出品/Mall先生

作者/侘寂皮特

2025年上半年，從北京、上海到深圳、南京，全國多地新商場開業(yè)。它們橫跨不同城市、不同開發(fā)主體、不同物業(yè)類型，但卻不約而同地呈現(xiàn)出一種“集體性的更新”。

這波更新，并不只是品牌更潮、設計更酷，而是開始主動回應一個更本質(zhì)的問題：在當代城市生活中，線下商業(yè)的角色究竟是什么？

我們選取了10個代表性的新項目（北京超極合生匯、北京中關村大融城、北京大吉巷、上海PAC購物中心、深圳K11 ECOAST、深圳羅湖益田假日廣場、深圳iN城市廣場、南京JLC、寧波前灣·盛世里、鄭州鄭東萬象城），觀察它們的空間形態(tài)、客群定位、運營策略和文化表達，總結(jié)出5個關鍵詞——

它們構成了2025年新商業(yè)的底層結(jié)構，也提供了一種理解“線下空間價值”的全新方法。

01

空間設計：商場正在取消“入口”

在傳統(tǒng)商業(yè)里，空間的價值由目的性驅(qū)動——人們帶著“我要買什么”的意圖進入，行為具有明確起點與終點。而2025年新開業(yè)的多個商場，正在開始承擔起承接日常情緒的功能，變得更柔軟、更可停留。

這種改變首先體現(xiàn)在空間邊界的“模糊性”上。

一個現(xiàn)象越來越明顯：新商場不再強調(diào)“這是入口”，而是想盡辦法把自己消隱在城市里，變成馬路、街區(qū)的一段自然延伸。

尤其對于那些本身擁有著綠化、公園等自然資源的項目而言，更是如此。

北京中海大吉巷就是一個典型例子。項目保留并修復了地塊原有康有為故居等文保建筑，以“合院型街區(qū)”的形式對城市界面進行開放式回應，形成了“可穿越的街巷系統(tǒng)” 。

項目通過精巧設計的廊架、庭院與口袋公園，讓內(nèi)部的1.2萬平米城市綠地，實現(xiàn)與周邊社區(qū)、新建辦公樓和地下商業(yè)的充分串聯(lián)。

北京中海大吉巷，商業(yè)與城市綠化融為一體

中關村ART PARK大融城則是一種更極致的“多界面系統(tǒng)”：項目擁有三重首層結(jié)構、雙下沉廣場與屋頂公園，外部與城市道路和地鐵出入口無縫銜接，內(nèi)部也沒有動線的主從關系，讓城市流動性貫穿項目始終。你可以從任何方向走進來，也能輕松穿過離開，不再有“必須進入”的心理門檻。

北京中關村大融城，把商業(yè)藏在了公園里

與此同時，在項目內(nèi)部，越來越多的非商業(yè)性、低目的性的“灰空間”，正在成為它們的“基礎層設計”。

上海PAC購物中心在保留盒子的基礎上，大幅增加了街區(qū)與口袋公園的空間存在感，多層綠植平臺、退臺露臺、垂直通廊、背街林蔭道，以漫步型動線結(jié)構，將商場拆解成若干個“可停留的瞬間”，也因此成為了今年上海諸多老外們青睞的“慢街區(qū)”典范。

上海PAC購物中心的露天花園與大臺階

深圳K11 ECOAST，則在整個4層的外圍設計了約1.5公里長的完整環(huán)形戶外廊道。

更通過分布在各個樓層的轉(zhuǎn)角、露臺、窗口，使得整個項目與自然岸線充分融合，將“看展、散步、坐江邊、參加市集”融合為日常體驗——目的性變得更弱，但生活的參與感反而更強。

擁有一線海景的深圳K11 ECOAST，回應了建筑與大海的關系

其實，“場景、氛圍”并不是商業(yè)的新關鍵詞，但和過去幾年更多基于獵奇與創(chuàng)造社交資本而出現(xiàn)的“網(wǎng)紅式設計”不同，今天這批項目開始淡化那些更具有功利性色彩的空間，而是把“讓人能自由且無壓力地靠近”，裝下都市生活的情緒，作為設計的主旋律。

02

在地文化表達，商場開始講“方言”

