9月6日，印力上海官宣：攜手某國際知名資本成立總規(guī)模超百億級別的投資組合計劃，進一步共同投資上海市域內(nèi)優(yōu)質(zhì)開發(fā)及成熟商業(yè)資產(chǎn)。

印力上海官微公告

上月，我們在《GIC再次下注中國，這次選擇的是“老伙計”》中，先一步對上海南翔印象城MEGA的大宗交易股權(quán)變更進行了拆解。最近，松江印象城同樣完成股權(quán)變更，GIC旗下的RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED收得項目公司98%的股份，成為控股股東。

由此看來，這樁公告中的某國際知名資本，正是GIC。

GIC的前世今生

GIC（Government of Singapore Investment Corp）的大名坊間多有耳聞。這個成立于1981年的公司，全稱為新加坡政府投資公司，成立之初由新加坡總理李光耀親自擔(dān)任董事會主席，投資領(lǐng)域涵蓋股票、債券、外匯、房地產(chǎn)、私募股權(quán)等，是目前新加坡最大的國際投資機構(gòu)。

雖歸新加坡政府100%所有，但兩者之間互為基金管理人和客戶的關(guān)系，投資組合則通過旗下GIC資產(chǎn)管理公司、GIC房地產(chǎn)公司、GIC特殊投資公司三個獨立經(jīng)營的公司運行。

過去，GIC商業(yè)板塊最重要的部分，是管理新加坡政府的大部分海外資產(chǎn)。但隨著近幾年對國際市場接觸的不斷深入，GIC的業(yè)務(wù)領(lǐng)域也隨之?dāng)U張，并在2016年前后與阿里巴巴、螞蟻集團和美團等國內(nèi)幾大頭部企業(yè)開展了合作。

與此同時，這個一度被稱為“亞洲最大及最神秘的投資者”，在購物中心的投資方面也有著不少深耕。

秉持著“有紀律的長期價值投資”（Taking a disciplined approach to long-term value investing）的投資原則，自2003年起，GIC就收購了悉尼最具標志性的三個CBD購物中心——維多利亞女王大廈、斯特蘭德拱廊商場和The Galerirs百貨公司。

即使在2021年易主領(lǐng)展，但對這三大項目長達近二十年的持有期，也讓GIC儲備了豐富的領(lǐng)域經(jīng)驗。如今，包括韓國知名百貨公司D-CUBE、羅馬近郊商場RomaEst在內(nèi)，GIC在全球范圍內(nèi)仍持有一定的購物中心資產(chǎn)。

而近年來在國內(nèi)的幾番出手，也展現(xiàn)出了GIC對于中國零售商業(yè)的興趣和關(guān)注。

2021年與香港嘉里集團以聯(lián)合體形式競得上海巨峰路新嘉中心項目（商業(yè)面積36萬平米），2023年收購華潤北京萬象城（規(guī)劃建筑建面積27.55萬平米）項目公司70%股份，更是作為華潤萬象生活的基石投資人，將合作從項目層面延展到了和商管團隊的深度綁定。

從中不難看出GIC在投資標的選擇方面的標準：

一線城市、超大體量、專業(yè)團隊。

超百億計劃的一些推測

和通常你進我出的股權(quán)變更不同，此次合作更像是一次GIC的加注。畢竟，上海南翔印象城MEGA與松江印象城，本身便是GIC與印力以50:50的股權(quán)比例聯(lián)手開發(fā)的。

關(guān)于合作的細節(jié)，印力上海的公告中并沒有披露。但結(jié)合過往的數(shù)據(jù)，我們?nèi)匀豢梢匀プ鲆恍┱雇�和推測：

首先在交易金額方面，根據(jù)此前上市公司披露的數(shù)據(jù)，2023年上半年，上海南翔印象城營業(yè)收入達1.93億元，上海松江印象城為9,619萬元。按常規(guī)的NOI margin和資本化率估算，這兩個項目的整體估值就超過100億元。

而在交易標的方面，印力上海的公告里提到了“進一步共同投資上海市域內(nèi)優(yōu)質(zhì)開發(fā)及成熟商業(yè)資產(chǎn)”。或許暗示了雙方進一步合作的可能性。

