來源/MALL星人

作者/郭歆曄 露茜姐姐

上海的老商業正迎來新的變化，如，3月25日，梅龍鎮伊勢丹百貨官網發布通知，由于租約到期，梅龍鎮伊勢丹將在今年6月30日終止營業（梅龍鎮廣場將擴建二期）。4月1日起，滬上又一“吃貨天堂”星游城開始停業改造。

一季度，還有第六百貨（拆除重建）、匯聯商廈（局部改造）、婦女用品商店（煥新升級）等，開啟了閉店改造升級。加上伊勢丹，這四家陪伴上海人民超20載以上的老牌商場，分別位屬徐家匯、淮海路、南京西路商圈，可見市中心商業改造升級的力度。

整體來看，改造是多數項目的選擇。2024年第一季度，上海共新開/試營業了20個項目。其中，八成是存量改造項目。

核心商圈內的老牌商業項目，正通過煥新和升級，推動商業格局的變化。

從體量看，本季并僅有一座3萬㎡以上的中型購物中心入市——更新改造試運營的松江合生新天地。

根據Mall星人的統計，今年后面三個季度，上海市場將迎來更多存量改造項目。

【TIPS】從更寬泛的商業視角看，存量改造煥新大潮，已由百貨商廈、超市大賣場，逐步擴展到了家居城、主題商業、專業市場、萊場集市、社區商業街等細分領域。

·2024年一季度20個項目簡析

從項目屬性來看，社區鄰里商業數量最多——

?社區鄰里中心：平溪商業廣場、合生新天地*、云瑞中心*、江橋脈悅時光、宏慧·新里*、恒久又一城（局部）*、梅隴秀品薈*、漫圈鄰里中心MATCH LIVING。

?集市（菜場）：惠民靜華集市*、華友市集*、閔糧·浦錦市集*、崗新集市 *（原崗新集貿市場）。繼獨棟超市大賣場紛紛改造為綜合性社區購物中心后，大型菜場同樣集體掀起了升級為復合型多功能鄰里中心的熱潮。

15分鐘生活圈內的小微型社鄰商業及復合型菜場集市，占據了本季市場絕對的主力地位。這些商業形式為周邊居民提供了便捷的生活服務，可滿足日常需求。

?都會型主題商業：TPY太平洋中心*。

?時尚科技文創主題商業：利豐Young Park青年廣場時尚科技中心*、德必大華里數字文化創新中心*

?地下TOD：豐盛里·靜安寺廣場*。

?商業街區：城市書香。

?其它主題項目：御橋蘇寧易家廣場*、莘潮國際家居虹橋店* (綠地·虹橋數智港)、Bistro One美食城（煤科大廈裙房，引入了寸屋拉面中國首店）*。

從區屬來看，各區開業數量從多到少排序如下：嘉定區-4家；閔行、徐匯-各3家；寶山 、虹口、浦東，各 2家；黃浦、靜安、松江、青浦，各1家。

【TIPS】帶*的為存量改造項目，排名不分先后。

·2024年二季度籌開商業預告

4月，嘉亭薈二期的亮相，與一期合體，升級成為大型購物中心。

5月，宏慧梅隴里、衡園·莘光里將逐步開業。

進入6月，上半年將迎來開業小高峰，多個重磅新項目計劃登場，包括：今年首個大型新項目——徐匯萬科廣場、浦發三林印象匯、友邦金融中心以及虹口彩虹灣商業綜合體“金澤元·拾光里”。

【TIPS】下半年，將迎來GATE M西岸夢中心、鑫耀·光環live二期、中集·美蘭湖金地廣場、寶山寶樂匯印象城、保利古華庭、上海·海上世界、前灘公園巷、花木時光里、國華金融中心、唐鎮印象天地一期、臨港藍鯨購物中心、浦樂匯生活廣場航頭店、金山楓涇方圓薈、虹口今雨薈、吉寶靜安中心PAC、豐盛商業中心（原大中華區第一家四季酒店）、夏園恒茂都會（原夏園賓館）、福山薈（原浦東國際航運金融大廈）、匯聯商廈、又又中心等更多增量及存量煥新項目的亮相。其中，松江飛航廣場計劃于7月轉型為吾悟生活廣場（吾悟繼青浦之后上海第2個項目）。

