出品/聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)

撰文/高天

統(tǒng)計(jì)/劉嘉玲

在疫情常態(tài)化背景下，整個(gè)2022年的商業(yè)地產(chǎn)起伏發(fā)展：城市更新步奏加快、輕資產(chǎn)模式成為各大企業(yè)轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)、老牌購(gòu)物中心戰(zhàn)略性撤退、商管企業(yè)獨(dú)立上市……

在激烈的存量競(jìng)爭(zhēng)階段，供應(yīng)市場(chǎng)也在悄然生變。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為218個(gè)(不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比去年下滑20%。預(yù)計(jì)在2022年全年的新增開(kāi)業(yè)數(shù)量在350家左右，而這一數(shù)據(jù)恐創(chuàng)下近幾年的新低。

因此，在邁入全新的2023年，全國(guó)新商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況如何？各個(gè)企業(yè)將如何展開(kāi)實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)，搶占市場(chǎng)份額？有哪些頭部商業(yè)項(xiàng)目值得關(guān)注和期待？行業(yè)將呈現(xiàn)哪些新的發(fā)展趨勢(shì)？

基于此，聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心盤(pán)點(diǎn)了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國(guó)七大區(qū)域（不含港澳臺(tái)）2023年擬開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以供行業(yè)參考。

作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、龐大的人口規(guī)模、高度發(fā)達(dá)的零售商貿(mào)業(yè)、超前的國(guó)際化消費(fèi)水平，讓華東成為商業(yè)地產(chǎn)兵家必爭(zhēng)之地。而華東作為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，往往也是全國(guó)商業(yè)現(xiàn)狀的縮影，因此也是被市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文率先聚焦華東，一起看看其2023年供應(yīng)市場(chǎng)的變化。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年華東預(yù)計(jì)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為193個(gè) (不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、純商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，新增商業(yè)建筑面積約1504.16萬(wàn)方，平均單體建筑面積約7.8萬(wàn)方。

TIPS：1、文章數(shù)據(jù)來(lái)自企業(yè)提供、各公開(kāi)報(bào)道；

2、因統(tǒng)計(jì)基數(shù)較大，難免會(huì)有遺落，歡迎大家留言查漏補(bǔ)缺；

3、因當(dāng)下大環(huán)境復(fù)雜，文章部分項(xiàng)目為計(jì)劃新開(kāi)，實(shí)際開(kāi)業(yè)情況視企業(yè)實(shí)際情況而定。

1、各省份數(shù)量及體量分析 

從各個(gè)省市的開(kāi)業(yè)數(shù)量上看，江蘇省的開(kāi)業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到了50個(gè)，占據(jù)了整個(gè)華東的1/4，從近年來(lái)的情況上，江蘇已經(jīng)連續(xù)幾年開(kāi)業(yè)數(shù)量領(lǐng)跑華東。緊隨江蘇其后的是山東省，也有37個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。上海34個(gè)，以“一城之力”擠進(jìn)前三，不得不說(shuō)上海確實(shí)是整個(gè)商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

其他浙江29個(gè)、福建21個(gè)、安徽和江西分別有13個(gè)和9個(gè)。 

體量上看，排序與開(kāi)業(yè)數(shù)量一致。江蘇以417.37萬(wàn)方穩(wěn)居榜首，山東321.98萬(wàn)方、上海223.55萬(wàn)方、浙江206.81萬(wàn)方、福建132.2萬(wàn)方、安徽103.93萬(wàn)方、江西98.32萬(wàn)方。

2、新一線和二線省會(huì)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市突出

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場(chǎng)活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現(xiàn)象最明顯。

從城市的活躍度上看，根據(jù)實(shí)際統(tǒng)計(jì)情況，以開(kāi)業(yè)數(shù)量≥5個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)的城市活躍TOP12榜中，上海以34個(gè)開(kāi)業(yè)量穩(wěn)居榜首，江蘇和浙江兩大省會(huì)城市南京和杭州分別以12個(gè)和10個(gè)緊隨其后，不愧為“江浙滬”！

其他，濟(jì)南、蘇州、徐州、廈門、南昌、寧波、無(wú)錫、南通、福州均位列榜中。

可以看出，新商業(yè)主要還是集中在一線、新一線城市以及各大省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。實(shí)際上，在榜單上的城市均至少是二線城市。相對(duì)一線城市比較突出的存量問(wèn)題和三四線城市消費(fèi)層級(jí)相對(duì)有限的限制，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市經(jīng)濟(jì)增速快、人口遷入大、交通更加完善，營(yíng)商環(huán)境優(yōu)越，活躍程度高。 

另一方面，根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)布的2022年中國(guó)城市分級(jí)排名榜單（不包含港澳臺(tái)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：

