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撰文/大江

“未見(jiàn)其人，先聞其聲”，盡管杭州恒隆廣場(chǎng)零售部分預(yù)計(jì)要到明年上半年才開(kāi)業(yè)，但是已經(jīng)開(kāi)始在杭州布局了。

近期，百大集團(tuán)發(fā)布了公司關(guān)于簽署重大租賃合同的公告，宣布與恒隆地產(chǎn)達(dá)成合作；

百大集團(tuán)將在2028年與浙江銀泰百貨的租約期滿之后，將杭州百貨大樓轉(zhuǎn)租給杭州恒隆廣場(chǎng)，用于經(jīng)營(yíng)商業(yè)服務(wù)用途，包括但不限于餐飲、特殊商業(yè)、商業(yè)零售及配套，租賃期限自2028年4月1日（暫定）起20年。

公告同樣披露了租賃面積和租金情況。約4.2萬(wàn)㎡的合計(jì)租賃面積，租金標(biāo)準(zhǔn)為人民幣3750萬(wàn)元/季度，每三年租金在前一個(gè)周期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增4.5%。

按照這樣的租金，20年的租期，恒隆需要付出超30億的租金，這還不包括對(duì)杭州百貨大樓的改造升級(jí)費(fèi)用。

杭州百貨大樓為何拋棄“盟友”銀泰百貨武林店轉(zhuǎn)投恒隆懷抱？30億接手杭州百貨大樓，恒隆是賺是虧？

01

百貨式微、風(fēng)光不再

武林銀泰百貨也不再需要B、C館

李平還記得銀泰百貨武林店曾經(jīng)“破紀(jì)錄”的店慶盛況，“在購(gòu)物節(jié)的年代，消費(fèi)者徹夜排隊(duì)，到點(diǎn)進(jìn)去搶。”

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上還流傳著銀泰百貨武林店的銷售“傳說(shuō)”。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)信息，銀泰百貨武林店2007年店慶當(dāng)天的銷售額就達(dá)到了8753萬(wàn)，刷新了全國(guó)單日銷售紀(jì)錄；

當(dāng)天商場(chǎng)里就有82個(gè)品牌創(chuàng)全國(guó)銷售紀(jì)錄，18個(gè)品牌創(chuàng)華東地區(qū)銷售紀(jì)錄，超200個(gè)品牌創(chuàng)銀泰單店單日銷售紀(jì)錄。

“現(xiàn)在不行了，但業(yè)績(jī)不錯(cuò)，我懷疑很多是直播賣出去。”在問(wèn)及銀泰百貨武林店現(xiàn)在的狀況時(shí)，李平坦言。

根據(jù)公開(kāi)信息，2023年銀泰百貨武林店的年銷售額為72.85億，2024年并未公開(kāi)銷售數(shù)據(jù)。

銀泰百貨武林店“吃掉”旁邊的杭州百貨大樓也是在項(xiàng)目如日中天的2008年，但在百貨逐漸式微、周邊的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大的當(dāng)下，難免消化不良；

項(xiàng)目也不再需要這樣的大體量，只需要保留原來(lái)的“核心部分”就行了。

有網(wǎng)友針對(duì)這次的“轉(zhuǎn)租”事件，這樣評(píng)價(jià)到，“不就是老銀泰百貨嗎，百大和他一直就分裂，完全沒(méi)有是一家店的感覺(jué)。”

從銀泰百貨武林店的A、B、C三個(gè)分館來(lái)看，以高化美妝為核心、首店云集的A館，一直都是銀泰百貨武林店的核心，現(xiàn)在百大集團(tuán)與恒隆簽約，不一定是百大集團(tuán)不想再和浙江銀泰百貨續(xù)約，也有可能是銀泰百貨武林店不再需要“B館和C館”了。

畢竟作為百大集團(tuán)最主要的利潤(rùn)和收入來(lái)源的杭州百貨大樓，租金其實(shí)并不便宜。

根據(jù)百大集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)來(lái)看，去年杭州百貨大樓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1.56億；

