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撰文/陳寧輝

圖片/聯(lián)商圖庫(kù)

4月28日，三井不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的首家啦啦寶都Lalaport在上海金橋開(kāi)業(yè)。這個(gè)選址浦東新區(qū)的商業(yè)并沒(méi)有傳統(tǒng)核心商圈的位置優(yōu)勢(shì)，但一直備受關(guān)注，除了室外佇立的18米高達(dá)立像外，關(guān)于項(xiàng)目的所有「新鮮感」都想去了解。 

畢竟，TA帶著「中國(guó)首家」這個(gè)行業(yè)光環(huán)，人們往往對(duì)新鮮事物充滿好奇，而行業(yè)本身也需要新鮮血液去豐富、刺激、激發(fā)斗志。同樣帶著好奇心，《聯(lián)商網(wǎng)》在開(kāi)業(yè)當(dāng)天實(shí)地探訪了這個(gè)項(xiàng)目，并作此文分享，以供大家交流。

01

延續(xù)三井理念

時(shí)尚、體驗(yàn)為主

作為日本大型商業(yè)地產(chǎn)商之一，三井不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)、辦公、酒店、住宅等，其中商業(yè)設(shè)施包括啦啦寶都、奧特萊斯購(gòu)物城、城市型設(shè)施、EC購(gòu)物中心等，目前日本及海外已運(yùn)營(yíng)130多家商業(yè)項(xiàng)目。

啦啦寶都是三井不動(dòng)產(chǎn)在日本全國(guó)開(kāi)展的區(qū)域性購(gòu)物中心，以時(shí)尚為主，聚焦了美食和娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。同時(shí)，項(xiàng)目極為重視體驗(yàn)性，此充實(shí)購(gòu)物以外的娛樂(lè)設(shè)施， 比如2015年開(kāi)業(yè)的大阪啦啦寶都世博城市，就以“游樂(lè)、學(xué)習(xí)、發(fā)現(xiàn)”為主題，融合博物館、影院、教育、娛樂(lè)等功能打造8大娛樂(lè)體驗(yàn)館。

所以，啦啦寶都上海金橋也延續(xù)了三井的時(shí)尚和體驗(yàn)性商業(yè)理念，商場(chǎng)擁有豐富的以高達(dá)立像為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目方透露，還將引入由萬(wàn)代南夢(mèng)宮游藝打造的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)場(chǎng)館“Bandainamco vs park”、日本足球?qū)W校“Soltilo Familia Soccer School & Saltily Field”、寵物店Coo＆RIKU等體驗(yàn)型項(xiàng)目，且均為首次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

隨著啦啦寶都上海金橋的順利開(kāi)業(yè)，三井不動(dòng)產(chǎn)也順利打開(kāi)了中國(guó)市場(chǎng)，而Lalaport這個(gè)在日本擁有40年歷史的商業(yè)產(chǎn)品能給國(guó)內(nèi)帶來(lái)哪些思考？接下來(lái)細(xì)看。

02

開(kāi)業(yè)率待提高

零售、娛樂(lè)體驗(yàn)占比高

基本面：啦啦寶都上海金橋商業(yè)建筑面積13萬(wàn)㎡，地下2層為停車場(chǎng)，地上6層為商業(yè)，集零售、餐飲、親子兒童、運(yùn)動(dòng)健身、娛樂(lè)體驗(yàn)等于一體，180余家品牌商鋪，并配置了超1000個(gè)停車位。

區(qū)位：項(xiàng)目位于浦東新區(qū)新金橋路738號(hào)，與最近的地鐵9號(hào)線臺(tái)兒莊路站約1公里，步行時(shí)間8分鐘左右。毗鄰上海自由貿(mào)易區(qū)，有一定規(guī)模的潛在客流量，根據(jù)項(xiàng)目方調(diào)研的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)常駐居民約85萬(wàn)人。

客流：雖然是工作日，但是客流還是比較可觀。南門口的高達(dá)立像吸引了不少消費(fèi)者拍照打卡，下午1點(diǎn)左右餐飲店仍然是排隊(duì)狀態(tài)，有的門店甚至中斷了取號(hào)。餐飲的排隊(duì)現(xiàn)象也與當(dāng)日營(yíng)業(yè)門店少有關(guān)。

外立面：商場(chǎng)的建筑形態(tài)以傳統(tǒng)“Origami”為設(shè)計(jì)靈感，香檳色、銀灰色等冷色調(diào)立面色彩，加上幾何線條的結(jié)構(gòu)，整體感覺(jué)時(shí)尚、簡(jiǎn)潔。與日企簡(jiǎn)約風(fēng)格一致，項(xiàng)目外立面只有啦啦寶都自己的logo，并沒(méi)有廣告位設(shè)計(jì)，舒適感十足。

內(nèi)部設(shè)計(jì)：內(nèi)裝簡(jiǎn)潔，明亮的暖色調(diào)與項(xiàng)目年輕的家庭定位相符，商場(chǎng)內(nèi)美陳幾乎沒(méi)有，中庭較小，場(chǎng)內(nèi)最大的中庭在東門，目前是高達(dá)快閃店。