·20VS42，2023年四季度新開業商業回顧

去年四季度，42個項目開業或試營業，其中：包括15座大中型商場——真如環宇城MAX、曹路招商花園城、嘉定TSF，煥新升級的百聯西郊購物中心、浦樂匯成山店、叁宸里生活中心（原樂購）、五角場蘇寧易購廣場，更名改造中的存量項目一一金悅樂方、美莘商業廣場、新南路萬渡匯、盈豐天地、越界原力方、葫蘆斗親子文創中心1期（原建配龍，局部試營業），及城市更新項目錦和越界尚城、EKA·天物。

不僅梧桐區的街區商業正在升級煥新，如：洛克·外灘源、長寧武夷路的WHS翡悅里與新象·限武夷；同時，近郊居民區的老式商業街改造風也已興起，如：森蘭商運運營的浦東高橋夏碧路商業街&天物有所經過改造后重新迎客，閔行吳涇廣南路未藍商業街和曹路上川路商業街也煥然一新。

在百貨、超市大賣場、大型健身中心等傳統主力店紛紛撤離購物中心的同時，新型體驗空間不斷涌現，繼靜安嘉里中心饗識里、靜安大融城南瓜子主題街區、第一百貨綺麗少女二次元街區、新世界城Fun肆街區之后，上海環球港B2的花園里、五角場合生匯的城市集市開心麻花·能量號、上海世茂廣場高區的星空間演藝大舞臺、龍湖虹橋天街B2的食樂園成為四季度商業新空間改造案例。

·存量與增量「并步走」，這些商圈正「蓄勢待發」

徐家匯商圈：上海1990年代崛起的知名商圈，自去年起，其骨干核心成員便積極投身于更新升級之中。

去年三季度，太平洋百貨閉店，現正積極推進整體裝修和局部擴建工作，力求高效完成改造。2023年11月，百聯集團與徐匯區政府簽署戰略合作框架協議，啟動東方商廈的重建項目，其商業部分定義為“當代東方藝術主題體驗中心”。

今年一季度，第六百貨正式停業，并同步啟動建筑的整體拆除及重建工程。接著，匯聯商廈宣布了局部調整計劃，將原二、三樓服飾專區轉型為以食品大類為主，同時增加并擴展餐飲等體驗類品類，計劃引入餐飲首店。東方商廈更新項目則放在中遠期。同期，TPY太平洋中心（原太平洋數碼廣場／大千美食林）和Bistro 0ne美食城（煤科大廈裙房）兩大更新改造項目相繼開業。

2023年7月的《關于上海六百城市更新項目投資的公告》則披露了更多細節，包括將現有建筑拆除重建，打造符合新時代消費者需求的綜合性精品購物中心。項目建成后，商業面積預計較現有面積增加30%至40%，總建筑面積約2.3萬平方米。項目投資總額升至7.98億元。項目建設期預計18個月。

秉承了新鴻基一貫的高品質理念，商圈”巨無霸“的徐家匯中心正分區域推進階段性工作：2023年9月，高達370米的B座辦公樓已順利完成結構封頂。到了2024年一季度，宜山路地塊（三期地塊）迎來竣工驗收和開業。目前，虹橋路地塊（二期地塊）進入在分區軟裝階段，計劃在年底啟動項目驗收，預計明年正式開業。

徐家匯中心（虹橋路地塊，二期地塊）總體量達78萬平方米，其商業部分——24.5萬平方米的ITC CENTRAL，是內環內上海核心商圈最大體量的單體購物中心。

南京西路靜安寺商圈：上海最具“價值”的商圈始終保持著商業的敏稅度與察覺力，光從地理位置，就可見商圈核心位置的“新三足鼎力”之勢。

其中，豐盛里·靜安寺廣場（原下沉式伊美時尚廣場）的煥新開業，加上蘋果旗艦店開幕的轟動效應，共同引發了廣泛話題關注度；同時，城市航站樓的改建工程以及華潤萬象生活接手升級改造中的晶品，正呼之欲出。

