最近，國內不少業內人士當談及購物中心經營時都會大吐苦水，聲稱壓力“史無前例”的大。一方面，“美國購物中心10年內將減少一半”的報道還余波蕩漾，在業內引發熱論；另一方面，由資深商業人士爆料的“華南知名高端賣場欲放盤”小道消息在商業圈里傳得沸沸揚揚。近日，南都記者走訪市內多家購物中心，發現中小購物中心的經營環境的確在變差，不少持有者為了擺脫運營壓力開始大肆售賣手中的商鋪。有業內人士擔心，購物中心由“只租不售”向“小產權商鋪”邁進會令疲軟的零售商業市場雪上加霜，或會引發片區內的商業危機。

  困境

  場內工作人員比顧客還多

  國內零售商業市場陷入疲軟境地，到目前消費形勢還沒明朗，加上深圳近兩年每年有超過10個大型購物中心入市，這些因素積累起來的經營壓力近期開始釋放。

  近日，南都記者接到南山區天利名城租戶的投訴電話，她表示自從跟天利名城簽署了租賃合同之后，相關人員就玩失蹤，很多說好的宣傳推廣方案都沒兌現。其中最讓她擔心的是整個商場的購物氣氛近半年變得越來越差，之前還可以從附近海岸城的商業輻射下得到一些甜頭，但最近零售商業行業市道變差，而且附近的中洲控股中心正在施工建設，對場內的商業環境影響很大。商場的經營者為了增加收入，近來在場內增設很多臨時鋪位，例如中庭就長期出租給打折的服裝租戶，讓其他背負著高租金、售賣衣服為主的固定商鋪租戶苦不堪言。

  這位租戶還表示，天利名城的管理很混亂，最近她就發現二期首層的商鋪由于勞動爭議糾紛系列案被南山區人民法院給查封了，這讓所有租戶都很擔心。她曾經跟其他幾位租戶一起向天利名城的管理方反映過這些問題，但到目前為止沒有任何回應，管理方基本是處于三無狀態———“無商業定位、無營銷推廣、無促銷活動”。

  接到報料后，南都記者近日分別在工作時間和周末走訪了這家位于深圳灣大街、開業不到4年的購物中心，發現租戶的投訴基本屬實。當年這家shoppingm all以“斥資億元裝修，將打造成中國歐洲皇室殿堂級購物體驗中心”作為宣傳語，但現在走進去，有置身于大眾化大賣場的感覺。由于舊租戶相繼出走，新租戶不愿意入駐，現時不少商鋪都臨時出租給減價大甩賣的客戶，部分L1、L2層的內鋪實在租不出去，只能落下大閘。有幾間商鋪的業主還在門上貼出轉讓告示，希望能盡快轉手。

  南都記者隨即聯系了之前在天利名城負責市場推廣的負責人，他表示兩年前已經離開了這個崗位。據他透露在2012年中，天利地產集團以經營為由低調地將近50間帶有租約的商鋪進行售賣。集團隨后對旗下市場推廣宣傳等部門進行人員精簡和經費壓縮，變相裁員，令不少員工心灰意冷，紛紛跳槽。記者登錄天利名城的網站發現，最新動態、推廣活動、優惠促銷等項目最后的更新時間都停留在2012年中期，與其他積極與顧客溝通交流的購物中心網站形成了鮮明的對比。

  拋售

  “小產權商鋪”現象重新抬頭

  在這次商業紛爭當中，“小產權商鋪”一直是繞不開的話題，在深圳，商業地產的小產權紛爭經常見諸報端。之前，南山曼哈廣場、福田購物公園、羅湖鉆石廣場、東門檸檬街等商業機構都曾經因為小產權分散、“返租包銷”、缺少整體開發等原因陷入到經營困境，有的商場甚至關門閑置。而兩年前曾轟動一時、位于城市中心商業區的中心城賣鋪糾紛事件更將本地的商業小產權矛盾推至高峰。

