來(lái)源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆曄 露茜姐姐

北京雖擁有居全國(guó)年?duì)I業(yè)額前三甲的兩大商場(chǎng)店王——北京SKP與國(guó)貿(mào)，但高端購(gòu)物中心卻遠(yuǎn)少于上海。對(duì)照人口、社零和GDP，可預(yù)估北京的高端商業(yè)仍有可觀的增量空間。

對(duì)比這兩大店王，發(fā)現(xiàn)它們擁有諸多共同點(diǎn)，如：都處在北京東側(cè)核心商圈，地鐵換乘TOD，高端定位，超大體量，實(shí)力發(fā)展商……

在北京，符合類似關(guān)鍵因素的“潛力之星”會(huì)是哪個(gè)新項(xiàng)目呢？

Mall星人研究了北京數(shù)十個(gè)在建項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，綜合區(qū)位及硬件配置，最有潛力的當(dāng)屬位于東直門交通樞紐上蓋的北京信達(dá)中心。如后續(xù)品牌組合足夠有吸引力，那信達(dá)中心無(wú)疑將成為北京又一商業(yè)頂流。因此，我對(duì)其招商動(dòng)向，也倍加留意。

9月25日，北京信達(dá)中心在以“把全世界的博物館帶到你身邊”著稱的遇見(jiàn)博物館·上海靜安館舉行了一場(chǎng)主題為「光影之境·遇見(jiàn)未來(lái)」藝術(shù)之旅，我有幸到場(chǎng)感受了“新北京、新格局和新商業(yè)”的精彩紛呈。

這是京韻與摩登的極致共融，是藝術(shù)與商業(yè)的完美遇見(jiàn)。

BOTTEGA VENETA、VERSACE、CARTIER、雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)、資生堂集團(tuán)、GIVENCHY、HUGO BOSS、TORY BURCH、COACH、LONGCHAMP、VIVIENNE WESTWOOD、GIADA、THEORY、DIANE VON FURSTENBERG、DE BEERS、蔦屋書(shū)店、LULULEMON、BELLOCO、意森餐飲集團(tuán)等眾多國(guó)際名品、高端化妝品、圈層運(yùn)動(dòng)和米其林餐廳品牌代表受邀到場(chǎng)。

由此可“預(yù)見(jiàn)”北京信達(dá)中心在文化藝術(shù)端將延展出來(lái)的品牌力、體驗(yàn)感和創(chuàng)意性，以及各大頭部品牌的認(rèn)可度。

項(xiàng)目計(jì)劃于2024年正式亮相，本文以前瞻性視角對(duì)其核心看點(diǎn)作一番超前解讀。   

01

「東富」的新中心，高能要素匯聚之地

明清時(shí)北京東部糧倉(cāng)多，錢莊多，商人聚集，故曾被稱作“東富”。曾經(jīng)的輝煌鋪墊了北京東部如今高端消費(fèi)版圖的欣欣向榮之勢(shì)，東富”地區(qū)不僅囊括了全市營(yíng)業(yè)額與人氣最高的10大代表性購(gòu)物中心（不含奧萊）中的6家——SKP、國(guó)貿(mào)商城、三里屯太古里、合生匯、朝陽(yáng)大悅城、龍湖長(zhǎng)楹天街（位于南西北部的4家為北京薈聚、西單大悅城、金融街購(gòu)物中心、世紀(jì)金源，排名不分先后）；還擁有奢侈品最多的六大頂級(jí)商場(chǎng)（不含奧萊與機(jī)場(chǎng)）中的5家——國(guó)貿(mào)、SKP、SKPS、王府中環(huán)、王府半島、三里屯太古里（升級(jí)中），僅有金融街購(gòu)物中心位于西區(qū)。

這，絕非巧合。高端商業(yè)與人氣商場(chǎng)錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)的多年積累，已在各階層客群心中形成了“消費(fèi)首選目的地”的認(rèn)知。

△LV官微顯示其北京精品店布局顯著側(cè)重于東翼

北京信達(dá)中心位于東二環(huán)核心——號(hào)稱皇城九門之首的東直門。這里既秉承了老北京深厚的歷史文脈底蘊(yùn)，又融入了國(guó)際化視野，彰顯了現(xiàn)代大都市人文生活的繁花似錦。

作為一座總建筑面積達(dá)59萬(wàn)方的城市高端商務(wù)綜合體（其中商業(yè)17萬(wàn)方），北京信達(dá)中心打造“東富”新中心的目標(biāo)，可謂是”天時(shí)、地利、人和“皆有之。

