來源/雷達財經

作者/李亦輝

萬達商管上市沒有著落，讓年近70歲的王健林再次面臨難關。

日前據澎湃新聞從知情人士處獲悉，珠海萬達商管的投資者，拒絕延期支付300億元及年底到期利息的初步提議。

3月21日，證監(jiān)會網站發(fā)布關于大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(下稱“萬達商管集團”)向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函顯示，根據申報材料披露，發(fā)行人子公司珠海萬達商管目前正申請在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。

除此之外，今年4月份，萬達集團曾就境外三筆銀行總計13億美元貸款與銀團參貸行將合同約定的珠海萬達商管上市日期調整為2023年11月30日。

然而上述報道稱，鑒于近期市場環(huán)境并未向好，珠海萬達商管在今年年底前上市的可能性在逐漸降低，可能會選擇在明年再進行IPO。

這意味著，如果珠海萬達商管不能如期上市，萬達不僅得掏出300億回購股份，還需償還至少13億美元的銀團貸款，現金流將再次面臨極度考驗。

有市場人士認為，2017年王健林大刀闊斧的甩賣資產償債，在后來的房企暴雷潮中成了被羨慕的對象。但王健林或許未曾料到，即便變輕了的萬達，上市竟是最難跨過的檻。隨著時間是推移，這一次他還能否邁過這道坎？

背負一系列“賭局”

萬達商管面臨的對賭協(xié)議，源于上市前夕的一輪融資。

2021年，是萬達商管集團全面實施“輕資產”戰(zhàn)略的起點。當年3月24日的一紙公告宣布，萬達商管集團從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。

隨后同珠海國資委完成重組后，上市平臺珠海萬達商管開啟了赴港上市征程，并啟動了Pre-IPO融資。

大公國際資信評估有限公司的一份評級報告指出，2021 年 7-8 月，萬達商管集團全資子公司珠海萬贏先后與部分境內外投資者簽訂股份轉讓協(xié)議，將其持有的珠海商管 21.17%股權轉讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團、騰訊、PAG 太盟投資集團等十余家投資者，共計融資金額約60億美元。

投資者協(xié)議中，不僅有三年期的利潤保證，還有關于上市期限的對賭協(xié)議。根據約定，若投資者股份于2023年12月31日前未轉換為可在香港聯(lián)交所自由買賣的 H 股，投資者可要求萬達商管集團回購全部或部分股份，還得支付一筆“高額”的利息。

翻閱珠海萬達商管的招股資料，有關于此的內容僅寥寥數語，“為配合本公司的上市程序，PAG投資者授予我們的若干控股股東在特定情況下回購其持有的股份的權利�！�

雷達財經注意到，今年3月21日，證監(jiān)會網站發(fā)布關于萬達商管集團向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函。

問題之一便是，根據申報材料披露，發(fā)行人子公司珠海萬達目前正申請在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，發(fā)行人需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。證監(jiān)會要求發(fā)行人進一步補充說明子公司珠海萬達上市進展情況，并評估上述事項對發(fā)行人短期償債能力的影響。

這筆公司債萬達商管集團擬融資60億元，但在上述問詢后，6月28日證監(jiān)會發(fā)布了該筆債券的發(fā)行注冊程序中止通知書。

值得關注的是，標普于7月17日將萬達商管集團的長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調至“B+”，維持負面評級觀察，原因是珠海萬達商管IPO的不確定性加大。

標普認為，如果珠海萬達商管未能在2023年底前上市，且與pre-IPO輪投資者的談判未能得到令各方滿意的結果，萬達商管集團和大連萬達集團可能需要在2024年第一季度之前回購所有pre-IPO輪的股票，并補償投資者總計超過400億元人民幣的投資回報。

而王健林也在未雨綢繆。相關消息顯示，10月下旬珠海萬達商管已開始與投資者商討，若年底前無法完成上市，以避免償還上述股權回購款。

然而，從澎湃新聞11月15日的報道來看，珠海萬達商管的投資者并不認可其提供的初步建議。該方案是，在四年內分期償還投資者的股權回購款，同時將提供珠海萬達商管的部分股權作為抵押。

據悉，目前該項提議僅處于商討階段，并非最終決定，因此珠海萬達商管還將會再向投資者提供新的方案。

延期還款遇阻之外，萬達還面臨再次觸發(fā)提前還貸風險。

有報道顯示，今年4月份，大連萬達集團境外總計13億美元的三筆銀行貸款已將合同約定的上市日期調整為2023年11月30日。

此前，萬達與銀團參貸行的原合同條款約定為，若珠海萬達商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬達作為借款人需要盡快通知各參貸行，如果大多數貸款行要求萬達集團還款，則萬達需要歸還貸款存量本金及對應的利息。