上海這個(gè)一線城市的貢獻(xiàn)量就達(dá)到了34個(gè)，占比18％。

新一線城市共有5個(gè)，開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到了39個(gè)，占比約20％。

二線城市共有16個(gè)，開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到了66個(gè)，占比約34％。

三線及以下城市共有28個(gè)，開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到了54個(gè)，占比約28％。

從數(shù)據(jù)中可以總結(jié)出：中國(guó)地域及經(jīng)濟(jì)二元化決定中國(guó)的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長(zhǎng)空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以南京、杭州、蘇州等為代表的新一線城市，以寧波、徐州、濟(jì)南等為代表的強(qiáng)二線城市，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)上具有較強(qiáng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國(guó)際國(guó)內(nèi)資源，打造城市級(jí)標(biāo)桿商業(yè)。

3、商業(yè)體量區(qū)間分布及占比

從明年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目名單中看出，體量的分布基本與以往一致，10萬(wàn)方左右的體量為主，符合了當(dāng)下商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，是較為理想的體量規(guī)模。同時(shí)在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)起步早和成熟的城市，商業(yè)發(fā)展相對(duì)更為成熟和完善，商業(yè)細(xì)分程度更高，從標(biāo)桿都會(huì)型、區(qū)域型到社區(qū)型購(gòu)物中心階梯分明，各展魅力。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）項(xiàng)目數(shù)量最多為71個(gè)，占比約37％；規(guī)模在2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）項(xiàng)目為66個(gè)，占比約34％；規(guī)模在10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）的項(xiàng)目為38個(gè)，占比約20％；15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）項(xiàng)目為18個(gè)，占比約9％。

4、全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)恒強(qiáng)

頭部全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)加碼擴(kuò)張步伐，在大環(huán)境不確定因素增加及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的前提下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)實(shí)力考驗(yàn)加劇，頭部企業(yè)的行業(yè)指向性作用更為凸顯。

從華東區(qū)2023年計(jì)劃新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)供應(yīng)量情況上看，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國(guó)性連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)。在開(kāi)業(yè)量≥2個(gè)的前17家企業(yè)中，就合力貢獻(xiàn)了76個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占總開(kāi)業(yè)數(shù)量比近40%。可見(jiàn)，團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資金力都比較雄厚的全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇，未來(lái)仍然是供應(yīng)市場(chǎng)的主力軍。

具體來(lái)看，寶龍商業(yè)以12個(gè)開(kāi)業(yè)量領(lǐng)跑企業(yè)榜，長(zhǎng)三角地區(qū)是寶龍商業(yè)的主要戰(zhàn)略要地，是其每年全國(guó)開(kāi)業(yè)最為集中的區(qū)域。新城控股開(kāi)業(yè)數(shù)量9個(gè)，僅次于寶龍商業(yè)，而另外兩個(gè)“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)企”萬(wàn)達(dá)和龍湖分別以7個(gè)緊隨其后。

其他，萬(wàn)科集團(tuán)、恒太商業(yè)、金地、瑞安、陸家嘴集團(tuán)、世茂股份、綠地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商蛇口、中南商用、中信泰富、中駿商管、愛(ài)琴海集團(tuán)等知名企業(yè)都在榜單中。

5、標(biāo)桿購(gòu)物中心推薦

上海臨港愛(ài)琴海購(gòu)物公園

臨港愛(ài)琴海購(gòu)物公園總建筑面積約8萬(wàn)平方米，將建設(shè)地上5層、地下1層（800個(gè)停車位）的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體，包含零售、餐飲、教育、休閑娛樂(lè)、生活超市及特色體驗(yàn)項(xiàng)目，為不同消費(fèi)群體構(gòu)筑全方位休閑社交與購(gòu)物完美空間。

該項(xiàng)目定位「原力新生烏托邦」，以獨(dú)有的自然及藝術(shù)人文旅游資源、復(fù)古與現(xiàn)代相融的藝術(shù)建筑、自由浪漫的場(chǎng)景體驗(yàn)、豐富且特色的業(yè)態(tài)品牌， 將“目的性購(gòu)物”轉(zhuǎn)變?yōu)椤绑@喜體驗(yàn)”的全新社交聚場(chǎng)，將“商業(yè)空間”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧虡I(yè)、藝術(shù)、文化、旅游”的復(fù)合型精神棲息空間。

