國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代走向存量時(shí)代，已成無需贅言的事實(shí)。也因此，存量改造、城市更新成為熱度不減的行業(yè)關(guān)鍵詞。

縱觀國(guó)內(nèi)主流商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，近幾年一直保持較高市場(chǎng)活躍度的印力，成為我們?cè)谟懻摯媪扛脑煸掝}時(shí)，一定不可能避開的重要角色。

去年上半年，印力開出5.6萬方的上海漕河涇印象城。改造歷時(shí)僅252天，引入150多家品牌商戶，其中首店占比超80%，開業(yè)當(dāng)日客流高達(dá)10萬人次，單日銷售額高達(dá)650萬元，成為業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的小體量存量改造項(xiàng)目的范本。

而在北方市場(chǎng)，印力也通過與政府合作城市改造項(xiàng)目，進(jìn)駐了天津的傳統(tǒng)核心商圈，并正在嘗試一次大規(guī)模、高難度的存量改造——天津和平印象城正在逐步呈現(xiàn)。

01.市場(chǎng)-有阻力更有機(jī)遇

不得不說，擺在印力北京城市公司面前的市場(chǎng)環(huán)境是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的。

從宏觀市場(chǎng)環(huán)境來看，當(dāng)今國(guó)內(nèi)大環(huán)境正在催化實(shí)體商業(yè)加速變革：

長(zhǎng)期疫情導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)的呈現(xiàn)出疲態(tài)，加劇了同質(zhì)化業(yè)態(tài)項(xiàng)目的進(jìn)一步「內(nèi)卷」；同時(shí)，在動(dòng)態(tài)防疫政策制定、保障經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展措施的共同努力之下，消費(fèi)市場(chǎng)也不斷在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)期爆發(fā)出可觀的活力。

將視角拉回到我們關(guān)注的天津本土市場(chǎng)，激烈的「新舊交替」也正在進(jìn)行中：

一方面，越來越多的成熟品牌進(jìn)駐。

以去年為例，天津新增供應(yīng)共有包括K11、仁恒伊勢(shì)丹、生態(tài)城愛琴海購(gòu)物公園等13座商業(yè)綜合體，新增面積居「十三五」以來歷年之冠。

另一方面，天津商業(yè)格局正處于升級(jí)階段，大量傳統(tǒng)項(xiàng)目正面臨著提升換擋。

今年擬新開業(yè)項(xiàng)目中，約三成屬于商業(yè)舊改范疇。新舊交替之間，商業(yè)形態(tài)持續(xù)豐富，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的要求也更高。

因而，行業(yè)變革壓力推動(dòng)著實(shí)體商業(yè)需要尋求更多「看點(diǎn)」去吸引消費(fèi)者。

樂觀來看，這些看似來自客觀層面的市場(chǎng)阻力，對(duì)于具有創(chuàng)新魄力、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)敏感度的成熟運(yùn)營(yíng)商而言，其實(shí)更多的是機(jī)遇。

這一點(diǎn)，在印力商業(yè)身上體現(xiàn)得尤為明顯。回顧印力以往操刀的大大小小的舊改項(xiàng)目，無一不是在空間打造、品牌升級(jí)、流量激活等方面表現(xiàn)優(yōu)秀。

而作為金街商圈的西側(cè)門戶，天津和平印象城更是肩負(fù)著復(fù)興商圈、重塑天津商業(yè)地標(biāo)的使命。這也使我們對(duì)天津和平印象城的亮相極為期待。

02.項(xiàng)目-改造難點(diǎn)也是改造亮點(diǎn)

之于印力，改造天津和平印象城是一次不小的挑戰(zhàn)，壓力主要來自兩方面：

其一，是項(xiàng)目的知名度和風(fēng)向標(biāo)意義使改造背負(fù)著極高的期望值；其二，是項(xiàng)目自身的復(fù)雜條件加大了具體的改造難度。

天津百年金街和平路始建于1905年，是全國(guó)八大步行街之一，也是天津集規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌能級(jí)之大成的商業(yè)步行街。金街作為全國(guó)首批步行街改造提升試點(diǎn)，近兩年來正在經(jīng)歷全面升級(jí)。

天津和平印象城是金街首個(gè)商業(yè)設(shè)施提升項(xiàng)目，且位于「門戶」位置，不僅是步行街的門面擔(dān)當(dāng)，更是天津市的城市名片。

與此同時(shí)，項(xiàng)目位于4號(hào)線與13號(hào)線上蓋，是和平路客流樞紐點(diǎn)，通達(dá)全城。并且享有俯瞰海河的絕佳視角，是稀缺的城市湖景商業(yè)項(xiàng)目。