過去商場表達文化，往往依賴于裝飾符號與主題包裝，而現(xiàn)在，這種表達正在向空間邏輯、品牌選擇與使用體驗中逐步內(nèi)化。

如果你去看過剛開業(yè)的鄭東萬象城，一定能從它超4,000平米的背投玻璃立面中，直觀感受到黃河的奔騰氣勢。

而承載著商都圖騰的玄鳥，則出現(xiàn)在項目的不同空間，讓中原神話、黃河文化，成為古都歷史與現(xiàn)代消費行為之間的粘合劑。

寧波盛世里奧萊，是少有真正以“盛唐意象”作為策劃主線的奧萊項目。項目圍繞“竹、楓、櫻、塔”四大主題中庭，輔以斗拱屋檐、琉璃塔、鏡面水景等元素，打造出完整且統(tǒng)一的唐風構圖。

同時，唐風雅集、山海精靈x靈蛇獻瑞大巡游、越窯青瓷甌樂等主題活動，以及有點東西YDDX唐風沉浸式主題街區(qū)等品牌的植入，也讓文化主題，從空間蔓延至消費體驗。

寧波前灣·盛世里的唐風建筑群

而除了這些大開大合的城市文脈挖掘，越來越多項目開始從自身的區(qū)位歷史、社區(qū)記憶中提煉獨有的文化認同感。

比如北京中海大吉巷將“宣南文化”作為整個項目的底色，從建筑風貌到內(nèi)容呈現(xiàn)都有明確呼應。

項目引入“醒獅躍韻·紫映雙院”裝置展、ONSITEEE《春·焰》原創(chuàng)花藝展、“吉祥中國·絲路華章”絲路文明藝術展等多樣化主題策展，實現(xiàn)了項目獨有的歷史底蘊與當代生活方式的柔性整合。

北京中海大吉巷的現(xiàn)代建筑也融入了傳統(tǒng)風貌

項目中的各色展覽 | 來源：商業(yè)地產(chǎn)志

深圳羅湖益田假日廣場則把老城區(qū)的原始市井氣找了回來。項目在曾連續(xù)舉辦17年花市的愛國路花市原址旁，打造了1.3萬平米的下沉式廣場“四季花巷”，融入游街結(jié)構、場景裝置與市集演出，使“逛花市”從一種回憶變成當下的生活儀式。

春節(jié)期間的“花市主題館+年俗體驗+品牌快閃”預熱，在開業(yè)前就實現(xiàn)了日均客流8.6萬、抖音話題#在益田逛花市#播放量破千萬的亮眼數(shù)據(jù)，也建構了一種“舊情緒新體驗”的文化感知路徑。

2025新春愛國路假日花花好市

在這批新商業(yè)里，歷史文化正在從設計文件和招商手冊里的背景信息，成長為商場核心的敘事邏輯。

03

業(yè)態(tài)與品牌：“個性鮮明”成為關鍵

在被“首店經(jīng)濟”洗腦的這幾年里，很多商場學會了通過制造各種“定語”來實現(xiàn)首店的日�；�。但在2025年這批新項目里，首店仍然存在，但更值得注意的，是它們背后各自對“生活方式拼圖”的編排能力。

在這批項目中，你可以看到越發(fā)鮮明的項目個性，正通過細分品類的組織、商戶審美的把控以及核心人群的選擇被展現(xiàn)出來。

比如在亞洲第一商圈的新街口，新商業(yè)還能如何突圍？南京JLC采用了一種高審美、強辨識度的組合方式。

它像是一位調(diào)性鮮明的導演，不追求品類的齊全性，而是用Valentino、PLEATS PLEASE ISSEY MIYAKE、Yohji Yamamoto等這種一聽就知道“挑人”的組合，構建出一個面向都市先鋒人群的完整氣場。

南京JLC的先鋒品牌組合

再配合方所書店、全國首家BAPE CAFé、文化社交花園“Open Garden游園等一系列更具公共性的業(yè)態(tài)、展覽、藝術家裝置，把項目的“品位”展現(xiàn)的極其豐滿。