上海蟠龍?zhí)斓?/strong>

蟠龍?zhí)斓厥侨鸢残绿斓氐男乱淮斓叵荡碜髌罚挥诤鐦蛏虅?wù)區(qū)，秉承“自然融合Nature，文化喚醒Culture，商業(yè)煥新Future”的內(nèi)核，將通過(guò)Urban Retreat概念首店、城市戶外、藝術(shù)人文、濱水美食等特色業(yè)態(tài)組團(tuán)，用自然喚醒城市活力，帶來(lái)自然、自在、無(wú)邊界的都市理想生活方式，讓都市人重獲活力。蟠龍?zhí)斓厮鶕碛?3萬(wàn)方公共綠地和生態(tài)水系，為商業(yè)煥新提供了更多可能性。在蟠龍?zhí)斓兀匀弧⑷宋摹⑺囆g(shù)、商業(yè)在這里深度融合，用多元詮釋自然，現(xiàn)代的生活方式在自然中流動(dòng)。

杭州玉鳥(niǎo)集

杭州玉鳥(niǎo)集是萬(wàn)科商業(yè)在杭州打造的全新商業(yè)物種，是萬(wàn)科商業(yè)在杭州首次探索藝術(shù)文化與商業(yè)融合的發(fā)展之道，也是城市在藝術(shù)文化商業(yè)發(fā)展中的指引性項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積6.8萬(wàn)方，其中商業(yè)建筑面積約2.1萬(wàn)方、文化建筑面積約8247平方米，計(jì)劃引入136家品牌，如單向空間、錦上花·良渚宴、UTTAMAM語(yǔ)自在生活美學(xué)研究所、伯年藝術(shù)空間、新造工藝商店等等。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上也保留了良渚文化的獨(dú)特氣質(zhì)，如玉鳥(niǎo)八景、大草坪、大谷倉(cāng)、傳統(tǒng)坡頂聚落等等。

上海吉寶靜安中心

吉寶靜安中心（PAC）位于上海市中心靜安區(qū)的黃金地段，坐擁成熟完善的都市配套及四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，地鐵七號(hào)線昌平站舉步可達(dá)，一站速達(dá)地鐵換乘樞紐中心靜安寺站，輕松暢達(dá)全城商圈。

作為吉寶置業(yè)首次在滬開(kāi)發(fā)建設(shè)的商辦綜合體項(xiàng)目，總建筑面積18萬(wàn)方，由一棟高約180米的國(guó)際甲級(jí)辦公樓和開(kāi)放式精品商業(yè)街區(qū)構(gòu)成，融合了辦公、商業(yè)、自然環(huán)境、文化藝術(shù)和社交體驗(yàn)等業(yè)態(tài)元素。其中商業(yè)部分將打造成“公園里的商業(yè)體”，為靜安核心片區(qū)注入一股新鮮前沿的商業(yè)活力。

寧波寶龍一城

作為寶龍商業(yè)在全國(guó)打造的第二座寶龍一城項(xiàng)目，寧波寶龍一城坐落于寧波鄞州南部商務(wù)區(qū)，位于鄞州大道與天童南路交匯處，無(wú)縫銜接地鐵3號(hào)線，毗鄰地鐵8號(hào)線。18萬(wàn)方的高端購(gòu)物中心位為“奢尚生活新地標(biāo)”，將引進(jìn)近400家品牌，品牌囊括餐飲、娛樂(lè)、零售等多業(yè)態(tài)，充分釋放寧波寶龍一城的商業(yè)核能。其中首店、標(biāo)桿旗艦店占比50%以上，破除寧波商業(yè)的同質(zhì)化的同時(shí)，再次強(qiáng)化寧波寶龍一城立位尖端的形象。

龍湖寧波海曙天街

龍湖商業(yè)落子寧波的第二座天街，海曙核心板塊TOD商圈，「街區(qū)+MAll」的24小時(shí)全業(yè)態(tài)綜合體，城市靈感煥新空間。環(huán)城西路環(huán)城南路兩條城市主干道環(huán)繞，地鐵8號(hào)線（在建）南苑站上蓋無(wú)縫鏈接，步行范圍內(nèi)9個(gè)公交站點(diǎn)，涵蓋30+通達(dá)公交線路。成熟居民區(qū)環(huán)繞，大戶型品質(zhì)住宅導(dǎo)入；寧波新興發(fā)展核心產(chǎn)業(yè)園環(huán)繞項(xiàng)目，超百家中高端寫(xiě)字樓林立。經(jīng)營(yíng)上24小時(shí)日夜不歇的城市社交場(chǎng)，從空間結(jié)構(gòu)上突破常規(guī)封閉式盒子模式，采用MALL+街區(qū)相結(jié)合的空間布局，延時(shí)街區(qū)運(yùn)營(yíng)將為項(xiàng)目提供24小時(shí)全業(yè)態(tài)覆蓋，打造夜生活場(chǎng)景，規(guī)劃引入音樂(lè)餐吧、潮人酒吧等多種業(yè)態(tài)。在親子業(yè)態(tài)上強(qiáng)化延伸空間，集兒童娛樂(lè)、教育培訓(xùn)、兒童零售業(yè)態(tài)為一體，更注重場(chǎng)景化打造。餐飲業(yè)態(tài)上延用定位性品牌，注重特色餐飲引入。打造城市靈感煥新空間，構(gòu)建海曙新生活方式，于此，常作新光。

