出品/聯(lián)商翻譯中心

編譯/尹茜、松柏

隨著全球經(jīng)濟(jì)逐漸從疫情的陰霾中走出，2023年的日本商業(yè)零售市場也迎來了復(fù)蘇。其中，購物中心的銷售表現(xiàn)同樣良好。本年度，購物中心不僅延續(xù)了前一年的增長勢頭，更在多個維度上展現(xiàn)出積極的恢復(fù)與發(fā)展態(tài)勢。

據(jù)日本購物中心協(xié)會最新發(fā)布的《2024日本購物中心白皮書》顯示，2023年日本現(xiàn)有購物中心的年銷售額增長率為9.6%，延續(xù)了2022年8.6%的高增長趨勢。年銷售額達(dá)到了308260億日元(約合人民幣1.51萬億)，同比增長9.7%，基本恢復(fù)至疫情前水平，與2019年相比僅低4.2%。此外，日元貶值吸引了大量海外游客，他們的消費也對購物中心的銷售額起到了支撐作用。

在租戶結(jié)構(gòu)方面，零售類租戶整體占比下降至61.3%，較五年前下降了1.6%，這在一定程度上反映了消費者購物習(xí)慣的變化和線上購物的沖擊。與之相對，服務(wù)類(指美容美發(fā)、護(hù)理、健身、娛樂等)租戶的比例則上升至20.5%，較五年前增加了1.5%，顯示出購物中心正逐漸向多元化、體驗化方向轉(zhuǎn)型。

與此同時，日本迎來部分購物中心重新開業(yè)，以及一批新址建成投入運營，它們的情況如何呢？這些購物中心呈現(xiàn)出怎樣的趨勢呢？接下來，本文將介紹日本購物中心的整體概況，及其最新發(fā)展動向。

01

日本購物中心現(xiàn)狀分析

2023年，日本共迎來了34家全新的購物中心，相較于2022年的36家，這一數(shù)字略有下滑，且僅高于2021年的24家這一歷史低點。這一趨勢反映了疫情對實體經(jīng)濟(jì)，尤其是大型商業(yè)綜合體建設(shè)與運營帶來的持續(xù)挑戰(zhàn)。

在規(guī)模上，今年新開業(yè)的購物中心總店鋪面積達(dá)到了583728㎡，相較于前一年度，這一數(shù)字縮減了約40000㎡，進(jìn)一步印證了購物中心行業(yè)在面積擴(kuò)展上的謹(jǐn)慎態(tài)度及整體市場的收縮態(tài)勢。

值得注意的是，盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，購物中心的平均店鋪面積(17168㎡)與平均商戶數(shù)量(48家店鋪)仍保持了相對穩(wěn)定。各個購物中心正通過優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升顧客體驗以及加強(qiáng)數(shù)字化管理等手段，來應(yīng)對市場變化，確保項目的長期競爭力。

通過觀察店鋪面積結(jié)構(gòu)的變化，我們能夠發(fā)現(xiàn)，盡管在過去十年間，面積在10000 ㎡以下的購物中心的數(shù)量并未出現(xiàn)顯著減少，但面積超過10000㎡的購物中心的數(shù)量卻有所縮減。這可能預(yù)示著市場需求的微妙轉(zhuǎn)變，即消費者和投資者對于更加靈活、便捷且成本效益更高的中小型購物中心產(chǎn)生了更高的興趣與需求。

從區(qū)域分布來看，大城市的中心地帶往往是高端與綜合性商場的聚集地。例如“東京中城八重洲”“HAB@熊本”“京都高島屋S.C.”“CeeU橫濱”等，憑借良好的地理位置和豐富的業(yè)態(tài)組合，成為了城市商業(yè)活動的亮點之一。

而在中小城市，受限于土地資源、交通狀況及消費能力等多重因素，大多數(shù)購物中心傾向于選址于城市周邊地區(qū)，以便更好地輻射周邊社區(qū)，實現(xiàn)成本與效益的最優(yōu)平衡。

在租戶結(jié)構(gòu)方面，購物中心內(nèi)部同樣發(fā)生著變化。“服裝銷售”總體呈下降趨勢，其間有一次小幅反彈，但之后又繼續(xù)下降，占比滑落至13.4%，在當(dāng)前格局中處于較低水平。“食品銷售”呈現(xiàn)總體上升趨勢，“餐飲”則呈現(xiàn)波動上升趨勢。其他產(chǎn)品銷售(即服裝和食品以外的廣泛產(chǎn)品銷售)的占比則增長至31.9%，達(dá)到了歷史最高點。

