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撰文/陳寧輝

圖片/聯(lián)商圖庫

4月28日，三井不動產(chǎn)在中國的首家啦啦寶都Lalaport在上海金橋開業(yè)。這個選址浦東新區(qū)的商業(yè)并沒有傳統(tǒng)核心商圈的位置優(yōu)勢，但一直備受關(guān)注，除了室外佇立的18米高達立像外，關(guān)于項目的所有「新鮮感」都想去了解。 

畢竟，TA帶著「中國首家」這個行業(yè)光環(huán)，人們往往對新鮮事物充滿好奇，而行業(yè)本身也需要新鮮血液去豐富、刺激、激發(fā)斗志。同樣帶著好奇心，《聯(lián)商網(wǎng)》在開業(yè)當(dāng)天實地探訪了這個項目，并作此文分享，以供大家交流。

01

延續(xù)三井理念

時尚、體驗為主

作為日本大型商業(yè)地產(chǎn)商之一，三井不動產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)、辦公、酒店、住宅等，其中商業(yè)設(shè)施包括啦啦寶都、奧特萊斯購物城、城市型設(shè)施、EC購物中心等，目前日本及海外已運營130多家商業(yè)項目。

啦啦寶都是三井不動產(chǎn)在日本全國開展的區(qū)域性購物中心，以時尚為主，聚焦了美食和娛樂等業(yè)態(tài)。同時，項目極為重視體驗性，此充實購物以外的娛樂設(shè)施， 比如2015年開業(yè)的大阪啦啦寶都世博城市，就以“游樂、學(xué)習(xí)、發(fā)現(xiàn)”為主題，融合博物館、影院、教育、娛樂等功能打造8大娛樂體驗館。

所以，啦啦寶都上海金橋也延續(xù)了三井的時尚和體驗性商業(yè)理念，商場擁有豐富的以高達立像為代表的體驗式業(yè)態(tài)。根據(jù)項目方透露，還將引入由萬代南夢宮游藝打造的運動娛樂場館“Bandainamco vs park”、日本足球?qū)W校“Soltilo Familia Soccer School & Saltily Field”、寵物店Coo＆RIKU等體驗型項目，且均為首次進入中國市場。

隨著啦啦寶都上海金橋的順利開業(yè)，三井不動產(chǎn)也順利打開了中國市場，而Lalaport這個在日本擁有40年歷史的商業(yè)產(chǎn)品能給國內(nèi)帶來哪些思考？接下來細看。

02

開業(yè)率待提高

零售、娛樂體驗占比高

基本面：啦啦寶都上海金橋商業(yè)建筑面積13萬㎡，地下2層為停車場，地上6層為商業(yè)，集零售、餐飲、親子兒童、運動健身、娛樂體驗等于一體，180余家品牌商鋪，并配置了超1000個停車位。

區(qū)位：項目位于浦東新區(qū)新金橋路738號，與最近的地鐵9號線臺兒莊路站約1公里，步行時間8分鐘左右。毗鄰上海自由貿(mào)易區(qū)，有一定規(guī)模的潛在客流量，根據(jù)項目方調(diào)研的數(shù)據(jù)，項目5公里范圍內(nèi)常駐居民約85萬人。

客流：雖然是工作日，但是客流還是比較可觀。南門口的高達立像吸引了不少消費者拍照打卡，下午1點左右餐飲店仍然是排隊狀態(tài)，有的門店甚至中斷了取號。餐飲的排隊現(xiàn)象也與當(dāng)日營業(yè)門店少有關(guān)。

外立面：商場的建筑形態(tài)以傳統(tǒng)“Origami”為設(shè)計靈感，香檳色、銀灰色等冷色調(diào)立面色彩，加上幾何線條的結(jié)構(gòu)，整體感覺時尚、簡潔。與日企簡約風(fēng)格一致，項目外立面只有啦啦寶都自己的logo，并沒有廣告位設(shè)計，舒適感十足。