畢竟包括與松江印象城一街之隔，正在建設(shè)過程中的松江印象城二期在內(nèi)，印力上海還儲備了多個在建/在途項目。

在交易后的運營權(quán)屬方面，和南翔一樣，印力團隊保留了松江印象城2%的股權(quán)，加上公告中所使用的“攜手”兩字，我想應(yīng)該大概率會維持“印象城”名稱，并繼續(xù)由印力上海的團隊進行管理。

交易背后對雙方的意義

一場長期的合作，一定會建立在一個雙贏的目標之上的。我也想聊聊這次交易背后，雙方的動機和訴求。

GIC為什么會選擇加注？

從資產(chǎn)本身的屬性來看，2021年開業(yè)的松江印象城，通過CGV雙層旗艦影城、BOSIDENG KIDS 波司登兒童上海首店等市場頭部品牌的引入，以及標志性的超大寶可夢雕塑，小黃人及寶可夢等熱門IP展、《時光代理人》快閃店、CUEA電競聯(lián)賽等多元主題活動的開展，收獲了周邊年輕客群的喜愛，去年客流量達到了1,120萬人次。

未來項目二期建成投運后，松江印象城將以達40.5萬平米的面積，超越南翔印象城MEGA，成為上海最大的純購物中心商業(yè)體。

一線城市：上海

超大體量：松江40.5萬平米、南翔34萬平米

專業(yè)團隊：合作多年的印力上海

毫無疑問，它們確實是符合GIC投資策略的優(yōu)質(zhì)標的。

松江印象城時光代理人快閃店

而對于印力來說，這次超百億級別的攜手，除了可觀的資金流入外，對整個公司也有著更全面厚實的正向推動力。

比如得到頂級資本青睞本身，就是對公司治理和運營能力的重磅加持。從過往印力的一系列長期合作伙伴來看，均為國際國內(nèi)最頭部的投資機構(gòu)。而此次GIC以加注的形式再投資，也可以成為印力在資本市場上講故事的重要案例。

同時，此次合作也進一步拓寬了印力與資本方的合作形式——繼單項目合作、與平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)包合作、杭州西溪印象城的公募REIT等形式后，印力新開辟了投資平臺的合作模式，讓它能在項目不同階段，更有針對性地運用不同結(jié)構(gòu)、不同層級的資本工具。

當(dāng)然還有一種可能性，未充分披露的資金當(dāng)量與項目清單，會不會意味著除了上述兩個項目，還有更多加速擴張的想象空間？

要知道，近年來印力上海絕對堪稱上海市場上最為活躍的資產(chǎn)運營管理公司之一。

在輕資產(chǎn)輸出方面，印力的合作業(yè)主名單已跨圈擴張至富士康、漕河涇、寶武、西岸、浦房等，涵蓋科技、地產(chǎn)、制造業(yè)的多元主體。

同時，項目類型也正變得愈發(fā)豐富。從以“MEGA”系列為代表的盒子型商業(yè)，到以龍華會為代表的街區(qū)式項目，印力進而以漕河涇代表的園區(qū)商業(yè)、三林代表的社區(qū)商業(yè)、寶樂匯代表的存量舊改等項目的操盤打造，逐步擴大旗下矩陣類型。籌備中預(yù)計最快明年亮相的前灣印象城MEGA和森蘭印象城也將為市場帶來更多驚喜。

當(dāng)然，對于整個行業(yè)來說，國際資本加注中國零售市場，我想也是給從業(yè)者的一注強心劑。

以長遠來看，地產(chǎn)的下半場，無論是資產(chǎn)交易、公募基金，還是聯(lián)手合作，商業(yè)不動產(chǎn)與資本的聯(lián)動都將更加緊密。

印力的多樣嘗試，也為國內(nèi)企業(yè)打了個樣——深耕經(jīng)營，同時加速擁抱資本，是日常經(jīng)營之外新增的挑戰(zhàn)，但也是穿越周期、和走向長期的機遇。