  有資深商業地產從業人員對南都記者表示，其實本地商業綜合體售賣商鋪是經常發生的事，只是高調和低調之分而已。以近十年為例，2008年前后由于房地產大氣候問題，本地商業地產曾經掀起過一次商鋪拋售風潮，那時的持有人主要是高管、員工和國企;到了2011年前后又是一波，基本上是香港人來深圳購買商鋪而帶動的，當然也有投資公司在后面推波助瀾;最近，由于國內房地產的走向不明朗、零售商業疲軟，加上商業地產的供給異常充足，商鋪投資吸引力在下降，因此有可能會引發新一輪的混戰。

  不過也有商業地產高管認為，近幾年，由于國內零售商業總體向好，購物中心行業發展迅速，不少專家學者所提出的購物中心“只租不售”商業模式被大多數商業地產運營商所接受，因此本地SH O PPIN G M A LL總體而言還比較“健康”。但必須指出的是，這兩年深圳購物中心行業進入到“大躍進”階段，每年入市的商業綜合體不僅數量多而且體量大，加上宏觀層面上的經濟灰霾并沒有消除，因此不少中小購物中心可能會陷入到經營的困境之中，拋售所持有的商鋪是回籠資金、回避風險、減少損失的最好方式。

  南都記者近日走訪了深圳灣附近包括世華地產、中原地產等多家中介機構，發現包括天利名城、保利文化廣場在內的購物中心商鋪被大量拋售。據中介業務員透露，跟以前相比，最近天利名城二手商鋪的數量有點多，因為它本身就有投資團隊，現在不僅團隊自己在努力攬客賣鋪，而且也通過其他中介機構來出手，這說明了投資客對后市不看好，希望盡快將資金回流。至于商鋪的價格，有中介公司高管透露，天利名城商鋪的持有人為了想快速退出市場，所出售的價格還比較適中。據他所知之前曾經火爆一時、二樓面向深圳灣大街的鋪王以45萬元/平方米而脫手，現在拋售最多的是購物中心里面的內鋪，約10萬元/平方米，而且有些業主還私下向他表示，如果投資客真有誠意，這個價格還可以商量。

  此外，記者通過搜房網聯系到出售天利名城二手商鋪的張小姐，她表示手上的確有多個商鋪在放盤，面積從60多到200多平方米都有，單價由10萬到38萬不等，因具體位置而定，有的還帶有租約。記者算了一下其中一間總價為1320萬商鋪的投資回報率，不足3%。

  洗牌

  產權分散對商業運營百害而無一利

  “只租不售”是購物中心行業運營的一條基本法則，中國購物中心產業資訊中心首席專家禹來之前在接受南都記者采訪時曾多次提到，商業地產是一個易入難精的行業，很多發展商或企業為了減少運營壓力，通過售賣商鋪的方式來回籠資金，這對于開發商來說可能是最省事的舉措。但是從商業綜合體運營的角度來看，這是短視、不明智的行為，因為他們在后期運營時將經常碰到賣鋪后遺癥，例如總體商業定位、市場開發、運營推廣等，由于產權主體發生變化，小業主們各打算盤，使整個商業綜合體陷入無序經營狀態中。國內眾多商業綜合體小產權糾紛已經表明，產權太分散對商業運營百害而無一利。

  本地一位不愿具名的大型購物中心總經理表示，近期天利名城拋售商鋪事件既有偶然性也有必然性。經濟下行、目光短淺、用地產思維做商業等因素是持有者選擇退出的客觀因素。但必須同時看到，南山深圳灣商圈也面臨著重新選擇商業道路的壓力。一方面，擁有商業判斷力的海岸城、海雅百貨已經開始未雨綢繆地進行升級改造和品牌優化;另一方面，該商圈的商業供給在不斷增大，中洲控股中心和海珠城O K M A LL的建設讓這里的商業競爭不斷加劇，經營壓力倍增。他對深圳灣商圈有兩個判斷：“首先，我覺得天利名城和保利文化廣場絕對不是本地商業個案，只是個開頭，由此引發的商業合并、收購例子在這一兩年將會大幅增多。其次，對于該商圈而言，購物中心商鋪大量拋售肯定會嚴重破壞商業氛圍，甚至有可能引發片區的商業危機，這必須要引起其他商業綜合體以及上級主管部門的重視，我認為新一輪商業洗牌在所難免。”
　　（南方都市報 記者 陳勇堅）