內(nèi)部設(shè)計：內(nèi)裝簡潔，明亮的暖色調(diào)與項目年輕的家庭定位相符，商場內(nèi)美陳幾乎沒有，中庭較小，場內(nèi)最大的中庭在東門，目前是高達快閃店。

動線：一字型動線，有較佳的商業(yè)展示面，不存在理論上的商業(yè)死角，但問題是容易產(chǎn)生消費疲勞感，往往較難形成消費回路。現(xiàn)場看到，運營方主要通過業(yè)態(tài)組合實現(xiàn)目的性消費來緩解動線問題，比如一樓的北區(qū)深處引入了雙店面積的KKV、四樓的北區(qū)深處引入了湯姆熊歡樂世界、金寶貝、七田真國際教育等品牌組成了兒童教育游樂區(qū)。

休息區(qū)：室外和室內(nèi)都有，室內(nèi)休息區(qū)在各樓層中庭處，主題因樓層而異，相對豐富，且都附帶了一些綠植。

護欄：扶梯和中庭周圍的玻璃欄桿有加高處理，高度達到了1.8m，比一般的項目高。

衛(wèi)生間：中規(guī)中矩，母嬰室面積比較大，進門處貼心地設(shè)置了廁所指南。

停車場：地下兩層的停車場有清晰的入口標(biāo)識，地面有黃色的預(yù)警線、白色的斑馬線，每個車位上方都有限高1.55m的提醒。

其他：1樓和3樓有服務(wù)臺，每個樓層南北區(qū)都有自助電子導(dǎo)視屏，充電寶自助機很多，場內(nèi)指引是常規(guī)的天花吊牌及地面標(biāo)識。

各樓層品牌特色分布

官方公開的數(shù)據(jù)是，預(yù)計在2021年秋季達180余家品牌。巡視下來，每個樓層均有為數(shù)不少圍擋，1-6層圍擋、空鋪約70家，還有不少品牌已經(jīng)開門但并營業(yè)(據(jù)悉是營業(yè)執(zhí)照還未下來，將陸續(xù)營業(yè))，整體開業(yè)率不高，但招商簽約率理想，接下來會悉數(shù)開出，而且場內(nèi)有不少日本品牌是因疫情原因還無法營業(yè)。

啦啦寶都上海金橋重點打造的高達概念是最大的亮點。除了門口的18米高達立像外，商場4樓開出了中國大陸第二家高達基地官方旗艦實體店，首家在上海正大廣場，門店既有1:1立像，還有眾多限定商品。同時，商場1樓中庭和2樓分別有高達基地快閃店，3樓免費的高達模型體驗會可供顧客DIY體驗。

▲18米高達立像

▲4樓高達基地官方旗艦實體店

▲1樓高達基地快閃店

▲2樓高達基地快閃店

▲3樓高達模型體驗會

首店方面，項目引進了中國首店BANDAI NAMCO VS PARK(位于商場6樓)、上海首店愛搜彼樂園(位于商場3樓)、浦東首店SPACE ZOOM貝縱家庭體驗中心(位于商場3樓)，以及TIM HORTONS、本情BONJUNG、MLB、西町村屋等特色品牌。

一樓：快時尚、美妝、生活家居、零售服飾、餐飲

東門兩側(cè)分別是星巴克和周大福薈館、周生生，與之相對的西門是另一個咖啡品牌TIM HORTONS；南門入口處被兩大快時尚次主力店優(yōu)衣庫和UR占據(jù)，且均為雙層門店；北側(cè)是網(wǎng)紅美妝集合點KKV，目前圍擋中。蔚來汽車空間、THE COLORIST調(diào)色師、小米之家、華為、X11等品牌也入駐一樓。

二樓：超市、餐飲、服飾零售、生活配套

二樓比較特色的品牌有都恩客、檬舒舒、匠之餐宴北海道食品體驗館、巴黎三城等。北區(qū)的G-Super綠地優(yōu)選還未正式開業(yè)。

三樓：兒童游樂教育、餐飲

三樓在麥當(dāng)勞、本情等幾家餐飲之外打造了一個兒童主題區(qū)。既有兒童的室內(nèi)游樂場館Asobi Park PLUS愛搜彼樂園、Space Zoom、湯姆熊歡樂世界等兒童游樂，也有七田真國際教育、悠樂音樂、東方童華、天陽道館等兒童教育培訓(xùn)，更有愛嬰室、巴拉巴拉童裝、斯凱奇兒童等兒童零售。

