繼李嘉誠(chéng)相繼拋售內(nèi)地多處商用物業(yè)后，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)獲悉，國(guó)內(nèi)商業(yè)龍頭的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)位于武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的一酒店物業(yè)也將于明日以1.8億的價(jià)格正式對(duì)外拍賣(mài)。

　　值得關(guān)注是，截至19日?qǐng)?bào)名申請(qǐng)時(shí)間仍無(wú)客戶報(bào)名參與，或?qū)⒚媾R無(wú)人接盤(pán)局面，其拍賣(mài)時(shí)間不得不二次延期。業(yè)內(nèi)操盤(pán)商業(yè)項(xiàng)目的地地產(chǎn)人士透露，本輪國(guó)內(nèi)反腐等影響對(duì)于酒店這種服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，沖擊太大，加上回報(bào)率低，投資回收周期太長(zhǎng)，投資者更為謹(jǐn)慎。

　　1.8億拋售武漢酒店物業(yè)

　　去年8月份以來(lái)，香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠(chéng)相繼拋售了內(nèi)地多處房產(chǎn)項(xiàng)目，一時(shí)間被解讀成內(nèi)地房?jī)r(jià)泡沫信號(hào)。今日網(wǎng)易財(cái)經(jīng)獲悉，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)位于武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的一酒店物業(yè)將于明日，以1.8億元的起拍價(jià)對(duì)外正式拍賣(mài)。

　　據(jù)該物業(yè)公開(kāi)信息顯示，該酒店物業(yè)地上總建面達(dá)3萬(wàn)平方米，地下總建面約6000平方米，總地上層數(shù)17層，總地下層數(shù)1層，停車(chē)場(chǎng)樓層-1層，酒店房間數(shù)量達(dá)243間。標(biāo)的物業(yè)的參考價(jià)在1.8億元。

　　湖北漢海拍賣(mài)有限公司一拍賣(mài)經(jīng)理介紹，整體項(xiàng)目毗鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，會(huì)裝修好電梯、做好消防這些基礎(chǔ)建設(shè)最終是以毛坯出售。產(chǎn)權(quán)明確相當(dāng)于一手新房出售，但地下空間是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，后期債務(wù)也比較清晰的。

　　網(wǎng)易財(cái)經(jīng)注意到，萬(wàn)達(dá)出售該酒店物業(yè)其實(shí)早在年前就已有消息傳出。有意思的是 ，上述拍賣(mài)行經(jīng)理透露，其實(shí)年前公司已發(fā)過(guò)一次拍賣(mài)公告，由于價(jià)格等因素雖然咨詢的人多但沒(méi)有客戶報(bào)名，最終年后調(diào)整一次，截至目前仍沒(méi)有客戶報(bào)名，預(yù)計(jì)拍賣(mài)時(shí)間將再度延期，但具體時(shí)間將跟萬(wàn)達(dá)那邊商量才能敲定。

　　“參照拍賣(mài)價(jià)格，其收購(gòu)成本就達(dá)6000元/平方米，而對(duì)于一般酒店這種物業(yè)其投資回報(bào)的周期超過(guò)15年，加上每個(gè)2-3年酒店或?qū)⑦M(jìn)行二次裝修，加上折舊等費(fèi)用，整體投資成本就很高了。”廣州天正投資有限公司總經(jīng)理梁東昭透露。

　　酒店供應(yīng)體量扎堆 回報(bào)率低

　　據(jù)悉，上述物業(yè)原作為武漢經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體一部分，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)體量體達(dá)44萬(wàn)平方米，一二期間的綜合購(gòu)物中心，步行街以及寫(xiě)字樓等都已交付營(yíng)業(yè)了。

　　在酒店方面，僅萬(wàn)達(dá)在武漢已有威斯汀、瑞嘉等高達(dá)三個(gè)五星級(jí)酒店。對(duì)于此次出售不少人質(zhì)疑萬(wàn)達(dá)出售酒店的意圖。

　　根據(jù)世聯(lián)行最新2013年中國(guó)綜合體布局來(lái)看，武漢市場(chǎng)上綜合體規(guī)模達(dá)1303萬(wàn)平方米，數(shù)量為36個(gè)，而60萬(wàn)體量以上項(xiàng)目占比達(dá)36%，參照一般大型綜合體標(biāo)配來(lái)看，酒店物業(yè)必不可少，也意味著酒店數(shù)量或?qū)⑦_(dá)到12個(gè)以上。

　　熟悉該事件的一人士向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露，由于萬(wàn)達(dá)本身在武漢市場(chǎng)持有酒店已達(dá)3個(gè)，可能考慮到后期運(yùn)營(yíng)收益等方面的問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)在武漢區(qū)域的酒店持有量上做了一定戰(zhàn)略性改革調(diào)整，諸如出售。

　　梁東昭表示，酒店單純靠客房收益是難以解決投資回報(bào)的，很多都必須要有配套性收益，比如高檔的酒店、夜總會(huì)之類(lèi)。

　　同時(shí)他認(rèn)為，目前國(guó)家對(duì)于反腐打擊力度大，對(duì)于酒店這種服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)沖擊也很大;開(kāi)發(fā)商做酒店，一方面是為了更方便拿地，依照當(dāng)?shù)卣蟪薪ň频?其次就是酒店作為企業(yè)資產(chǎn)可以繼續(xù)融資貸款。

　　“一旦發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)環(huán)境不好的話，銀行認(rèn)為酒店盈利不能帶來(lái)較高收益，貸款能力就下降，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)甩掉這個(gè)包袱。”上述人說(shuō)。

　　協(xié)縱國(guó)際和盛富資本總裁黃立沖分析認(rèn)為，武漢這個(gè)區(qū)域應(yīng)該是不缺酒店的，通過(guò)中國(guó)酒店的租售比，不考慮經(jīng)營(yíng)持有酒店物業(yè)的回報(bào)只有3%;

　　他說(shuō)，在未考慮折舊和人員成本下，從國(guó)內(nèi)酒店的平均出租率來(lái)看，大概在60%，估計(jì)租金回報(bào)率僅約為3-3.5%。依照上述酒店房間和面積來(lái)測(cè)算，酒店使用率非常的低，導(dǎo)致回報(bào)率也很低。
　　(網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 朱玲)