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撰文/馮彩云 

在6月25日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《存量調(diào)改成風(fēng) | 2025年6月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報(bào)告》中，我們發(fā)現(xiàn)，目前港資運(yùn)營(yíng)商雖有運(yùn)營(yíng)能力和核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)加持，大部分項(xiàng)目表現(xiàn)不錯(cuò)，但老舊項(xiàng)目同樣面臨客群迭代危機(jī)，仍需持續(xù)資本投入，以維持未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

期內(nèi)，港資代表領(lǐng)展披露最新的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，其中內(nèi)地業(yè)務(wù)成為亮點(diǎn)之一。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，以人民幣計(jì)算，領(lǐng)展房托的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額同比分別增長(zhǎng)29.7%及28.9%。

增長(zhǎng)背后主要受惠于上海七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)的貢獻(xiàn)，以及深圳領(lǐng)展中心城及廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)等零售資產(chǎn)在資產(chǎn)提升后的穩(wěn)健表現(xiàn)。報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展房托中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)組合的租用率也保持在95.9%的較高水平。

不過需要注意到，其續(xù)租租金表現(xiàn)欠佳，年內(nèi)調(diào)整率為-0.7%，主要是北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)表現(xiàn)未如理想。不過若撇除此影響，物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率為7.6%，實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

資產(chǎn)優(yōu)化方面，廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)的第二期資產(chǎn)優(yōu)化項(xiàng)目資本開支預(yù)算為1.20億元，而北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)的資產(chǎn)優(yōu)化項(xiàng)目預(yù)算為6000萬(wàn)元。進(jìn)展上，上述兩個(gè)項(xiàng)目已于2024年年底動(dòng)工，預(yù)期于2025年中完工。

零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)方面，餐飲、一般零售及其他是領(lǐng)展目前租金收入占比較大的兩大業(yè)態(tài)，合計(jì)占到租金收入的6成以上。而與2023財(cái)年相比，餐飲業(yè)態(tài)增加了約3%，餐飲業(yè)態(tài)近年來(lái)呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，反映出當(dāng)下大眾消費(fèi)的偏好。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在運(yùn)營(yíng)能力和核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的加持下，領(lǐng)展大部分項(xiàng)目表現(xiàn)不錯(cuò)，但老舊項(xiàng)目面臨客群迭代危機(jī)，持續(xù)的資本投入是維持未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

對(duì)此，領(lǐng)展表示將繼續(xù)進(jìn)行針對(duì)性投入升級(jí)改造，如商戶組合、體驗(yàn)優(yōu)化等，并通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升商業(yè)項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的吸引力。

新項(xiàng)目入市方面，期內(nèi)不少項(xiàng)目以差異化定位搶占細(xì)分市場(chǎng)，如商業(yè)開放街區(qū)形態(tài)、科技融合商業(yè)等，競(jìng)爭(zhēng)核心也轉(zhuǎn)向獨(dú)特體驗(yàn)與內(nèi)容吸引力。

如招商商管打造的深圳南山區(qū)太子灣招商花園城VILLA，就以“運(yùn)動(dòng)與健康”、“日咖夜酒與星廚美味”、“設(shè)計(jì)甄選”三大核心標(biāo)簽，串聯(lián)起時(shí)尚、藝術(shù)、文化與休閑的濱海生活場(chǎng)景。

而京東MALL武漢店，擁有超3萬(wàn)平方米的商業(yè)空間，家居家裝、全屋定制、潮流家電、數(shù)碼電腦、手機(jī)通信等超20萬(wàn)種京東自營(yíng)產(chǎn)品，覆蓋200余家知名品牌。

期內(nèi)，多個(gè)運(yùn)營(yíng)多年的樣本項(xiàng)目宣布進(jìn)行大規(guī)模、整體性的升級(jí)改造，如重慶SM廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)12年后啟動(dòng)煥新、廣州五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目全面調(diào)改升級(jí)并更名等。

其中，原廣州五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目將更名為“白云五號(hào)T5 MALL”，該項(xiàng)目由老航站樓轉(zhuǎn)型而來(lái)，毗鄰廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)等六大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)樞紐，建筑面積13萬(wàn)平方米，停車位1300余個(gè)。