首先，是政策扶持。根據(jù)規(guī)劃，東直門交通樞紐項(xiàng)目將建成集辦公、酒店、商業(yè)和住宅等功能于一體的地標(biāo)，形成全區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。北京信達(dá)中心不僅是北京市及東城區(qū)重點(diǎn)的城市更新項(xiàng)目，也是東直門“信達(dá)中心經(jīng)濟(jì)功能區(qū)”的核心主體。此為“天時(shí)”。

其次，是交通位置。北京信達(dá)中心居?xùn)|直門樞紐之上，地鐵2號(hào)線、13號(hào)線、機(jī)場(chǎng)快軌三線交匯，且有十多條公交線路直達(dá)市內(nèi)和郊區(qū)與城市三條核心地鐵線路零距離銜接，集機(jī)場(chǎng)、地鐵、市政公交于一體的立體交通多維路網(wǎng)，地段價(jià)值稀缺。此為“地利”。

最后，是高凈值鄰友圈。項(xiàng)目毗鄰北京第二使館區(qū)——集聚了俄羅斯、德國(guó)等70多座使館；背靠央企大道中央企業(yè)總部聚集地，包括國(guó)家電網(wǎng)、中石油、中石化等近百家企業(yè)總部。國(guó)際使館客群、高端商務(wù)精英客群聚集效應(yīng)突出，此為“人和”。

02

北京城區(qū)高階增量商業(yè)的稀缺性

放眼全京城，近年三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)位幾乎沒(méi)有新商業(yè)入市，僅有存量更新項(xiàng)目入市。

按體量來(lái)算，大于15萬(wàn)方才算是特大型商業(yè)項(xiàng)目。商場(chǎng)必須足夠大才能容納足夠豐富的品牌組合，才能占據(jù)客流吸引力的制高點(diǎn)。被多個(gè)商圈環(huán)繞的東直門商圈，迫切需要一座大商業(yè)作為引擎。

可以預(yù)見(jiàn)，2024年在北京計(jì)劃開(kāi)業(yè)的新項(xiàng)目中，信達(dá)中心憑借17萬(wàn)方的商業(yè)面積，將會(huì)一舉拿下北京核心區(qū)乃至三環(huán)內(nèi)最大的新精品購(gòu)物中心。

北京信達(dá)中心不僅可以填補(bǔ)東二環(huán)大型高檔商業(yè)體的空白，點(diǎn)亮東直門的夜經(jīng)濟(jì)，更能夠承擔(dān)起再造城市地標(biāo)的重任。

03

三線換乘，超級(jí)TOD購(gòu)物中心的底氣

TOD項(xiàng)目將交通、商業(yè)、辦公和住宅無(wú)縫銜接，擴(kuò)大客群活動(dòng)范圍，常被廣泛運(yùn)用于現(xiàn)代城市更新中，打造更宜居宜商的城市布局。

北京于1969年便開(kāi)通全國(guó)第一條地鐵線，如今軌道交通網(wǎng)絡(luò)遍布全城，但樞紐站上蓋購(gòu)物中心遠(yuǎn)少于上海。上海目前雙線以上換乘樞紐上蓋10萬(wàn)方以上的在營(yíng)大型購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)15座，而北京僅有7座。

縱觀整個(gè)北京城，目前既是城市樞紐級(jí)的上蓋購(gòu)物中心，且商業(yè)建面同時(shí)超過(guò)15萬(wàn)方的特大型TOD購(gòu)物中心只有三座——國(guó)貿(mào)商城、華貿(mào)SKP、合生匯，都是北京乃至全國(guó)的品牌能級(jí)最頂尖，銷售額和人氣最高的購(gòu)物中心。

如上所述，北京信達(dá)中心所處的東直門站是三線換乘樞紐，多維便捷交通匯集，連接了北京各區(qū)市民，乃至火車站機(jī)場(chǎng)的外來(lái)旅客，輻射范圍頗廣。交通樞紐上蓋項(xiàng)目通常能帶來(lái)巨大的客流量，數(shù)據(jù)顯示，每日在東直門站換乘的客流量高達(dá)126萬(wàn)人次。

蓄勢(shì)待發(fā)的北京信達(dá)中心各項(xiàng)TOD數(shù)據(jù)指標(biāo)均在全京稱冠，目前三線換乘，第四條線（28號(hào)線2期）已在規(guī)劃中（屆時(shí)將升級(jí)為全京首屈一指的四線樞紐），有三條地鐵站通道可直達(dá)商場(chǎng)B1層。從配置上看，豐富的交通接駁線與17萬(wàn)方的超級(jí)體量，已經(jīng)讓信達(dá)中心具備躋身北京四大超級(jí)TOD樞紐購(gòu)物中心的先天資質(zhì)。

