出品/聯(lián)商翻譯中心

編譯/尹茜、松柏

隨著全球經(jīng)濟(jì)逐漸從疫情的陰霾中走出，2023年的日本商業(yè)零售市場(chǎng)也迎來(lái)了復(fù)蘇。其中，購(gòu)物中心的銷(xiāo)售表現(xiàn)同樣良好。本年度，購(gòu)物中心不僅延續(xù)了前一年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，更在多個(gè)維度上展現(xiàn)出積極的恢復(fù)與發(fā)展態(tài)勢(shì)。

據(jù)日本購(gòu)物中心協(xié)會(huì)最新發(fā)布的《2024日本購(gòu)物中心白皮書(shū)》顯示，2023年日本現(xiàn)有購(gòu)物中心的年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率為9.6%，延續(xù)了2022年8.6%的高增長(zhǎng)趨勢(shì)。年銷(xiāo)售額達(dá)到了308260億日元(約合人民幣1.51萬(wàn)億)，同比增長(zhǎng)9.7%，基本恢復(fù)至疫情前水平，與2019年相比僅低4.2%。此外，日元貶值吸引了大量海外游客，他們的消費(fèi)也對(duì)購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額起到了支撐作用。

在租戶(hù)結(jié)構(gòu)方面，零售類(lèi)租戶(hù)整體占比下降至61.3%，較五年前下降了1.6%，這在一定程度上反映了消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣的變化和線上購(gòu)物的沖擊。與之相對(duì)，服務(wù)類(lèi)(指美容美發(fā)、護(hù)理、健身、娛樂(lè)等)租戶(hù)的比例則上升至20.5%，較五年前增加了1.5%，顯示出購(gòu)物中心正逐漸向多元化、體驗(yàn)化方向轉(zhuǎn)型。

與此同時(shí)，日本迎來(lái)部分購(gòu)物中心重新開(kāi)業(yè)，以及一批新址建成投入運(yùn)營(yíng)，它們的情況如何呢？這些購(gòu)物中心呈現(xiàn)出怎樣的趨勢(shì)呢？接下來(lái)，本文將介紹日本購(gòu)物中心的整體概況，及其最新發(fā)展動(dòng)向。

01

日本購(gòu)物中心現(xiàn)狀分析

2023年，日本共迎來(lái)了34家全新的購(gòu)物中心，相較于2022年的36家，這一數(shù)字略有下滑，且僅高于2021年的24家這一歷史低點(diǎn)。這一趨勢(shì)反映了疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是大型商業(yè)綜合體建設(shè)與運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的持續(xù)挑戰(zhàn)。

在規(guī)模上，今年新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心總店鋪面積達(dá)到了583728㎡，相較于前一年度，這一數(shù)字縮減了約40000㎡，進(jìn)一步印證了購(gòu)物中心行業(yè)在面積擴(kuò)展上的謹(jǐn)慎態(tài)度及整體市場(chǎng)的收縮態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，購(gòu)物中心的平均店鋪面積(17168㎡)與平均商戶(hù)數(shù)量(48家店鋪)仍保持了相對(duì)穩(wěn)定。各個(gè)購(gòu)物中心正通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升顧客體驗(yàn)以及加強(qiáng)數(shù)字化管理等手段，來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，確保項(xiàng)目的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

通過(guò)觀察店鋪面積結(jié)構(gòu)的變化，我們能夠發(fā)現(xiàn)，盡管在過(guò)去十年間，面積在10000 ㎡以下的購(gòu)物中心的數(shù)量并未出現(xiàn)顯著減少，但面積超過(guò)10000㎡的購(gòu)物中心的數(shù)量卻有所縮減。這可能預(yù)示著市場(chǎng)需求的微妙轉(zhuǎn)變，即消費(fèi)者和投資者對(duì)于更加靈活、便捷且成本效益更高的中小型購(gòu)物中心產(chǎn)生了更高的興趣與需求。

從區(qū)域分布來(lái)看，大城市的中心地帶往往是高端與綜合性商場(chǎng)的聚集地。例如“東京中城八重洲”“HAB@熊本”“京都高島屋S.C.”“CeeU橫濱”等，憑借良好的地理位置和豐富的業(yè)態(tài)組合，成為了城市商業(yè)活動(dòng)的亮點(diǎn)之一。

而在中小城市，受限于土地資源、交通狀況及消費(fèi)能力等多重因素，大多數(shù)購(gòu)物中心傾向于選址于城市周邊地區(qū)，以便更好地輻射周邊社區(qū)，實(shí)現(xiàn)成本與效益的最優(yōu)平衡。