四樓：零售、兒童、健身、家居、生活服務(wù)

四樓除了高達基地實體店外，還有主力店NITORI生活家居，西西弗書店、威爾士健身、海馬體等。同時，中區(qū)打造了NIKE、Adidas、李寧、MIZUNO美津濃、斯凱奇(圍擋中)等運動主題區(qū)。

五樓：餐飲(中式和日式兩個美食廣場）

五樓整層都是餐飲，陶陶居、麟Kirin.精致本幫菜等還未營業(yè)。最大的特色是在中區(qū)打造了中式美食廣場和北區(qū)的日式美食廣場。中式美食廣場商場目前均已進駐，但有部分商家還在營業(yè)準(zhǔn)備中，露臺公區(qū)用餐區(qū)預(yù)計設(shè)置了600個座位；日式美食廣場目前在圍擋，據(jù)了解會引入13家日式店鋪，美食廣場周圍同樣是日本品牌，如濱壽司、名藏、MOMO等，目前均未營業(yè)。

六樓：餐飲、影院、KTV、運動體驗

同五樓一樣，六樓以餐飲為主，西貝、天辣、尚一湯、左庭右院、COCO壹番屋等正餐，新式茶飲是KOI和7分甜的配置，新型運動游樂場館BANDAI NAMCO VS PARK位于南側(cè)，北側(cè)的上影影城和星聚會KTV還未營業(yè)。

03

上海下半年供應(yīng)市場會更豐富

總能吸引到新的“物種”，這也是上海的魅力。昨天在跟行業(yè)同仁聊天的時候，她的一句“首店真的很愛上海，我們商業(yè)人要想‘嘗鮮’都要飛下上海”。上海，的確是消費者的天堂。

的確，根據(jù)第三方機構(gòu)中商數(shù)據(jù)發(fā)布的《2020年上海首店重點商圈報告》，盡管受到疫情等因素的影響，上海市場依然彰顯著高度的吸引力和生命力，2020年上海引入各類首店909家，其中，上海城市首店、華東首店、全國/大陸首店、亞洲/全球首店分別為753、26、118、12家，持續(xù)領(lǐng)跑全國。

此外，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計，2021年一季度上海引入各式首店品牌共53家，同比增幅不大，表現(xiàn)平穩(wěn)。53家首店品牌樣本主要涵蓋餐飲、零售、文娛以及綜合業(yè)態(tài)，其中餐飲品牌依然是首店經(jīng)濟的主力軍，以24家約占樣本總數(shù)的45%，其次是零售業(yè)態(tài)，以16家的數(shù)量約占樣本總數(shù)的30%。值得注意的是，首店品牌從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)跨界的趨勢越來越明顯。而且從品牌進駐標(biāo)的來看，購物中心依然是首店品牌青睞的對象，占比達到了83%以上。

隨著啦啦寶都上海金橋的開業(yè)，上海今年購物中心的開業(yè)序幕也被拉開(此前有幾個項目試營業(yè)，當(dāng)然與啦啦寶都同日開業(yè)的還有先番城)。接下來的幾天，還有恒基·旭輝天地、宋城演藝王國(原世博大舞臺)等項目也將亮相。

從5月開始，上海預(yù)計還將有20余家商業(yè)會開業(yè)。如博薈廣場One East、漕河涇印象城、松江印象城、臨港萬達廣場、大寧久光、新田360廣場上海康橋、前灘太古里、MOHO上海、瑞虹天地太陽宮、北外灘來福士等等。

相比2020年“沉寂”，今年的上海商業(yè)新供應(yīng)市場有不少看點。于啦啦寶都上海金橋而言，上文也提到了不少品牌還未正式開出，據(jù)悉，5、6月份將會悉數(shù)亮相，屆時整個商場會更加豐富。