xiàng)目前凈溢利以及除稅項(xiàng)及非經(jīng)常項(xiàng)目后凈溢利分別達(dá)到1.53億元和1.17億元；即使是遭遇疫情沖擊的2020年，也達(dá)到了1.48億元和1.11億元，顯示了不錯(cuò)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

然而，在新世界3月份的中期報(bào)告中并未單獨(dú)披露該物業(yè)的出租率和業(yè)績(jī)情況，僅僅披露了一定的人流市場(chǎng)表現(xiàn)。其中，上海K11的銷售額較去年同期增長(zhǎng)37%，增長(zhǎng)趨勢(shì)在年底尤其強(qiáng)勁，2020年12月，上海K11銷售額升22%，創(chuàng)下開幕以來12月最高銷售記錄。

整個(gè)零售商業(yè)市場(chǎng)的回暖讓鄭志剛在年初的中期業(yè)績(jī)報(bào)告直言“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了。”同時(shí)，在市場(chǎng)低迷期新世界在不斷的剝離一系列非核心資產(chǎn)，其目前可動(dòng)用資金達(dá)到約1020億港元，包括現(xiàn)金及銀行結(jié)余約550億港元及可動(dòng)用的銀行貸款約470億港元。

大筆現(xiàn)金在手的新世界有了底氣去做一下大項(xiàng)目的投資并購，此前另一筆較為重要的疫情期間投資同樣是在上海。

2020年8月，新世界以41億元摘得上海黃浦區(qū)淮海中路地塊，占地面積約17170.8平方米，項(xiàng)目總建筑面積128683.2平方米，位于淮海中路商圈，與上述提到已經(jīng)落成的K11相鄰。

這個(gè)新獲取的地塊無論對(duì)于上海還是新世界來說都尤為重要，這是20多年來淮海路一線推出的第一塊土地。該地塊緊鄰地鐵1號(hào)線和14號(hào)線，將起到聯(lián)通淮海中路商業(yè)街和新天地高端商務(wù)區(qū)的樞紐作用。

按照計(jì)劃，該項(xiàng)目將會(huì)被打造成為藝術(shù)性與現(xiàn)代感兼具的高端商業(yè)綜合體，換言之這將會(huì)是新世界在上海的第二個(gè)K11，與第一個(gè)K11十分相近，兩者之間如何打造協(xié)同效應(yīng)而不是相互影響，對(duì)于新世界來說是一個(gè)并不容易的課題。

同時(shí)，這個(gè)地塊也將成為新世界在長(zhǎng)三角規(guī)劃的第四個(gè)K11項(xiàng)目，此前尚未營(yíng)業(yè)的還有寧波K11，杭州K11，以及正在營(yíng)業(yè)的上海K11。

去年年中，鄭志剛做出了一個(gè)較為大膽的投資計(jì)劃，未來5年內(nèi)，新世界在香港和中國(guó)內(nèi)地的核心投資物業(yè)旗艦面積將大幅增長(zhǎng)80萬平方米及146萬平方米。全國(guó)K11購物中心的總數(shù)將達(dá)到36間。

鄭志剛希望在未來5年內(nèi)，香港K11租金收入的復(fù)合增長(zhǎng)率平均每年能提升15-20%，在中國(guó)內(nèi)地則每年平均升25-30%。

當(dāng)然，那一切都是后話，僅就目前而言，這一家上海K11毫無疑問仍舊要撐起新世界在長(zhǎng)三角的整個(gè)門面，即使算上寫字樓，新世界也僅僅在南京擁有一棟南京新世界中心，合共兩個(gè)項(xiàng)目在營(yíng)。

那么，新世界從大股東手中收購剩余50%權(quán)益，使其完全并表便成為了一個(gè)不錯(cuò)的選擇，比起對(duì)外收購沒有新世界痕跡的第三方物業(yè)，不如選擇風(fēng)險(xiǎn)更低更熟悉的物業(yè)做一筆相對(duì)穩(wěn)健的投資。