南昌武商MALL

南昌武商MALL是武商集團(tuán)走出湖北的第一個(gè)商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目，同時(shí)也是南昌、乃至整個(gè)江西的首個(gè)“重奢+洲際酒店”業(yè)態(tài)組合的地標(biāo)級(jí)購(gòu)物中心。項(xiàng)目位于北京西路以北，八一廣場(chǎng)以東，是南昌中心城區(qū)。購(gòu)物中心地上7層，建筑面積13.5萬(wàn)方；地下3層，建筑面積約9.5萬(wàn)平米。項(xiàng)目還打造了一個(gè)屋頂花園。除了國(guó)際名品外，南昌武商MALL還將帶來(lái)米其林黑珍珠餐飲名店、高端兒童樂(lè)園、及囊括潮玩、網(wǎng)紅餐飲的年輕潮流街區(qū)。該項(xiàng)目的落成將打造南昌商業(yè)新地標(biāo)，提升城市品質(zhì)，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，助力城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

南京國(guó)金中心

南京河西CBD核心位置的南京國(guó)金中心（ifc），位于地鐵二號(hào)、十號(hào)線換乘站的元通站上蓋，由香港較大地產(chǎn)發(fā)展商之一新鴻基地產(chǎn)傾力打造。是繼香港中環(huán)地標(biāo)香港ifc和上海陸家嘴地標(biāo)上海ifc之后，ifc系列第三個(gè)巨作，集高級(jí)水平的現(xiàn)代高科技辦公樓、高端購(gòu)物商場(chǎng)與國(guó)際級(jí)豪華酒店于一體。其中南京國(guó)金中心商場(chǎng)將以西式園林風(fēng)情為主題，將匯聚超過(guò)220家品牌，包括知名國(guó)際品牌，高樓層區(qū)更設(shè)有著名米芝蓮星級(jí)食肆合大眾點(diǎn)評(píng)發(fā)布的黑珍珠餐廳，提供一站式嶄新的購(gòu)物、娛樂(lè)及消閑體驗(yàn)。

蘇州仁恒倉(cāng)街 

建筑面積約14萬(wàn)方，地上是新園林式街區(qū)，地下為3層購(gòu)物中心，包含多個(gè)開(kāi)放廣場(chǎng)，控保建筑。除軌交與地面交通外，未來(lái)消費(fèi)者還可以乘坐運(yùn)河公共游船抵達(dá)倉(cāng)街。蘇州仁恒倉(cāng)街自誕生那天起就承擔(dān)了蘇州古城復(fù)興的文化及歷史使命，在設(shè)計(jì)上尊重和保護(hù)古跡遺產(chǎn)的內(nèi)核不變的前提下，打造一個(gè)創(chuàng)新的、復(fù)合型的世界級(jí)多元生態(tài)綜合體地標(biāo)，深植蘇州城市肌理，重新詮釋蘇州傳統(tǒng)美學(xué)。同時(shí)，項(xiàng)目將并引入國(guó)際一線零售品牌組合，打造獨(dú)屬于蘇州古城的新商業(yè)綜合體。

臨沂大有境

作為中南商用進(jìn)入臨沂市場(chǎng)的首個(gè)代表性作品，臨沂大有境位于西部新城核心地段，總建筑面積10萬(wàn)㎡，是臨沂西部新城首個(gè)社交生活復(fù)合體。項(xiàng)目以岱崮地貌為形式勾勒空間形態(tài)，配合“落筆山河”極具瑯琊風(fēng)韻的景觀設(shè)計(jì)，通過(guò)“悅劇場(chǎng)展演空間”及“屋頂天空運(yùn)動(dòng)場(chǎng)”淡化城市與商業(yè)空間的邊界，給予消費(fèi)者文化與時(shí)尚體驗(yàn)交融的沉浸式體驗(yàn)。項(xiàng)目定位“西部新城首個(gè)社交生活復(fù)合體”，涵蓋零售、餐飲、兒童、娛樂(lè)、生活等多種業(yè)態(tài)，引入200余家優(yōu)質(zhì)國(guó)內(nèi)外品牌，全方位滿足客群多元消費(fèi)需求。

附：2023年華東擬開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表