浙江銀泰百貨大概不想再付這筆“額外支出”了，百大集團(tuán)也不想在百貨這艘“沉船”里游蕩，搭上港資恒隆也不失為明智之舉。

更何況去年年底，阿里還以74億元的價(jià)格將手上的銀泰百貨股權(quán)賣給了雅戈?duì)枴?/p>

02

直面杭州大廈、湖濱銀泰、杭州萬(wàn)象城

杭州恒隆廣場(chǎng)勝算幾何？

對(duì)于恒隆而言，在經(jīng)歷了武漢恒隆廣場(chǎng)的“失利”之后，對(duì)于處境相似的杭州恒隆廣場(chǎng)這個(gè)投資巨大的項(xiàng)目只會(huì)慎之又慎。

杭州恒隆廣場(chǎng)距離杭州大廈約700米，距離湖濱銀泰in77約2公里，距離杭州萬(wàn)象城也只有約6公里，并且恒隆還是這些項(xiàng)目里最后開(kāi)業(yè)的，要承擔(dān)的壓力不小。

杭州恒隆廣場(chǎng) 來(lái)源：恒隆地產(chǎn)

想來(lái)現(xiàn)在也是早做準(zhǔn)備，為后續(xù)的開(kāi)業(yè)，在這些項(xiàng)目的夾擊中站穩(wěn)腳跟提前布局。

拿下杭州百貨大樓，對(duì)于恒隆廣場(chǎng)而言，一方面可以讓項(xiàng)目不用夾在中間，在“杭州第一中軸線”的延安路上擁有更好的外立面。

另一方面，項(xiàng)目原本的體量為10.59萬(wàn)㎡，再加上杭州百貨大樓的4.2萬(wàn)㎡，整個(gè)項(xiàng)目在體量上會(huì)有一個(gè)巨大的提升，當(dāng)然也需要更多品牌來(lái)填充。

杭州恒隆廣場(chǎng) 來(lái)源：恒隆地產(chǎn)

一般商場(chǎng)是會(huì)在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之后根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況才會(huì)考慮擴(kuò)容，杭州恒隆廣場(chǎng)還未開(kāi)業(yè)就提前擴(kuò)容。

我們也完全有理由猜測(cè)，杭州恒隆廣場(chǎng)目前的招商大概比較順利，有不少品牌意向進(jìn)駐項(xiàng)目，而杭州恒隆廣場(chǎng)原本的體量無(wú)法完全容納這些品牌。

據(jù)恒隆集團(tuán)今年2月份發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，杭州恒隆廣場(chǎng)零售預(yù)計(jì)正式開(kāi)業(yè)時(shí)間為2026年上半年，出租率已達(dá) 71%。擬定租戶組合比例為:服裝飾品占51%，餐飲占 25%，消閑及娛樂(lè)占 17%，其他業(yè)態(tài)占 7%。

此外，此舉明顯也表明了恒隆對(duì)于杭州重奢市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好以及將杭州恒隆廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目打造成商業(yè)標(biāo)桿的決心，也能給予到市場(chǎng)和品牌更多信心。

李平也從杭州普通消費(fèi)者的角度表達(dá)了自己的看法，“恒隆對(duì)杭州項(xiàng)目是非常重視的，后面主要看恒隆能不能從杭大那邊把幾個(gè)頭部挖過(guò)來(lái)。”

杭州恒隆廣場(chǎng) 來(lái)源：恒隆地產(chǎn)

杭州高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)向來(lái)激烈，目前已有杭州大廈、杭州萬(wàn)象城、杭州湖濱銀泰in77 三大在營(yíng)的頂級(jí)商場(chǎng)，后續(xù)還有杭州SKP、杭州IFC等項(xiàng)目會(huì)入市，恒隆在進(jìn)場(chǎng)時(shí)間上并沒(méi)有搶占到先機(jī)。

杭州項(xiàng)目總投資190億，開(kāi)業(yè)之前再花重金拿下杭州百貨大樓，也說(shuō)明恒隆對(duì)杭州恒隆廣場(chǎng)未來(lái)能夠產(chǎn)生的回報(bào)有很大期待，畢竟商人不做虧本的買賣。

不過(guò)杭州恒隆廣場(chǎng)到底成色幾何，有待明年揭曉，但杭州商業(yè)市場(chǎng)是越來(lái)越熱鬧了！

注：文章中李平為化名。