南京東路商圈：南京東路環世紀廣場的改造工程正穩步推進。1月12日，位于南京東路550號的周大福珠寶集團旗艦店（原國華瓷器商店）成功舉辦了亮燈儀式。

與此同時，其北側的五棟商業體，也將相繼完成升級，形成“廣場、商場、秀場”三位一體的聯動新模式。

其中，南京東路626號項目前身為春申江大樓，改造后更名為“春申好市”,將打造成“沉浸式文商綜合體”，引進品牌主題樂園、東南亞風格餐飲、娛樂品牌和文化策展活動等。

哈根達斯全球概念創新店、首家“變形金剛之方舟”主題餐廳等首店旗艦店，即將登陸南京路步行街558項目原旅游商廈。

近日，新世界大丸百貨宣布將啟動對高層（6、7層及頂層）的改造工程，以“皇冠”為設計靈感，傾力打造獨具特色的“外灘之眼”。

2024年Q1部分新開項目看點速覽

01

TPY太平洋中心

徐匯·徐家匯

徐匯TPY太平洋中心（原太平洋數碼廣場／大千美食林）是一個全新的年輕態綜合消費平臺，匯聚了眾多科技、潮流、社交品牌的旗艦體驗，以數娛文化為核心驅動力，致力于打造「智慧·多元·體驗」新一代城市活力中心。

目前，吾T5T潮茶·生活全國首店、漢堡王旗艦店、老韓煸雞旗艦店、LET'S CAKE全國首店、不二啫上海首店、農樂園炭火烤肉上海第2店、EGG BOMB、斗牛士、貓受屋、AITO汽車、華為智能生活館、大疆等多家知名品牌開業。

02

豐盛里·靜安寺廣場

靜安·靜安寺

豐盛里·靜安寺廣場坐落于靜安區南京西路商圈的核心地帶。改造后，其占地面積約為7529㎡，地下空間建筑面積則達到約11252㎡，并設有約649㎡的露天廣場。3月19日，舉行開業儀式。隨后，主力店APPLE亞洲最大旗艦店正式揭幕。

除了蘋果主力店之外，豐盛里·靜安寺廣場其余面積以輕餐飲、零售和文化為主營業態，旨在為市民和游客提供更高品質、更具城市特色的生活體驗。

作為南西石門路豐盛里的首個姐妹項目，目前開出4家臨時店一一紅鯉樂團、CARINO、蜂鳥花店、% Arabica，后期將引入哪些品牌，備受各方關注。

03

合生新天地

地址：松江·松江新城

△圖源：上海松江 官微

2023年6月30日，原松江塞納左岸廣場簽約合生商業，進行輕資產管理合作，并更名為“合生新天地”。合生商業對其進行了升級規劃：一樓為餐飲商超區域，二樓為教育培訓區，三樓則集中了日咖夜吧等休閑場所。今年初，避風塘、哥哥的深夜食堂、王奮斗貴州酸湯牛肉火鍋、呷哺呷哺小火鍋、尚優生鮮超市、肯德基、奈雪的茶、瑞幸咖啡等多家新店的開業，為項目注入了全新的商業活力。

04

宏慧·新里*

虹口·東寶興路

△圖源：項目 官微

1月21日，位于東寶興路777號的宏慧·新里（原印刷集團工廠／世紀聯華大賣場）開啟試營業，總建筑面積近2萬平方米，主建筑共四層，其中地下一層為停車庫，地面三層則用作商業空間。為滿足周邊日益老齡化的客群以及未來新建樓盤中的中青年客群需求，規劃了包括餐飲、零售、親子和休閑娛樂等多種業態。

其中，主力店為盒馬mini首家折扣店，其他還有好特賣HotMaxx、YS普檢理中心、虹庭酒家·廣州啫啫煲、學而思素養、陳香貴、潮折品牌奧萊折扣店、喜茶、蛙喔、福小苑等。