總的來說，消費者對多元化產(chǎn)品和服務(wù)的需求正在增加，同時也為商戶提供了一個拓展非傳統(tǒng)零售品類業(yè)務(wù)的寶貴機(jī)會。這一動態(tài)有助于推動購物中心整體租戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為商場創(chuàng)造更高的商業(yè)價值和競爭力。此外，受電子商務(wù)的沖擊、消費者購物習(xí)慣變化的影響，越來越多購物中心開始探索線上線下融合的新模式。

從建筑類型來看，“商業(yè)樓”仍然是最主要的購物中心類型，但數(shù)量減少了32個，降幅約1.2%。這種微小的下降反映了傳統(tǒng)商業(yè)樓購物中心的飽和。“住宅樓”減少了17個，降幅約19.8%，反映了住宅區(qū)內(nèi)小型購物中心的衰退。

“綜合型建筑”增加了9個，增幅約6.7%。這是增長最顯著的類型，反映了多功能、復(fù)合型商業(yè)空間的發(fā)展趨勢。“高架橋下”數(shù)量增加了4個，增幅約7%。這種小幅增長表明對城市空間的更有效利用。

總的來說，日本購物中心的建筑類型正在經(jīng)歷緩慢但明顯的變化。傳統(tǒng)的單一功能商業(yè)樓略有下降，而綜合型建筑正在增加。這反映了消費者對多功能、便利性和綜合體驗的需求增加。另外，在近年來，奧特萊斯購物中心的開發(fā)數(shù)量也有所減少。

從主力店分布來看，2013年至2023年間，“單一主力店”的購物中心減少了89個，降幅約4.5%；“兩家主力店”的購物中心增加了80個，增幅約24.3%；三家及以上主力店的購物中心增加了11個，增幅22%。這表明購物中心正在向多元化主力店模式轉(zhuǎn)變，以提供更豐富的購物體驗。

從主力店類型來看，傳統(tǒng)主力店類型如百貨店、綜合超市和食品超市都呈現(xiàn)下降趨勢，尤其是綜合超市減少了113家，降幅最大。新興主力店類型如家居建材、藥妝店和專業(yè)店都有所增加，其中藥妝店增加39家，增幅最大，達(dá)97.5%。生活協(xié)同組合類型的主力店也有小幅增長。這反映出消費者需求的變化，從傳統(tǒng)的綜合購物轉(zhuǎn)向更專業(yè)化、細(xì)分化的購物體驗。

總的來說，日本購物中心正在經(jīng)歷一個從傳統(tǒng)單一主力店模式向多元化、專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變的過程，以適應(yīng)消費者不斷變化的需求和購物習(xí)慣。

02

購物中心發(fā)展趨勢與前景

在快速城市化的進(jìn)程中，大都市中心區(qū)域正經(jīng)歷著前所未有的變革與重生。隨著商業(yè)建筑的逐漸老化，以及消費者對購物體驗多樣化、高品質(zhì)的追求，購物中心開發(fā)的核心正在轉(zhuǎn)向重建與改造。這些項目不僅為城市面貌帶來了煥然一新的變化，更為商業(yè)發(fā)展注入了新的活力與機(jī)遇。

（1）老舊商場的新生

以位于札幌的“COCONO薄野”為例，該項目在原“Lafila”和“伊藤洋華堂薄野店”舊址上重建而成，新建筑高達(dá)18層，其中7至18層被打造為現(xiàn)代化酒店，成為城市綜合體的典范。同樣，青森市中心的“THREE”項目也在拆除舊百貨商店后，建設(shè)了一棟14層的綜合性大樓，通過合理的功能布局，既保留了商業(yè)活力，又提升了城市形象。

COCONO薄野項目(右)外部建筑

除了重建項目，一些老舊購物中心在大型店撤出后，也通過精心策劃與改造，重新煥發(fā)了生機(jī)。

例如，購物中心“Hitachie”內(nèi)原有的伊藤洋華堂日立店關(guān)閉后，日立市政府與開發(fā)商攜手合作，將原本的空置空間改造成集兒童游樂場、購物、休閑于一體的新型購物中心，不僅填補了市場空白，還提升了周邊居民的生活品質(zhì)。