動(dòng)線：一字型動(dòng)線，有較佳的商業(yè)展示面，不存在理論上的商業(yè)死角，但問(wèn)題是容易產(chǎn)生消費(fèi)疲勞感，往往較難形成消費(fèi)回路。現(xiàn)場(chǎng)看到，運(yùn)營(yíng)方主要通過(guò)業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)目的性消費(fèi)來(lái)緩解動(dòng)線問(wèn)題，比如一樓的北區(qū)深處引入了雙店面積的KKV、四樓的北區(qū)深處引入了湯姆熊歡樂(lè)世界、金寶貝、七田真國(guó)際教育等品牌組成了兒童教育游樂(lè)區(qū)。

休息區(qū)：室外和室內(nèi)都有，室內(nèi)休息區(qū)在各樓層中庭處，主題因樓層而異，相對(duì)豐富，且都附帶了一些綠植。

護(hù)欄：扶梯和中庭周圍的玻璃欄桿有加高處理，高度達(dá)到了1.8m，比一般的項(xiàng)目高。

衛(wèi)生間：中規(guī)中矩，母嬰室面積比較大，進(jìn)門處貼心地設(shè)置了廁所指南。

停車場(chǎng)：地下兩層的停車場(chǎng)有清晰的入口標(biāo)識(shí)，地面有黃色的預(yù)警線、白色的斑馬線，每個(gè)車位上方都有限高1.55m的提醒。

其他：1樓和3樓有服務(wù)臺(tái)，每個(gè)樓層南北區(qū)都有自助電子導(dǎo)視屏，充電寶自助機(jī)很多，場(chǎng)內(nèi)指引是常規(guī)的天花吊牌及地面標(biāo)識(shí)。

各樓層品牌特色分布

官方公開(kāi)的數(shù)據(jù)是，預(yù)計(jì)在2021年秋季達(dá)180余家品牌。巡視下來(lái)，每個(gè)樓層均有為數(shù)不少圍擋，1-6層圍擋、空鋪約70家，還有不少品牌已經(jīng)開(kāi)門但并營(yíng)業(yè)(據(jù)悉是營(yíng)業(yè)執(zhí)照還未下來(lái)，將陸續(xù)營(yíng)業(yè))，整體開(kāi)業(yè)率不高，但招商簽約率理想，接下來(lái)會(huì)悉數(shù)開(kāi)出，而且場(chǎng)內(nèi)有不少日本品牌是因疫情原因還無(wú)法營(yíng)業(yè)。

啦啦寶都上海金橋重點(diǎn)打造的高達(dá)概念是最大的亮點(diǎn)。除了門口的18米高達(dá)立像外，商場(chǎng)4樓開(kāi)出了中國(guó)大陸第二家高達(dá)基地官方旗艦實(shí)體店，首家在上海正大廣場(chǎng)，門店既有1:1立像，還有眾多限定商品。同時(shí)，商場(chǎng)1樓中庭和2樓分別有高達(dá)基地快閃店，3樓免費(fèi)的高達(dá)模型體驗(yàn)會(huì)可供顧客DIY體驗(yàn)。

▲18米高達(dá)立像

▲4樓高達(dá)基地官方旗艦實(shí)體店

▲1樓高達(dá)基地快閃店

▲2樓高達(dá)基地快閃店

▲3樓高達(dá)模型體驗(yàn)會(huì)

首店方面，項(xiàng)目引進(jìn)了中國(guó)首店BANDAI NAMCO VS PARK(位于商場(chǎng)6樓)、上海首店愛(ài)搜彼樂(lè)園(位于商場(chǎng)3樓)、浦東首店SPACE ZOOM貝縱家庭體驗(yàn)中心(位于商場(chǎng)3樓)，以及TIM HORTONS、本情BONJUNG、MLB、西町村屋等特色品牌。

一樓：快時(shí)尚、美妝、生活家居、零售服飾、餐飲

東門兩側(cè)分別是星巴克和周大福薈館、周生生，與之相對(duì)的西門是另一個(gè)咖啡品牌TIM HORTONS；南門入口處被兩大快時(shí)尚次主力店優(yōu)衣庫(kù)和UR占據(jù)，且均為雙層門店；北側(cè)是網(wǎng)紅美妝集合點(diǎn)KKV，目前圍擋中。蔚來(lái)汽車空間、THE COLORIST調(diào)色師、小米之家、華為、X11等品牌也入駐一樓。

二樓：超市、餐飲、服飾零售、生活配套

二樓比較特色的品牌有都恩客、檬舒舒、匠之餐宴北海道食品體驗(yàn)館、巴黎三城等。北區(qū)的G-Super綠地優(yōu)選還未正式開(kāi)業(yè)。