在租戶(hù)結(jié)構(gòu)方面，購(gòu)物中心內(nèi)部同樣發(fā)生著變化。“服裝銷(xiāo)售”總體呈下降趨勢(shì)，其間有一次小幅反彈，但之后又繼續(xù)下降，占比滑落至13.4%，在當(dāng)前格局中處于較低水平。“食品銷(xiāo)售”呈現(xiàn)總體上升趨勢(shì)，“餐飲”則呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)。其他產(chǎn)品銷(xiāo)售(即服裝和食品以外的廣泛產(chǎn)品銷(xiāo)售)的占比則增長(zhǎng)至31.9%，達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者對(duì)多元化產(chǎn)品和服務(wù)的需求正在增加，同時(shí)也為商戶(hù)提供了一個(gè)拓展非傳統(tǒng)零售品類(lèi)業(yè)務(wù)的寶貴機(jī)會(huì)。這一動(dòng)態(tài)有助于推動(dòng)購(gòu)物中心整體租戶(hù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為商場(chǎng)創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。此外，受電子商務(wù)的沖擊、消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣變化的影響，越來(lái)越多購(gòu)物中心開(kāi)始探索線上線下融合的新模式。

從建筑類(lèi)型來(lái)看，“商業(yè)樓”仍然是最主要的購(gòu)物中心類(lèi)型，但數(shù)量減少了32個(gè)，降幅約1.2%。這種微小的下降反映了傳統(tǒng)商業(yè)樓購(gòu)物中心的飽和。“住宅樓”減少了17個(gè)，降幅約19.8%，反映了住宅區(qū)內(nèi)小型購(gòu)物中心的衰退。

“綜合型建筑”增加了9個(gè)，增幅約6.7%。這是增長(zhǎng)最顯著的類(lèi)型，反映了多功能、復(fù)合型商業(yè)空間的發(fā)展趨勢(shì)。“高架橋下”數(shù)量增加了4個(gè)，增幅約7%。這種小幅增長(zhǎng)表明對(duì)城市空間的更有效利用。

總的來(lái)說(shuō)，日本購(gòu)物中心的建筑類(lèi)型正在經(jīng)歷緩慢但明顯的變化。傳統(tǒng)的單一功能商業(yè)樓略有下降，而綜合型建筑正在增加。這反映了消費(fèi)者對(duì)多功能、便利性和綜合體驗(yàn)的需求增加。另外，在近年來(lái)，奧特萊斯購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)數(shù)量也有所減少。

從主力店分布來(lái)看，2013年至2023年間，“單一主力店”的購(gòu)物中心減少了89個(gè)，降幅約4.5%；“兩家主力店”的購(gòu)物中心增加了80個(gè)，增幅約24.3%；三家及以上主力店的購(gòu)物中心增加了11個(gè)，增幅22%。這表明購(gòu)物中心正在向多元化主力店模式轉(zhuǎn)變，以提供更豐富的購(gòu)物體驗(yàn)。

從主力店類(lèi)型來(lái)看，傳統(tǒng)主力店類(lèi)型如百貨店、綜合超市和食品超市都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，尤其是綜合超市減少了113家，降幅最大。新興主力店類(lèi)型如家居建材、藥妝店和專(zhuān)業(yè)店都有所增加，其中藥妝店增加39家，增幅最大，達(dá)97.5%。生活協(xié)同組合類(lèi)型的主力店也有小幅增長(zhǎng)。這反映出消費(fèi)者需求的變化，從傳統(tǒng)的綜合購(gòu)物轉(zhuǎn)向更專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化的購(gòu)物體驗(yàn)。

總的來(lái)說(shuō)，日本購(gòu)物中心正在經(jīng)歷一個(gè)從傳統(tǒng)單一主力店模式向多元化、專(zhuān)業(yè)化方向轉(zhuǎn)變的過(guò)程，以適應(yīng)消費(fèi)者不斷變化的需求和購(gòu)物習(xí)慣。

02

購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)與前景

在快速城市化的進(jìn)程中，大都市中心區(qū)域正經(jīng)歷著前所未有的變革與重生。隨著商業(yè)建筑的逐漸老化，以及消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)多樣化、高品質(zhì)的追求，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的核心正在轉(zhuǎn)向重建與改造。這些項(xiàng)目不僅為城市面貌帶來(lái)了煥然一新的變化，更為商業(yè)發(fā)展注入了新的活力與機(jī)遇。

（1）老舊商場(chǎng)的新生

以位于札幌的“COCONO薄野”為例，該項(xiàng)目在原“Lafila”和“伊藤洋華堂薄野店”舊址上重建而成，新建筑高達(dá)18層，其中7至18層被打造為現(xiàn)代化酒店，成為城市綜合體的典范。同樣，青森市中心的“THREE”項(xiàng)目也在拆除舊百貨商店后，建設(shè)了一棟14層的綜合性大樓，通過(guò)合理的功能布局，既保留了商業(yè)活力，又提升了城市形象。

COCONO薄野項(xiàng)目(右)外部建筑

除了重建項(xiàng)目，一些老舊購(gòu)物中心在大型店撤出后，也通過(guò)精心策劃與改造，重新煥發(fā)了生機(jī)。

例如，購(gòu)物中心“Hitachie”內(nèi)原有的伊藤洋華堂日立店關(guān)閉后，日立市政府與開(kāi)發(fā)商攜手合作，將原本的空置空間改造成集兒童游樂(lè)場(chǎng)、購(gòu)物、休閑于一體的新型購(gòu)物中心，不僅填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，還提升了周邊居民的生活品質(zhì)。