“津田沼Viit”則是在PARCO撤出后，在保留原有建筑風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，對商場內(nèi)布局進(jìn)行改造，并引入了西松屋等21家新店鋪。該項目成功吸引了消費者回流，實現(xiàn)了銷售額的增長和商業(yè)價值的提升。

津田沼Viit項目外部建筑

（2）多功能綜合體推動都市再開發(fā)

近年來，新開業(yè)的購物中心越來越多地選擇在大都市中心區(qū)域扎根，它們往往以綜合性高層建筑的形式出現(xiàn)，集住宅、辦公、酒店及商業(yè)設(shè)施于一體。這種設(shè)計思路既滿足了現(xiàn)代都市人對于便捷生活的需求，也有效緩解了城市土地資源緊張的問題。

在仙臺，“友都八喜仙臺店”的重建更是響應(yīng)了市政府“仙臺都心再構(gòu)建項目”的號召，通過政策扶持與容積率放寬等措施，成功將老舊辦公樓區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)榧�商業(yè)、辦公、停車于一體的現(xiàn)代化地標(biāo)建筑。

東京中城八重洲項目外部建筑

在更宏觀的層面，都市再開發(fā)項目通過整體規(guī)劃與戰(zhàn)略部署，推動了城市功能的全面升級。如“東京中城八重洲”項目，通過法定再開發(fā)，不僅建成了集購物、教育、商務(wù)、住宿于一體的超高層建筑群，還帶動了周邊區(qū)域的整體發(fā)展，成為東京站前的新地標(biāo)。

同樣，東京的“麻布臺Hills”項目也在市區(qū)再開發(fā)的框架下，實現(xiàn)了從舊郵局及住宅區(qū)向現(xiàn)代化辦公、住宅及商業(yè)綜合體的華麗轉(zhuǎn)身，展現(xiàn)了城市更新的無限可能。

麻布臺Hills項目“Tower Plaza”內(nèi)部

（3）位于市中心的中小型購物中心潛力無限

在購物中心市場逐漸步入飽和階段的當(dāng)下，大型購物中心(超過30000㎡)的新建空間正面臨著日益縮減的趨勢，而中小型購物中心的崛起則預(yù)示著一個全新的市場增長點，其開發(fā)比例預(yù)計將顯著攀升，成為行業(yè)發(fā)展的新藍(lán)海。

作為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者，永旺夢樂城捕捉到了這一市場動向，并適時調(diào)整了其發(fā)展戰(zhàn)略，不再局限于大型購物中心的單一模式。在橫濱站西口，永旺夢樂城成功推出了“CeeU橫濱店”，這是一個以愛電王與永旺特色食品為核心競爭力的精致型購物中心，其20000㎡的規(guī)模雖顯緊湊，卻巧妙地避開了大型項目可能帶來的同質(zhì)化競爭，展現(xiàn)出獨特的市場定位。

自由之丘de aone項目三層露臺

同樣備受關(guān)注的是，永旺在東京繁華的自由之丘商業(yè)區(qū)，通過對原食品超市舊址的改造，誕生了“自由之丘de aone”。這座占地僅有5000㎡的購物中心，不僅在地下2層保留了“Peacock store”這一經(jīng)典食品超市，更在1至2層精心布局了各類食品店與時尚精品店，而3層的開放式餐飲廣場則成為了顧客休閑聚會的新寵，共同構(gòu)建了一個集購物、餐飲、休閑于一體的立體生活方式中心，展現(xiàn)了極高的空間利用效率與創(chuàng)意融合。

這些成功案例說明，通過精準(zhǔn)把握市中心土地的稀缺價值與現(xiàn)有商業(yè)建筑的潛力，中小型購物中心能夠以其獨特的魅力和靈活性，長期吸引并留住顧客，逐步成長為區(qū)域性的商業(yè)核心。這一戰(zhàn)略不僅優(yōu)化了土地資源配置，更通過多元化的業(yè)態(tài)組合，精準(zhǔn)對接了消費者的多元化、個性化需求，為商業(yè)地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。

展望未來，隨著城市核心區(qū)域地段的日益珍貴與消費者偏好的不斷變化，開發(fā)集創(chuàng)新性、吸引力與高效性于一體的中小型購物中心，將成為推動商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮與升級的關(guān)鍵路徑。