換句話說，如果不能在本月底前上市，萬達可能會被要求提前歸還貸款。

艱難上市路

珠海萬達商管上市不易，一邊和投資者展開磋商，一邊繼續(xù)推進上市。

近期，其在港交所更新了一份整體協(xié)調人退任公告，宣布同意終止委任瑞士信貸（香港）有限公司為其上市申請的整體協(xié)調人，自11月9日起生效。

有業(yè)內人士指出，瑞銀公司完成對瑞士信貸公司收購后，后者在香港的投行業(yè)務將于今年11月上旬終止，故珠海萬達商管與瑞士信貸終止了相關聘任，對其上市進程影響不大。

港交所官網顯示，珠海萬達商管曾在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日三次向遞交上市申請，目前均已失效。6月28日，其第四次在港交所提交IPO招股書。

據最新的招股書，珠海萬達商管將自己定義為一家輕資產模式的多元化數字商業(yè)管理服務商，從2015年起開始管理獨立第三方商業(yè)廣場。

截至2022年12月31日，公司共管理472個商業(yè)廣場，在管建筑面積達6560萬平方米，并有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。

在財務方面，2020年至2023年上半年，珠海萬達商管收入分別為171.96億元、234.81億元、271.2億元及254.52億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元、75.34億元及67.29億元。

按照之前的業(yè)績承諾，珠海萬達商管2021至2023年實際凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，目前來看僅2022年壓線完成。

現金流方面，截至2023年上半年末，萬達商管現金及現金等價物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現金流下滑所致。

另外，合并口徑有息負債為1412.83億元，其中一年內到期的有息負債為292.57億元，在手現金已無法覆蓋短期債務。

股權方面，截至最后實際可行日期，萬達商管集團直接擁有已發(fā)行股份總數約69.99%的權益，并透過相關主體間接擁有已發(fā)行股份總數約8.84%的權益。同時，王健林持有萬達商管集團49.30%的股權。

從2021年10月沖刺上市至今，王健林苦等兩年之久，珠海萬達商管究竟卡在了哪里？對此，業(yè)內普遍認為，珠海萬達商管一直未拿到“大路條”，未獲得證監(jiān)會正式出具的H股發(fā)行批復。

IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，境外上市新規(guī)下中國證監(jiān)會的“路條”問題是目前珠海萬達商管上市遇到的最大難題。

按證監(jiān)會上市新規(guī)，境內企業(yè)直接和間接境外發(fā)行上市均被納入備案監(jiān)管，珠海萬達商管赴港上市，就必須通過審批。

此外，市場環(huán)境對物管企業(yè)也不利，尤其在美元加息周期里，港股流動性偏低，對于體量龐大的珠海萬達商管來說面臨著發(fā)行難度。即便硬著頭皮上，估值過低不利于前期的投資人。

據澎湃新聞了解的信息，鑒于近期市場環(huán)境并未向好，珠海萬達商管在今年年底前上市的可能性在逐漸降低，可能會選擇在明年再進行IPO。

出售資產變現

當前形勢下，主動權并不在手邊的王健林，又回到了過去的老路上，頻頻拋售萬達旗下的資產套現。

密集出售萬達電影股權就是一例。今年3月和7月份，萬達文化產業(yè)集團通過大宗交易方式分別減持萬達電影4356.53萬股和5658.52萬股份，交易金額約為5.83億元和6.56億元。

二級市場減持之外，王健林在7月份通過三次股權轉讓，處置萬達電影、萬達投資股權的方式回籠資金達67.66億元。

除此之外，萬達地產還將武漢子公司萬達東湖置業(yè)轉讓給中國華融，更有消息稱，萬達將旗下快錢公司第三方支付牌照、盈方體育傳媒公司也擺上了貨架。

根據媒體報道，今年以來，萬達至少出售了5個萬達廣場。包括9月底，萬達將旗下廣西北海合浦萬達廣場轉讓給北海當地房企合浦旺和房地產；10月份，萬達商管轉讓上海萬達廣場置業(yè)有限公司100%股權，接盤方為大家人壽保險。

回想2017年，萬達旗下13個文旅項目、77家酒店被打包賣給融創(chuàng)、富力。僅此一項，萬達集團直接回收現金超600億元。

時隔六年再度自救，王健林沒有別的選擇。

據萬達商管集團債券市場2023年半年度報告所示，截至到6月底，該公司貨幣資金規(guī)模為160.2億元，短期借款及一年內到期的非流動負債規(guī)模為745.5億元，與貨幣資金差距較大 。

然而，盡管債務壓力較大，今年以來萬達的多筆融資遇阻。除了證監(jiān)會中止的60億元的小公募債券，今年萬達共申請發(fā)行了3筆ABS，目前已經有2筆處于終止狀態(tài)。

最近一筆是，10月12日， “國君華泰-萬達廣場第1期資產支持專項計劃”項目狀態(tài)顯示為“終止”。該債券擬發(fā)行金額為33.01億元，原始權益人為萬達商管集團。

諸多困難交錯，萬達或不得不繼續(xù)出售資產以提高流動性。但萬達最大的風險還在于能否上市，對于經歷了風波的王健林而言，還有一場硬仗要打。