“津田沼Viit”則是在PARCO撤出后，在保留原有建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)布局進(jìn)行改造，并引入了西松屋等21家新店鋪。該項(xiàng)目成功吸引了消費(fèi)者回流，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)和商業(yè)價(jià)值的提升。

津田沼Viit項(xiàng)目外部建筑

（2）多功能綜合體推動(dòng)都市再開(kāi)發(fā)

近年來(lái)，新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心越來(lái)越多地選擇在大都市中心區(qū)域扎根，它們往往以綜合性高層建筑的形式出現(xiàn)，集住宅、辦公、酒店及商業(yè)設(shè)施于一體。這種設(shè)計(jì)思路既滿(mǎn)足了現(xiàn)代都市人對(duì)于便捷生活的需求，也有效緩解了城市土地資源緊張的問(wèn)題。

在仙臺(tái)，“友都八喜仙臺(tái)店”的重建更是響應(yīng)了市政府“仙臺(tái)都心再構(gòu)建項(xiàng)目”的號(hào)召，通過(guò)政策扶持與容積率放寬等措施，成功將老舊辦公樓區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)榧�商業(yè)、辦公、停車(chē)于一體的現(xiàn)代化地標(biāo)建筑。

東京中城八重洲項(xiàng)目外部建筑

在更宏觀的層面，都市再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)整體規(guī)劃與戰(zhàn)略部署，推動(dòng)了城市功能的全面升級(jí)。如“東京中城八重洲”項(xiàng)目，通過(guò)法定再開(kāi)發(fā)，不僅建成了集購(gòu)物、教育、商務(wù)、住宿于一體的超高層建筑群，還帶動(dòng)了周邊區(qū)域的整體發(fā)展，成為東京站前的新地標(biāo)。

同樣，東京的“麻布臺(tái)Hills”項(xiàng)目也在市區(qū)再開(kāi)發(fā)的框架下，實(shí)現(xiàn)了從舊郵局及住宅區(qū)向現(xiàn)代化辦公、住宅及商業(yè)綜合體的華麗轉(zhuǎn)身，展現(xiàn)了城市更新的無(wú)限可能。

麻布臺(tái)Hills項(xiàng)目“Tower Plaza”內(nèi)部

（3）位于市中心的中小型購(gòu)物中心潛力無(wú)限

在購(gòu)物中心市場(chǎng)逐漸步入飽和階段的當(dāng)下，大型購(gòu)物中心(超過(guò)30000㎡)的新建空間正面臨著日益縮減的趨勢(shì)，而中小型購(gòu)物中心的崛起則預(yù)示著一個(gè)全新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)比例預(yù)計(jì)將顯著攀升，成為行業(yè)發(fā)展的新藍(lán)海。

作為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者，永旺夢(mèng)樂(lè)城捕捉到了這一市場(chǎng)動(dòng)向，并適時(shí)調(diào)整了其發(fā)展戰(zhàn)略，不再局限于大型購(gòu)物中心的單一模式。在橫濱站西口，永旺夢(mèng)樂(lè)城成功推出了“CeeU橫濱店”，這是一個(gè)以愛(ài)電王與永旺特色食品為核心競(jìng)爭(zhēng)力的精致型購(gòu)物中心，其20000㎡的規(guī)模雖顯緊湊，卻巧妙地避開(kāi)了大型項(xiàng)目可能帶來(lái)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，展現(xiàn)出獨(dú)特的市場(chǎng)定位。

自由之丘de aone項(xiàng)目三層露臺(tái)

同樣備受關(guān)注的是，永旺在東京繁華的自由之丘商業(yè)區(qū)，通過(guò)對(duì)原食品超市舊址的改造，誕生了“自由之丘de aone”。這座占地僅有5000㎡的購(gòu)物中心，不僅在地下2層保留了“Peacock store”這一經(jīng)典食品超市，更在1至2層精心布局了各類(lèi)食品店與時(shí)尚精品店，而3層的開(kāi)放式餐飲廣場(chǎng)則成為了顧客休閑聚會(huì)的新寵，共同構(gòu)建了一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的立體生活方式中心，展現(xiàn)了極高的空間利用效率與創(chuàng)意融合。

這些成功案例說(shuō)明，通過(guò)精準(zhǔn)把握市中心土地的稀缺價(jià)值與現(xiàn)有商業(yè)建筑的潛力，中小型購(gòu)物中心能夠以其獨(dú)特的魅力和靈活性，長(zhǎng)期吸引并留住顧客，逐步成長(zhǎng)為區(qū)域性的商業(yè)核心。這一戰(zhàn)略不僅優(yōu)化了土地資源配置，更通過(guò)多元化的業(yè)態(tài)組合，精準(zhǔn)對(duì)接了消費(fèi)者的多元化、個(gè)性化需求，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。

展望未來(lái)，隨著城市核心區(qū)域地段的日益珍貴與消費(fèi)者偏好的不斷變化，開(kāi)發(fā)集創(chuàng)新性、吸引力與高效性于一體的中小型購(gòu)物中心，將成為推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮與升級(jí)的關(guān)鍵路徑。