對(duì)標(biāo)北京之外，北京信達(dá)中心未來(lái)的發(fā)展也有望比肩國(guó)際級(jí)TOD，例如香港圓方和大阪Grand Front。

如此大規(guī)模的換乘樞紐TOD購(gòu)物中心在北京大致每十年才出現(xiàn)一座，可見(jiàn)其稀缺性。

04

「跨區(qū)域」的超強(qiáng)輻射力

毗鄰城市航站樓的商場(chǎng)，基于交通優(yōu)勢(shì)，往往都具有強(qiáng)勁的輻射力，可覆蓋到城市其他區(qū)域，亦可觸達(dá)外省商旅客流。香港中環(huán)站ifc和九龍站圓方，都是自帶城市航站樓的典型項(xiàng)目。

同樣毗鄰城市航站樓的北京信達(dá)中心，借力東直門交通樞紐的貫通效應(yīng)，疊加機(jī)場(chǎng)快軌的優(yōu)勢(shì)，可開(kāi)創(chuàng)“市內(nèi)購(gòu)物+預(yù)辦登機(jī)”的輕松購(gòu)物和便捷托運(yùn)的“機(jī)場(chǎng)最后1小時(shí)”經(jīng)濟(jì)消費(fèi)形式，充分發(fā)揮城市“軌道微中心”具備的高效集約、便捷出行、開(kāi)放共享、復(fù)合多元、空間宜人等特征，為北京城市更新中“城市商業(yè)迭代”和“交通功能升級(jí)”的互通互補(bǔ)，提供可圈可點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)范本，并實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域乃至跨城市的客群覆蓋。

05

三大知名開(kāi)發(fā)商珠聯(lián)璧合

項(xiàng)目的質(zhì)地，往往由操盤(pán)方的實(shí)力與專業(yè)基因所決定。北京信達(dá)中心可謂中國(guó)信達(dá)、佳源投資和益田集團(tuán)三方股東，共同合力的匠心之作。

☉實(shí)力為王：從開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)的角度看，中國(guó)信達(dá)、佳源投資等項(xiàng)目投資方的強(qiáng)勁實(shí)力，是當(dāng)下市場(chǎng)階段下項(xiàng)目推進(jìn)的重要保證。操盤(pán)手的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，以及依托綜合體自帶的客流，將為項(xiàng)目貢獻(xiàn)可觀的客流數(shù)據(jù)。

☉商業(yè)基因：一個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)基因，是區(qū)位交通、定位設(shè)計(jì)、創(chuàng)新規(guī)劃、管理運(yùn)營(yíng)等要素綜合表現(xiàn)。益田商業(yè)秉持“以文化為靈魂，以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為基石，以科技為手段”的運(yùn)營(yíng)理念，持續(xù)探索體驗(yàn)式商業(yè)新高度。

06

凸顯公共性——「城市會(huì)客廳」的新穎定位

本次沙龍活動(dòng)上，北京信達(dá)中心的高層釋放了項(xiàng)目的商業(yè)定位——城市會(huì)客廳，包括發(fā)布空間、文化空間、商業(yè)空間、科技空間等八大空間。

北京信達(dá)中心提出的“城市會(huì)客廳”是一個(gè)觸達(dá)面較為廣泛的公共概念，承載了“新北京、新格局”下的三大功能定位，具體功能和服務(wù)包括但不限于社區(qū)服務(wù)、文化交流、休閑娛樂(lè)、社交交流等，是展示城市形象和文化氛圍的窗口。

作為承接城市會(huì)客廳的實(shí)體公共空間，北京信達(dá)中心將充分發(fā)揮其商業(yè)體屬性優(yōu)勢(shì)，將自然、品質(zhì)、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、社交等元素融入到商業(yè)的公共空間設(shè)計(jì)中，進(jìn)一步豐富城市會(huì)客廳的內(nèi)涵。

07

六大業(yè)態(tài)規(guī)劃 首輪品牌釋放搶先看

北京信達(dá)中心規(guī)劃了質(zhì)感名品、藝術(shù)體驗(yàn)、文化交流、美食集群、寵物友好、圈層社交六大商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，零售、餐飲與配套服務(wù)規(guī)劃占比分別為43%、31%和26%。

