聯(lián)商網(wǎng)消息：5月28日，備受關(guān)注的杭州百井坊商業(yè)地塊終于出讓。地塊價值的稀缺性同時吸引了包括恒隆、九龍倉、華潤、新鴻基、銀泰、城投（阿里）等在內(nèi)的開發(fā)商激烈爭奪，出讓過程堪稱驚心動魄，經(jīng)過336輪競拍，最終恒隆地產(chǎn)以107億擊敗各路對手，將寶地收入囊中。

恒隆地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)港資發(fā)展商代表，旗下恒隆廣場被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業(yè)抹上不一樣的色彩。今后會不會改寫武林商圈格局？又會在杭州掀起怎樣的商業(yè)風(fēng)潮？值得每一位在杭商業(yè)地產(chǎn)人士的思考。

對此，《聯(lián)商網(wǎng)》特別策劃“杭州城市商業(yè)冷思考”系列報(bào)道，對話一批杭城優(yōu)質(zhì)商業(yè)掌舵人，請他們一一發(fā)表真知灼見。

恒隆入局，杭州商業(yè)人對此持什么態(tài)度？新生血液的到來會給其所在的武林廣場商圈以及湖濱等杭州其他商圈帶來何種沖擊力？又將給杭州整個城市商業(yè)的發(fā)展帶來哪些變化？

杭州某資深商業(yè)操盤手在接受《聯(lián)商網(wǎng)》采訪時表示，首先，百井坊地塊被恒隆拿去其實(shí)是挺意外的。個人認(rèn)為，這個地塊被華潤、新鴻基或者九龍倉拿去對杭州來說是最好的。華潤在杭州已經(jīng)開了萬象城，又在武林廣場拿下了杭州中心項(xiàng)目，但是杭州中心這個項(xiàng)目的面積不大，僅8萬方，如果能拿下百井坊這塊地，可跟杭州中心聯(lián)合做，而且這次華潤是與新鴻基聯(lián)合拿地，如果被他們拿下的話，做成IFC、APM任何一個產(chǎn)品對杭州來說都是一大進(jìn)步。九龍倉更不必說，作為全中國商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)極為豐富的企業(yè)，任何一個城市都會歡迎它。相對而言，恒隆目前運(yùn)營的項(xiàng)目中除上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場外，其他城市商業(yè)項(xiàng)目的操盤能力和成績比九龍倉、新鴻基稍遜色，較大的疑惑是不清楚恒隆會把百井坊做成什么樣。

▲百井坊地塊

其次，不管怎樣，恒隆能來，就是好事。一個新商業(yè)的入局，勢必會給現(xiàn)有的商業(yè)格局造成沖擊，入駐武林廣場后，恒隆至少會激發(fā)目前存在商業(yè)的主動變革的動力，杭州大廈、武林銀泰等物業(yè)是時候坐下來想想如何去應(yīng)對。

最后，在武林廣場，已有的杭州大廈和武林銀泰面積有20多萬方，加上國大城市廣場以及未來的杭州中心，區(qū)域的消費(fèi)供應(yīng)已然飽和，這個時候恒隆應(yīng)該怎么做，值得考量。從奢侈品的角度上看，恒隆有實(shí)力，但是杭州大廈幾乎把奢侈品一網(wǎng)打盡，加上杭州奢侈品的開店數(shù)量是有一定限制的。如果恒隆想從奢侈品入手，一來要寄希望于奢侈品能重新認(rèn)識杭州，多給杭州幾個開店數(shù)量，同時應(yīng)該抓住杭州大廈分區(qū)結(jié)構(gòu)的劣勢，可以將各品類的奢侈品整合到一個盒子里，或許是個機(jī)會。另一方面，區(qū)域內(nèi)的武林銀泰主打零售和餐飲，缺失了諸如快消、輕奢、兒童等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)有很多空間可挖掘。另外，現(xiàn)在的武林商圈在家庭、娛樂、功能服務(wù)等業(yè)態(tài)的消費(fèi)上還比較欠缺。因此，對恒隆而言，找到武林廣場現(xiàn)有商業(yè)留下的市場縫隙或可生存，但要做優(yōu)，應(yīng)該狠下功夫。

縱觀杭州商業(yè)地產(chǎn)近幾十年來的發(fā)展軌跡，從商場到商街，從商街到商圈，由點(diǎn)及線，由線到面，每一次的變遷都伴隨著商圈格局的演變。從圍繞延安路發(fā)展的武林、湖濱、吳山商圈到錢江新城、濱江、城西、城北等商圈的成型，杭州大大小小的商圈已經(jīng)超過了十個，可真正能稱得上城市級商圈僅武林廣場、湖濱和錢江新城三個，且將這些商圈放在全國乃至世界商業(yè)舞臺上來看，與頂級或國際級商圈相差甚遠(yuǎn)。