南京JLC西區(qū)5層，極為出圈的文化社交花園：Open Garden游園

作為全國首個文旅奧萊項目，前灣盛世里奧萊創(chuàng)新地將體驗與餐飲業(yè)態(tài)比重擴大到了近40%。

尤其是攜手《中國國家地理》，打造的全國首個探寶主題度假式酒店與立體雜志空間MAGZONE；以及由丹麥王國安徒生文化基金會特別授權所引入的中國首座巧克力文化主題樂園——安徒生童話巧克力主題館等重磅IP，以復合式的業(yè)態(tài)及品牌故事，串聯(lián)起項目“值得一來”的理由。

寧波前灣·盛世里的《中國國家地理》立體雜志空間MAGZONE

對于像上海PAC購物中心這樣的小體量項目，業(yè)態(tài)的垂直性和品牌的審美調(diào)性，成為替代傳統(tǒng)租金+品牌能級的招商評判維度。

通過挖掘行業(yè)深度玩家，引入奧地利高端運動品牌HEAD、意大利頂級自行車品牌Pinarello超級旗艦店、頂級折疊車品牌BIRDY等小眾但高度垂直的頂級品牌，讓項目擁有了周邊居民之外的核心粉絲圈層。

而滬上知名黑珍珠品牌“子福慧”旗下新品牌“子福·小館”上海首店、入選了2024杭州米其林指南，必比登推介餐廳的“越稽·地道紹興菜館”；以及UNI SHUSHI雲(yún)丹壽司、T-vino西班牙大酒館、Sultan土耳其餐廳等異國風味餐廳，則讓高級感成為了項目的另一個關鍵詞。

上海PAC購物中心的垂直運動+調(diào)性餐飲組合

同樣把運動概念打足的還有深圳iN城市廣場，以3萬平米、深圳最大的戶外運動公共空間為核心，帶來TREK華南首家騎行友好旗艦店、UNDEFEATED華南首家球場店、香蕉攀巖、Wandering滑板、UPTennis等一眾運動業(yè)態(tài)和關聯(lián)品牌，給時下熱門的戶外主題商業(yè)打了個樣。

深圳iN城市廣場的多樣化戶外運動空間

04

寵物成為流量新支點

2025年，親子仍然是不可或缺的家庭客群，但越來越多的項目正在把“寵物”從被允許的存在，變成了“主動設計”的內(nèi)容單元。一個越來越明顯的趨勢是：寵物家庭，正在成為新的流量中心。

北京超極合生匯西區(qū)的草地、滑板區(qū)、21街區(qū)，幾乎每次去都能看到“娃和狗一起撒歡”的畫面。項目專門設置了租賃寵物專用推車、寵物友好專屬電梯，并配置了專門的“寵物指引”，加上大量的寵物主題推廣活動，讓商場不再是“允許帶寵物”，而是真正歡迎“寵物+人”共處。

北京超極合生匯的一系列寵物活動

中關村大融城本是公園的一部分，場地開闊、坡道柔和、綠地豐富，自然也成了養(yǎng)寵用戶的集體“遛娃點”。項目運營也順勢打造了寵物推車租借、專用垃圾桶等寵物友好服務，實現(xiàn)空間與內(nèi)容的一并迭代。

深圳羅湖益田假日廣場引進了茸茸傳奇寵物超市等寵物社交業(yè)態(tài)，結(jié)合gaga、霸王茶姬等品牌的寵物友好門店打造，鼓勵家庭與寵物共同參與消費與社交，強化新家庭結(jié)構下的人寵關系。

從寵物友好，到人寵共處，其實對空間運營也提出了更高要求——從衛(wèi)生安全管理、到設備配置、再到其他消費者的心理接受度，都是需要精細化調(diào)節(jié)的“運營變量”。比起親子消費的成熟體系，“寵物友好”仍處在初級試驗階段，這也正是許多項目將其作為內(nèi)容創(chuàng)新實驗田的原因之一。

南京JLC和鄭東萬象城在這方面的策略如出一轍：前者用下沉廣場，后者用南區(qū)草坪，打造寵物友好氛圍，建立了寵物活動的“第一場景”，再圍繞該區(qū)域打造開放式的咖啡、烘焙、輕餐業(yè)態(tài)，形成“寵物療愈+烘焙社交”的場景閉環(huán)。

鄭東萬象城大草坪上的人寵互動 | 來源：商業(yè)地產(chǎn)志

在這些商場里，“人+孩+寵”的三元結(jié)構越來越常見，而“陪伴體驗”則成為了連接它們的重要線索。

05

商場開業(yè)也學會了“測試版”