三樓：兒童游樂(lè)教育、餐飲

三樓在麥當(dāng)勞、本情等幾家餐飲之外打造了一個(gè)兒童主題區(qū)。既有兒童的室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)館Asobi Park PLUS愛(ài)搜彼樂(lè)園、Space Zoom、湯姆熊歡樂(lè)世界等兒童游樂(lè)，也有七田真國(guó)際教育、悠樂(lè)音樂(lè)、東方童華、天陽(yáng)道館等兒童教育培訓(xùn)，更有愛(ài)嬰室、巴拉巴拉童裝、斯凱奇兒童等兒童零售。

四樓：零售、兒童、健身、家居、生活服務(wù)

四樓除了高達(dá)基地實(shí)體店外，還有主力店NITORI生活家居，西西弗書(shū)店、威爾士健身、海馬體等。同時(shí)，中區(qū)打造了NIKE、Adidas、李寧、MIZUNO美津濃、斯凱奇(圍擋中)等運(yùn)動(dòng)主題區(qū)。

五樓：餐飲(中式和日式兩個(gè)美食廣場(chǎng)）

五樓整層都是餐飲，陶陶居、麟Kirin.精致本幫菜等還未營(yíng)業(yè)。最大的特色是在中區(qū)打造了中式美食廣場(chǎng)和北區(qū)的日式美食廣場(chǎng)。中式美食廣場(chǎng)商場(chǎng)目前均已進(jìn)駐，但有部分商家還在營(yíng)業(yè)準(zhǔn)備中，露臺(tái)公區(qū)用餐區(qū)預(yù)計(jì)設(shè)置了600個(gè)座位；日式美食廣場(chǎng)目前在圍擋，據(jù)了解會(huì)引入13家日式店鋪，美食廣場(chǎng)周圍同樣是日本品牌，如濱壽司、名藏、MOMO等，目前均未營(yíng)業(yè)。

六樓：餐飲、影院、KTV、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)

同五樓一樣，六樓以餐飲為主，西貝、天辣、尚一湯、左庭右院、COCO壹番屋等正餐，新式茶飲是KOI和7分甜的配置，新型運(yùn)動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)館BANDAI NAMCO VS PARK位于南側(cè)，北側(cè)的上影影城和星聚會(huì)KTV還未營(yíng)業(yè)。

03

上海下半年供應(yīng)市場(chǎng)會(huì)更豐富

總能吸引到新的“物種”，這也是上海的魅力。昨天在跟行業(yè)同仁聊天的時(shí)候，她的一句“首店真的很愛(ài)上海，我們商業(yè)人要想‘嘗鮮’都要飛下上海”。上海，的確是消費(fèi)者的天堂。

的確，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)中商數(shù)據(jù)發(fā)布的《2020年上海首店重點(diǎn)商圈報(bào)告》，盡管受到疫情等因素的影響，上海市場(chǎng)依然彰顯著高度的吸引力和生命力，2020年上海引入各類首店909家，其中，上海城市首店、華東首店、全國(guó)/大陸首店、亞洲/全球首店分別為753、26、118、12家，持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

此外，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年一季度上海引入各式首店品牌共53家，同比增幅不大，表現(xiàn)平穩(wěn)。53家首店品牌樣本主要涵蓋餐飲、零售、文娛以及綜合業(yè)態(tài)，其中餐飲品牌依然是首店經(jīng)濟(jì)的主力軍，以24家約占樣本總數(shù)的45%，其次是零售業(yè)態(tài)，以16家的數(shù)量約占樣本總數(shù)的30%。值得注意的是，首店品牌從單一業(yè)態(tài)向復(fù)合業(yè)態(tài)跨界的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。而且從品牌進(jìn)駐標(biāo)的來(lái)看，購(gòu)物中心依然是首店品牌青睞的對(duì)象，占比達(dá)到了83%以上。

隨著啦啦寶都上海金橋的開(kāi)業(yè)，上海今年購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)序幕也被拉開(kāi)(此前有幾個(gè)項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)，當(dāng)然與啦啦寶都同日開(kāi)業(yè)的還有先番城)。接下來(lái)的幾天，還有恒基·旭輝天地、宋城演藝王國(guó)(原世博大舞臺(tái))等項(xiàng)目也將亮相。

從5月開(kāi)始，上海預(yù)計(jì)還將有20余家商業(yè)會(huì)開(kāi)業(yè)。如博薈廣場(chǎng)One East、漕河涇印象城、松江印象城、臨港萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大寧久光、新田360廣場(chǎng)上海康橋、前灘太古里、MOHO上海、瑞虹天地太陽(yáng)宮、北外灘來(lái)福士等等。

相比2020年“沉寂”，今年的上海商業(yè)新供應(yīng)市場(chǎng)有不少看點(diǎn)。于啦啦寶都上海金橋而言，上文也提到了不少品牌還未正式開(kāi)出，據(jù)悉，5、6月份將會(huì)悉數(shù)亮相，屆時(shí)整個(gè)商場(chǎng)會(huì)更加豐富。