05

利豐Young Park青年廣場

閔行·虹橋鎮

3月18日，位于上海市閔行區虹橋鎮的新園區——Young Park青年廣場正式煥新啟幕。

這座位于漕河涇核心地段、由馮氏集團與弘毅投資合資運營的地標建筑，將以全新形象打造集時尚、科技于一體的多元平臺，吸引更多年輕人激發靈感、共享知識、發掘尖端趨勢，逐步成為“上海時尚科技中心”。目前已入駐星巴克、必勝客、EGG BOMB、DRUNK BAKER、西門六號口、靈魂燙撈 Chef Tanglao、OT另茶、羅森、玩具反斗城、思木艮兒童之家、元氣 Amor等品牌。

06

德必·大華里

寶山·大華

△圖源：項目 官微

1月3日，2023年寶山重大產業投資項目之一的上海“德必·大華里”——數字文化產業創新中心正式開業。

項目由10棟低密度建筑群組成的近1萬平方米的開放式街區，串聯起星空廣場、中心花園、環繞庭院、路演廣場等多個空間節點，旨在實現園區、街區、社區、商區、景區的有機整合。已引入special wedding婚禮定制、柚子·美甲美睫、YOGU有鼓 架子鼓·原聲爵士鼓、花想鮮花店 、簡一珠寶等品牌。

07

城市書香

浦東·臨港

1月20日，占地面積約2.9萬平米臨港「城市書香」亮相。項目毗鄰臨港大學城，以新式海派建筑風格與多元品牌生態，定位為「遇見美好生活」的「城市書香」，是愛琴海集團匠心獨運的“3+X”可定制化多元性開放商業空間，融合了文化旅游、都市生活、花園街區等多種元素，出租率和開業率均高達95%。

包括諸多首店，如上海首店：槍館1號、果武會館、H&QUEEN、日向司宴、途客中國酒店、熙悅會KTV等；臨港新片區首店：多樂之日、故鄉媽媽、億方牛、八品脫、栗卷家、賢合鑫能汽車、椿風、星空漫居、超能宇宙、墨笛植造所、鼓風激打擊樂、藝括美學、伯創機器人、朵米秀舞蹈、劉記牧香源-齊齊哈爾烤肉、阿爾法海鮮、優瀚水育（集游泳與室內沖浪于一體）等。

08

漫圈鄰里中心

黃浦·西藏南路

黃浦璟灣社區位于西藏南路，雙地鐵交通上蓋，地理位置優越。其中，商業街區——漫圈鄰里中心，通過獨特的建筑設計和宜人的環境氛圍，成功融合了社區文化，展現了多元化、協作共建的全新生活方式。

漫圈鄰里中心規劃了城市露營、萌寵派對和社區食集等特色主題區域，吸引了眾多知名品牌入駐，如：奈雪の茶、星巴克、Hoopoe甜品手作、米咖烘焙、WAGAS、SooFoo食集、五芳面館以及ITS PET HOUSE、煌艷瑜伽等。3月9日，ALDI奧樂齊漫圈鄰里店（上海第54家線下門店）開業。

09

惠民靜華集市*

嘉定·南翔

△圖源：上海嘉定 官微

1月，嘉定區南翔鎮的惠民靜華集市經過重裝后全新開業。這個占地4300平方米的集市改造后，設有19個廳房和9個攤位，主要經營包括水果、蔬菜、肉類、熟食、水產海鮮等在內的16大類農副產品。為向顧客提供便捷的購物體驗，市場內的所有攤位都配備了能自動識別商品的智慧AI生鮮秤。

除提升硬件外，改造后的惠民靜華集市結合夜經濟專門在附近打造一條商業內街，引入小吃和餐飲等業態店鋪，北側沿河設置有多個彩繪文創小屋，形成“商鋪包圍市場”的商業新格局。

10

崗新集市*

嘉定·外岡鎮

△圖源：上海嘉定官微

3月8日，崗新集市（原崗新集貿市場）經過升級改造后，以全新面貌重新開業。集市外圍和內島區域設置豐富多樣的特色攤位，包括外岡特產、傳統手工藝互動體驗、非遺展示、現場藝術創作以及茶歇燒烤等。此外，集市還提供電信、銀行、義診等綜合服務。

目前，瑞幸咖啡、鄒記宮廷糕點、小楊生煎、紫燕百味雞等知名品牌有入駐意向。同時，糧油、煙酒、大眾熟食、修補及理發等惠民服務商鋪，為市民提供便捷的生活服務。