此次升級(jí)將從VI形象、商業(yè)定位、硬件環(huán)境、業(yè)態(tài)組合和品牌招商入手，打造“全時(shí)段休閑社交目的地”，將引入潮流、活力、親子、社交等業(yè)態(tài)，計(jì)劃于2025年完成改造。

即使非整體改造，局部樓層或區(qū)域的煥新也已成為保持項(xiàng)目新鮮感和競(jìng)爭(zhēng)力的常規(guī)動(dòng)作，如廣州天河城B1層、南京德基B1美妝區(qū)。

以廣州天河城B1為例，全層即將啟動(dòng)煥新改造，屆時(shí)空間動(dòng)線、商業(yè)定位和業(yè)態(tài)內(nèi)容將全面迭代升級(jí)。永輝超市相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，永輝位于廣州中心城區(qū)首家自主學(xué)習(xí)胖東來(lái)的調(diào)改門店將在9月亮相廣州天河城。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前有不少存量項(xiàng)目面臨設(shè)施老化、業(yè)態(tài)同質(zhì)化、消費(fèi)者審美疲勞等問題，而調(diào)改可以通過優(yōu)化空間體驗(yàn)、引入更符合當(dāng)下潮流和客群需求的業(yè)態(tài)與品牌組合，提升資產(chǎn)價(jià)值和租金坪效。

新店引入上，樣本項(xiàng)目的首店數(shù)量占據(jù)較高比例，尤其是具有極強(qiáng)的稀缺性、話題性和引流能力的國(guó)際品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的近期爆火的泡泡瑪特臻品店，該門店面積約200平方米。

來(lái)源：項(xiàng)目官微、公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

相比其他門店，該門店擁有滿墻的MEGA系列潮玩，價(jià)格多在4位數(shù)。開業(yè)當(dāng)天，該門店發(fā)布包括MEGA SPACE MOLLY 400%摩卡、MEGA SPACE MOLLY 400%引擎等在內(nèi)的幾款新品，引來(lái)不少消費(fèi)者排隊(duì)購(gòu)買，為項(xiàng)目增添了不少人氣。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上述具有熱度的品牌門店，不僅能直接帶來(lái)新客流，更能顯著提升項(xiàng)目的時(shí)尚度、差異化競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位，是項(xiàng)目吸引年輕消費(fèi)客群的關(guān)鍵砝碼。

來(lái)源：項(xiàng)目官微、公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

營(yíng)銷活動(dòng)方面，期內(nèi)也不再局限于促銷，而是通過打造沉浸式場(chǎng)景如主題街區(qū)、限時(shí)展覽、引入熱門IP、舉辦社群活動(dòng)如籃球賽等，創(chuàng)造獨(dú)特的到訪理由和社交分享內(nèi)容，提升顧客的粘性和停留時(shí)間。

非標(biāo)商業(yè)方面，奧萊賽道迎來(lái)越來(lái)越多的選手，京東是其中之一。除了高調(diào)進(jìn)入外賣行業(yè)外，京東還大手筆入局風(fēng)頭正盛的奧萊業(yè)務(wù)，線上線下同步開設(shè)門店。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，京東奧萊已入駐20座城市。

依托京東集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，京東奧萊以正品低價(jià)+京東生態(tài)賦能為核心優(yōu)勢(shì)，整合利用京東的供應(yīng)鏈、物流、技術(shù)以及線上流量資源，在購(gòu)物的便捷性、價(jià)格力和服務(wù)體驗(yàn)上有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

文旅街區(qū)商業(yè)方面，合生商業(yè)運(yùn)營(yíng)的首個(gè)嶺南特色非標(biāo)文旅商業(yè)街區(qū)花廳坊于近期正式對(duì)外開放。商業(yè)打造上，花廳坊進(jìn)行了全面升級(jí)，匯聚了特色餐飲、休閑娛樂、文創(chuàng)零售、夜經(jīng)濟(jì)等多元業(yè)態(tài)，主力店則引入了金逸影院、鑫荔悅酒家、樂易購(gòu)超市等廣州知名品牌。

不過運(yùn)營(yíng)方面，上述非標(biāo)項(xiàng)目位于黃埔科學(xué)城板塊，能否長(zhǎng)期吸引客群還待檢驗(yàn)。

本文節(jié)選自《存量調(diào)改成風(fēng) | 2025年6月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報(bào)告》