上半年的新開業(yè)項目中，有不少是開業(yè)率表現(xiàn)極其優(yōu)秀的，比如100%招商率、95%開業(yè)率的深圳羅湖益田假日廣場。

但我們也看到，越來越多的項目不再只追求開業(yè)的絕對數(shù)據(jù)，而是把開業(yè)視作產(chǎn)品上線的第一個迭代點。

你可以說大背景下的招商困難是一大因素，但更重要的，其實是原先服務于地產(chǎn)開發(fā)的“節(jié)點型”打法，正在被經(jīng)年累月的長期主義運營邏輯所取代。

一方面，像前文提到的深圳羅湖花市，越來越多的項目，開始在開業(yè)前就搞活。

早于項目的開業(yè)，靜安PAC上線了一檔名為《自在說 Let'sTALK》的商業(yè)人文訪談欄目，吸引各行各業(yè)的藝術家、設計師、主理人等參與內(nèi)容共創(chuàng)。用細水長流式的深度內(nèi)容，傳遞出項目希望打出的理念，也吸引來更多志同道合的人。

南京JLC更是一擲千金，在項目整體建設完成前，就把場內(nèi)的大理石地面鋪裝延展到場外地鐵通道，更通過長達48米的曲面LED卷軸，打造出了“南京最美地鐵口”，也把這座每天超80萬人經(jīng)過的新街口地鐵站，變成了自己品質(zhì)、先鋒、精致、潮流品味的“超級廣告牌”。

仍在圍擋中的南京JLC，就已經(jīng)成為了小紅書的熱點話題

另一方面，大家也不再等待所有品牌齊備才啟動運營。

無論是超極合生匯還是中關村大融城，都分成了東西兩區(qū)的分階段開放。在運營內(nèi)容和品牌策略上，也都構建了“先形成社交聲量，再鋪陳轉(zhuǎn)化品牌”、“先做餐飲體驗，再開零售業(yè)態(tài)”這種由軟到硬的節(jié)奏，既測試了市場反應，也為后續(xù)招商提供了數(shù)據(jù)支撐。

而在這種背景下，越來越多的展覽，也不再被視為“填開業(yè)率”的道具，而是切實成為了項目構建場域氛圍、測試客群喜好的“主動試探”。通過這些更輕、更靈活的方式，讓運營團隊和品牌方獲得第一輪反饋，從而更能有的放矢地實現(xiàn)迭代。

南京JLC的《大衛(wèi)·霍克尼:更大,更近(當然不是更小更遠)》藝術展

北京中海大吉巷的ONSITEEE《春·焰》原創(chuàng)花藝展 | 來源：商業(yè)地產(chǎn)志

深圳K11 ECOAST的《DOKU The Flow》數(shù)字藝術展

深圳K11 ECOAST的毛氈藝術展《藝術史狂想曲》

今天的開業(yè)，不再那么像過去的重大節(jié)點那樣，必須是不惜一切代價確保的高潮。更多的項目，能夠接受它只是一個beta版本的上線環(huán)節(jié)，把過去的“定位報告+商戶反饋”的內(nèi)測環(huán)節(jié)，變成接受消費者主動參與的公測環(huán)節(jié)，也把更好的狀態(tài)，留給未來。

細水長流，永遠好于高開低走。

結(jié)語

2025年的新商業(yè)，不一定更驚艷，但普遍更有意思。

它們的“新”，不在于技術層面或風格設計，而在于對“人-空間-內(nèi)容”三者之間關系的重新組織能力。

從對情緒的承載、對城市的開放，到文化敘事和內(nèi)容組織，再到客群結(jié)構與運營節(jié)奏，越來越多的新商業(yè)，在醞釀一種與市民（而不只是消費者）“長期關系”的建立方式——

如何散步、怎么聚會、什么是好玩的日常、哪里能找到松弛與陪伴，又在哪里能找回鄉(xiāng)愁與記憶？

這也意味著，線下商業(yè)或許正在從被動承接流量，轉(zhuǎn)向主動生產(chǎn)意義，來重新發(fā)掘線下空間在互聯(lián)網(wǎng)時代的價值。

這，是2025年真正的“新商業(yè)”。