項(xiàng)目將在17萬(wàn)方全時(shí)段、全業(yè)態(tài)、全客群“社交+體驗(yàn)”的商業(yè)空間里，用差異化內(nèi)容、多元化場(chǎng)景和復(fù)合式空間的廣角觸達(dá)面承載新消費(fèi)場(chǎng)景，以滿足全客群的消費(fèi)需求。

面向國(guó)際使館和高端商務(wù)群體，項(xiàng)目將集合泛生活主題街區(qū)、精奢FANCY主場(chǎng)、先鋒精神領(lǐng)地、藝術(shù)美學(xué)時(shí)空和高端味蕾探索地等業(yè)態(tài)規(guī)劃，引入國(guó)際名品零售店、米其林黑珍珠級(jí)餐廳和高端生活配套等品類。

面向年輕及精英白領(lǐng)客群，將鎖定地標(biāo)IP、小眾山系、戶外運(yùn)動(dòng)、個(gè)性買手、文化互動(dòng)、十城十味、高端影院等個(gè)性化品類，讓多元的業(yè)態(tài)內(nèi)容組合在多變的空間場(chǎng)景中自然過(guò)渡與銜接，使得整座商場(chǎng)有效地融為一體。

08

多個(gè)特色空間，釋放商業(yè)“多巴胺”

優(yōu)秀的實(shí)體空間，不拘泥于建筑本身，而是呈現(xiàn)生活方式與個(gè)性主張的場(chǎng)域，打造自由生活態(tài)度的棲息地。

北京信達(dá)中心在建筑空間設(shè)計(jì)上同樣不遺余力，項(xiàng)目的建筑/室內(nèi)設(shè)計(jì)由全球性建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)公司CRTKL擔(dān)當(dāng)，景觀設(shè)計(jì)則由貝爾高林負(fù)責(zé)。

項(xiàng)目將用流暢的動(dòng)線設(shè)計(jì)，讓目標(biāo)客群自然地走到美食區(qū)域、藝術(shù)空間、下沉廣場(chǎng)等特定場(chǎng)景里，用空間形態(tài)上的創(chuàng)新和突破，打造更為精致化和現(xiàn)代感的城市核心微度假TOD國(guó)際購(gòu)物公園。

09

北京單體項(xiàng)目最大的空中綠化花園

單看打造北京單體項(xiàng)目最大面積空中綠化花園這一點(diǎn)，就能說(shuō)明北京信達(dá)中心不惜成本將項(xiàng)目定位推向更高階的決心。

☉綠植視覺(jué)：2萬(wàn)方寶貴的核心區(qū)空中花園，大面積的綠植景觀設(shè)計(jì)賞心悅目，締造出城芯綠境與美學(xué)社交舞臺(tái)。

☉功能分區(qū)：合理的引流動(dòng)線和休閑的外擺屬性，賦予空中花園休憩的屋頂空間和客流互通的雙重實(shí)用功能。

☉藝術(shù)氛圍：戶外開(kāi)放空間不僅能擴(kuò)大視野和空間，更是一塊適宜做多主題活動(dòng)的“凈土”——用藝術(shù)裝置陳列、運(yùn)動(dòng)社群活動(dòng)、探店達(dá)人打卡和個(gè)性主題市集……拉近項(xiàng)目與消費(fèi)者之間的情感鏈接。

結(jié)語(yǔ)

京城格局融入了國(guó)際潮流，國(guó)際與國(guó)粹兼容并蓄。近年來(lái)，北京新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目大多以存量改造為主。在城市核心區(qū)域TOD上蓋的北京信達(dá)中心是為數(shù)不多的新項(xiàng)目之一，超大體量、跨界升維和多元場(chǎng)景等諸多優(yōu)勢(shì)格外有吸引力。

在本次藝術(shù)沙龍上，我也提前感受到了北京信達(dá)中心強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及具有前瞻性的商業(yè)理念——

超前視角的項(xiàng)目規(guī)劃、精準(zhǔn)的商業(yè)定位與多元的未來(lái)業(yè)態(tài)場(chǎng)景，賦予商業(yè)生態(tài)和空間的無(wú)限可能；

空中花園的多主題空間及下沉廣場(chǎng)打造的“Wander留白區(qū)”，讓消費(fèi)者有更多的想象空間；

未來(lái)將引入城市地標(biāo)級(jí)的藝術(shù)空間，與周邊各國(guó)使館的多元文化相得益彰，用藝術(shù)激活商業(yè)新生力。

最后，期待2024年“國(guó)門新地標(biāo)”的精彩亮相！