來源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云 

近日，市場傳來消息，太古地產(chǎn)位于三亞海棠灣的項(xiàng)目已確定為太古里，該項(xiàng)目為太古地產(chǎn)和中國中免合作的三亞國際免稅城三期項(xiàng)目。

此前中國中免表示，合作將發(fā)揮太古在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商以及運(yùn)營方面的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，打造高端旅游零售業(yè)態(tài)，通過與三亞國際免稅城一期、二期的協(xié)同，助力公司持續(xù)鞏固在海南的市場地位。

太古方面也表示，三亞國際免稅城三期項(xiàng)目是太古目前發(fā)展的首個(gè)度假型零售項(xiàng)目，于太古地產(chǎn)而言項(xiàng)目定位和意義獨(dú)特。

此次確定項(xiàng)目命名，實(shí)際上意味著太古在太古匯和太古里之間，選擇了太古里這一帶有非標(biāo)色彩的產(chǎn)品線。

商業(yè)客認(rèn)為，太古在打造三亞項(xiàng)目時(shí)，除了延續(xù)太古里系列優(yōu)勢外，還需重點(diǎn)考慮到三亞作為旅游城市的特性，滿足主力客群的強(qiáng)消費(fèi)需求。

不過由于相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，三亞太古里的打造于太古而言還是意味著不小的挑戰(zhàn)，但若進(jìn)展順利，將為其商業(yè)發(fā)展再添新動(dòng)力。

太古里商業(yè)基因

太古里系列是太古內(nèi)地零售商業(yè)的主品牌之一，主要定位為街區(qū)式商業(yè)，是開放式、低密度的街區(qū)式購物中心，目前太古成功運(yùn)營有三里屯太古里、前灘太古里及成都太古里。

實(shí)際上，三亞項(xiàng)目產(chǎn)品線的確定在之前就有端倪。

項(xiàng)目條件上，海棠灣免稅綜合體街區(qū)屬性較強(qiáng)，與太古里的街區(qū)商業(yè)特點(diǎn)相契合；打造方向上，太古地產(chǎn)表示該項(xiàng)目要將商業(yè)高端零售和文化藝術(shù)元素相融合，相比太古匯，太古里的商業(yè)定位更能凸顯特色。

業(yè)績表現(xiàn)上，太古里系列有著不錯(cuò)的表現(xiàn)，相信也給太古再造一個(gè)太古里項(xiàng)目增加了信心。最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2023年太古內(nèi)地太古里的零售額同比增幅在30.5%-78.8%之間，平均增幅在47.7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)，商業(yè)客整理

雖然三亞太古里目前的詳細(xì)規(guī)劃尚未公布，但從過往太古運(yùn)營的太古里項(xiàng)目還是可以窺見其打造邏輯。

首先是開放式街區(qū)的定位，讓太古里的整體建筑有很強(qiáng)的開放性，且與人群有較強(qiáng)聯(lián)系性，加強(qiáng)建筑與人、景的統(tǒng)一性，而在后續(xù)的運(yùn)營中，社區(qū)氛圍的營造也至關(guān)重要。

再則是因地制宜，太古會(huì)根據(jù)所在城市的特征、項(xiàng)目定位和目標(biāo)客群，劃分太古里項(xiàng)目的業(yè)態(tài)區(qū)域，主要分類為年輕潮流與高端零售兩種。

以北京三里屯太古里為例，南區(qū)主要為潮流品牌，建筑上突出時(shí)尚活力，用色大膽艷麗；而北區(qū)以奢侈品牌為主，建筑上體現(xiàn)內(nèi)斂奢華，映襯國際品牌的調(diào)性。

在此基礎(chǔ)上，太古方面還會(huì)綜合城市地域特征與文化，制定每個(gè)太古里街區(qū)的主題。北京三里屯太古里的南區(qū)和北區(qū)，成都太古里的快里和慢里，以及前灘太古里的石區(qū)和木區(qū)，均是據(jù)此邏輯劃分而來。

如成都太古里獨(dú)創(chuàng)“快里”和“慢里”概念，與成都消費(fèi)客群以“安逸享樂”為代表的生活態(tài)度相貼合，并通過豐富的品牌業(yè)態(tài)組合創(chuàng)造了“快耍慢活”的商業(yè)文化。

來源：公開資料，商業(yè)客整理

至于產(chǎn)品業(yè)態(tài)配置方面，三個(gè)太古里差異不大，主要以零售和餐飲業(yè)態(tài)為主，其中零售業(yè)態(tài)尤其是奢侈品占重要地位。

不過隨著市場變化，太古也在積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合，滿足消費(fèi)者的需求。可以明顯看到，近年來餐飲及生活類業(yè)態(tài)品牌的比例有所上升。

如北京三里屯太古里在今年一季度引入了Wagas旗下的健康輕食品牌LOKAL的北京首店、山居滿隴浙江會(huì)館北京首店等餐飲門店。

鑒于太古里產(chǎn)品系的特性，商業(yè)客認(rèn)為，三亞太古里應(yīng)該會(huì)在延續(xù)現(xiàn)有特征上進(jìn)行創(chuàng)新。

目前披露的資料顯示，三亞太古里會(huì)因地制宜融入更多海島的藍(lán)色元素。這也代表著在建筑形態(tài)風(fēng)格上，三亞太古里會(huì)區(qū)別于其他三個(gè)項(xiàng)目，不過其中還是有一些共通之處。雖然三亞太古里的海島風(fēng)格與成都太古里的古城建筑形象相差較大，但與前灘太古里、三里屯太古里的現(xiàn)代建筑相似度較高，風(fēng)格也更現(xiàn)代化。