該商業(yè)人士坦言，目前杭州還不具備升級國際化商圈的先決條件。在他看來，武林商圈和湖濱商圈是目前杭州發(fā)展最好的兩大商圈，且代表了商圈發(fā)展的兩大特性。

一種是以武林商圈為代表的人造商圈，這種類型的商圈會隨著歷史的進(jìn)程而衰落，很難擁有成為國際級商圈的實(shí)力。

一種是以湖濱商圈為代表的天然商圈，因西湖坐落其中，逐漸發(fā)展成為一個城市的商業(yè)中心。湖濱商圈有個得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，就是客流量巨大，地鐵龍翔橋站是目前杭州已開通地鐵線路中客流量最大的站點(diǎn)。但是不可否認(rèn)的是湖濱商圈現(xiàn)有真正好的商業(yè)還比較缺乏，且更為關(guān)鍵的是市政規(guī)劃不夠完善，商圈內(nèi)的延安路是條交通主干線，很難與紐約第五大道、倫敦?cái)z政街等國際商圈一樣，將商圈內(nèi)幾大主要道路打通，建設(shè)步行街或類步行街，從而形成商業(yè)聚合效應(yīng)。

▲武林廣場商圈

“對線下店來說，交通是很重要的因素，具體體現(xiàn)在地鐵設(shè)施和停車位配套上，單這點(diǎn)來說，湖濱就比武林廣場更具優(yōu)勢。”他稱，“湖濱商圈想打造成國際級商圈，應(yīng)該把商圈內(nèi)延安路、學(xué)士路、東坡路、郵電路等主要道路規(guī)劃成分時段的步行街，并連通湖濱銀泰in77、利星名品廣場、工聯(lián)大廈等商業(yè)體，聯(lián)合形成一個有影響力的商業(yè)中心” 。

▲湖濱商圈

見微知著，杭州商圈的現(xiàn)狀一定程度上反映出杭州整個商業(yè)環(huán)境的態(tài)勢。

十幾年前，如果有人說杭州的商業(yè)水準(zhǔn)不高，一定沒人答應(yīng)。根深葉茂的百貨業(yè)態(tài)，是杭州商業(yè)水準(zhǔn)的最好代表，杭州大廈、銀泰百貨是全國標(biāo)桿。如今商業(yè)變遷十余載，可杭州如今的商業(yè)主要勢力依舊是杭州大廈和銀泰。在業(yè)內(nèi)人看來，雖然近年來杭州市場也涌入了萬象城、來福士中心等大央企和外資項(xiàng)目，但與北京、上海、廣州、成都等城市仍然有不少差距，甚至有聲音稱，杭州的商業(yè)水準(zhǔn)已經(jīng)被甩開。

對此，該商業(yè)人士認(rèn)為，目前杭州的城市商業(yè)的確不成熟。

首先，杭州整個城市最初的商業(yè)規(guī)劃就缺乏專業(yè)性和長期性。相信北京、上海這些城市在做城市規(guī)劃時就對這座城市未來的核心商圈、衛(wèi)星城在哪？要打造幾條商街等有了綜合考量，可杭州目前的狀況并沒有體現(xiàn)出這點(diǎn)。

第二，杭州當(dāng)時在招商引資時可能也沒想到要去洽談一些標(biāo)桿企業(yè)，因?yàn)楹贾荽髲B、銀泰當(dāng)時在全國知名，很難會去想其他企業(yè)。事實(shí)上，杭州真正意義上的首個購物中心就是2009年到來的萬象城，那個時候杭州才真正開始想方設(shè)法的去吸引好的企業(yè)，后來也有了來福士中心、嘉里中心、大悅城。

第三，杭州現(xiàn)有的商業(yè)缺乏主動求變的動力。活得太滋潤，就不會想去改變。事實(shí)上，杭州是一個極容易做商業(yè)的地方，這里的人群消費(fèi)能力和意識都很強(qiáng)，互聯(lián)網(wǎng)的成熟讓杭州擁有一大批小老板，西湖又引來了一眾國內(nèi)外游客，加上其對浙江省內(nèi)其他城市和地區(qū)的輻射力，杭州的商業(yè)應(yīng)該更好。

不管未來什么企業(yè)進(jìn)來，商業(yè)最后拼的是創(chuàng)新，是實(shí)力，優(yōu)勝劣汰是亙古不變的發(fā)展軌跡，杭州的城市商業(yè)發(fā)展需要變革、汰換和外部支撐。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 陳寧輝）

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