商業(yè)主題方面，商業(yè)客認(rèn)為，三亞太古里作為全新的海洋風(fēng)格商業(yè)街區(qū)，在與免稅城一二期風(fēng)格形成差異化的同時(shí)，會(huì)將步行體驗(yàn)與慢生活的空間營造帶入其中，延續(xù)太古里系列項(xiàng)目的重要特色。

此外，考慮三亞作為旅游城市的特性，消費(fèi)客群停留的時(shí)間較短，必須滿足客群的強(qiáng)消費(fèi)需求。因此在業(yè)態(tài)品牌組合上，三亞太古里或許會(huì)打造一個(gè)目的性明確的購物街區(qū)，主要以零售品牌特別是奢侈品為主導(dǎo)，滿足旅游客群的購物需求。

在此基礎(chǔ)上，或許還會(huì)打造一個(gè)體驗(yàn)海島文化的街區(qū)，讓三亞的熱帶風(fēng)光和當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣玫厝谌肷虡I(yè)當(dāng)中，為國內(nèi)外消費(fèi)者提供高品質(zhì)的度假休閑和購物體驗(yàn)。

海島高端商業(yè)打造

多重利好因素下，三亞作為商業(yè)城市的消費(fèi)潛力持續(xù)增長，吸引了國內(nèi)外高端商業(yè)綜合體的入駐，這也助推了三亞旅游商業(yè)的升級(jí)迭代，此前三亞并無真正意義上的高端商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)商業(yè)客觀察，海南商業(yè)項(xiàng)目主要集中于海口和三亞，形成一北一南的格局。消費(fèi)動(dòng)力上，海口市場更多是本土消費(fèi)客群，三亞市場則更多依靠游客的消費(fèi)潛力。兩者之間的差異，讓一些奢侈品牌更加青睞于在三亞開設(shè)新門店。

目前，LV與Dior均以有稅業(yè)態(tài)的形式入駐了中國中免旗下的海棠灣二期項(xiàng)目。此前Louis Vuitton曾透露計(jì)劃到2025年在中國每個(gè)省會(huì)城市開設(shè)門店，但在海南卻將首店開在三亞而非海口，這也從側(cè)面印證著三亞將作為旅游零售城市的潛力。

此次重點(diǎn)關(guān)注的三亞太古里，建筑面積逾36萬平方米，是太古地產(chǎn)旗下最大的太古里。項(xiàng)目將以開放式的街區(qū)呈現(xiàn)，在地下一層和地上17棟2-3層商業(yè)建筑中建設(shè)多個(gè)奢侈品獨(dú)棟門店。

不過瞄準(zhǔn)三亞消費(fèi)潛力的并非只有太古一家，全球奢侈品旅游零售商DFS迪斐世此前也宣布在三亞亞龍灣打造首個(gè)世界級(jí)的七星奢侈品零售和休閑娛樂勝地——DFS迪斐世亞龍灣項(xiàng)目，計(jì)劃引進(jìn)1000+奢侈品牌。值得一提的是，DFS迪斐世隸屬于奢侈品集團(tuán)路威酩軒集團(tuán)。

此外，與三亞太古里同處一側(cè)海岸線不遠(yuǎn)的地方，華潤也落子了超級(jí)萬象城項(xiàng)目。作為首個(gè)落戶三亞的萬象系商業(yè)項(xiàng)目，三亞萬象城一期占地約155畝，項(xiàng)目計(jì)劃總投資額逾百億元，將匯集綜合零售、全球美食、世界級(jí)娛樂IP、文化與藝術(shù)中心、全要素免稅體驗(yàn)等，打造一座新的全球購物度假目的地。

圖片來源：高德地圖，商業(yè)客整理

不難預(yù)見，若上述項(xiàng)目落成，三亞高端商業(yè)將迎來重大突破，商業(yè)影響力不容小覷。對(duì)于三亞太古里而言，三亞萬象城、DFS迪斐世亞龍灣項(xiàng)目無疑都是有力的競爭對(duì)手。

從市場搶占的角度而言，率先開業(yè)的項(xiàng)目具有先發(fā)優(yōu)勢。最新資料顯示，萬象城和太古里兩個(gè)項(xiàng)目均已動(dòng)工，分別預(yù)計(jì)于2026年和2024年分階段落成，DFS迪斐世亞龍灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2026年完工。

放眼國內(nèi)，目前市面上尚未有在旅游海島城市打造高端商業(yè)項(xiàng)目的先例，僅華潤此前在海口打造了海口萬象城，但在高端品牌表現(xiàn)上并未達(dá)到預(yù)期。

不過旅游客群的消費(fèi)潛力對(duì)運(yùn)營方而言還是有著極大吸引力，資料顯示，面對(duì)全球旅游客群，由于高端零售優(yōu)勢突出，加之購物退稅政策激勵(lì)措施，德國、英國、西班牙、法國和意大利等國家的旅游零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)不錯(cuò)，并推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長。

然而即便在國外，在海島城市打造高端商業(yè)綜合體的案例也較少。據(jù)商業(yè)客了解，知名的歐洲、北美等知名城市的高端商業(yè)主要以百貨形式存在，如哈羅德百貨、老佛爺百貨；或者分布在購物街中，如法蘭克福歌德大街、美國紐約第五大道等。

總體來說，商業(yè)客認(rèn)為，太古在三亞打造太古里還是有一定挑戰(zhàn)，此前其商業(yè)項(xiàng)目均位于一二線核心城市，在度假型零售項(xiàng)目打造經(jīng)驗(yàn)上相對(duì)欠缺。但，如若進(jìn)展順利，其商業(yè)版圖影響力無疑將進(jìn)一步擴(kuò)大。