選擇在天津的傳統(tǒng)熱門商圈，挑戰(zhàn)城市地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目，印力的魄力不小，且所肩負(fù)的責(zé)任重大。

尤其是，這個(gè)項(xiàng)目不同于以往更常見的單一物業(yè)改造。

這一次，印力面對(duì)的是年代、格局、空間和體量都不盡相同的四棟建筑——改造難度之大可想而知。

基于此前成功的舊改經(jīng)驗(yàn)，印力給出的解題思路相當(dāng)有意思：原先的「改造難點(diǎn)」經(jīng)過印力大刀闊斧且足夠?qū)�業(yè)的「二次調(diào)整」之后，都成為了全新亮相的天津和平印象城的「項(xiàng)目亮點(diǎn)」。

首先，顛覆原有主動(dòng)線，使四棟建筑渾然一體。

天津和平印象城的前身分別是原百盛、沃爾瑪、國(guó)美電器、萬達(dá)影城四棟單體，印力通過規(guī)劃一條貫穿四棟單體盒子的特色連廊形成圓形閉環(huán)，確保了分別來自不同單體的人流能夠快速高效導(dǎo)入其他樓棟，實(shí)現(xiàn)「四合一」的效果。

并通過利用項(xiàng)目本身的外掛坡體，以「空中花園」的概念來塑造特色連廊的環(huán)境風(fēng)格。這樣一來，在高區(qū)形成了一條兼具開放性與通達(dá)度的全新主動(dòng)線，為這片區(qū)域帶來了一定的人氣和活力????

其次，又分棟定制了不同的內(nèi)容方案。

A棟（原沃爾瑪商場(chǎng)）：以綠色生態(tài)為主題，融入休閑景觀大臺(tái)階，并在中庭設(shè)計(jì)兒童游樂區(qū)，營(yíng)造了輕松的全家庭業(yè)態(tài)空間。

B棟（原天津百盛）：定位城市未來時(shí)尚潮流客群聚集地，聚焦時(shí)尚與跨界，匯聚全業(yè)態(tài)潮流品牌。

C棟（原萬達(dá)影城）：中庭以劇院OPERA為主題，通過內(nèi)部博物館式的科技交互體驗(yàn)空間打造視聽方面的人文體驗(yàn)盛宴。

D棟（原國(guó)美電器）：主打年輕化、社交化、娛樂化品牌業(yè)態(tài)，打造的是年輕人的超酷社交空間。

年輕、前衛(wèi)、潮流的設(shè)計(jì)與定位，無疑使和平印象城成為今年天津商業(yè)地產(chǎn)最值得期待的城市更新項(xiàng)目。

第三，特色空間點(diǎn)綴其中。

天津和平印象城在空間利用上更加關(guān)注如何抓住年輕力，通過多個(gè)維度打造不同調(diào)性的特色空間。

戶外屋頂部分有兩處大型主題「定制」——以「星空之光」為主題的開放式花園坐落于A棟屋頂，包括主題酒吧、外擺休閑餐吧等業(yè)態(tài)，和一個(gè)近5000㎡的超大文化娛樂場(chǎng)所，滿足了年輕客群的主流休閑娛樂需求。

而C棟的屋頂則定位于年輕時(shí)尚的運(yùn)動(dòng)公園，建構(gòu)集合年輕人熱衷的生活方式業(yè)態(tài)的健身社交空間。

室內(nèi)部分也有兩處主題鮮明的空間：一個(gè)是貫穿于A棟、C棟部分區(qū)域及B棟負(fù)一層，整合集市、美食、零售等特色門店形成復(fù)合型業(yè)態(tài)的「印象集市」；另一個(gè)是融合主題餐飲、演藝劇場(chǎng)、特色體驗(yàn)等功能，具備文旅色彩的街區(qū)「ICON天津」。

四棟樓宇遵循項(xiàng)目「時(shí)間齒輪」的主題，通過差異化的建筑設(shè)計(jì)和主題業(yè)態(tài)分別體現(xiàn)了「過去、當(dāng)下、未來、時(shí)尚」。環(huán)繞其中的勝利公園融合大地藝術(shù)的表現(xiàn)手法、時(shí)間螺旋的概念，形成錯(cuò)落有致的場(chǎng)地空間，將建筑群落襯托出靈動(dòng)之姿。

在主題場(chǎng)景的設(shè)計(jì)上，天津和平印象城與天津2021年新開業(yè)的K11 Select、仁恒伊勢(shì)丹等項(xiàng)目形成差異，注重顧客消費(fèi)過程的愉悅性和商業(yè)空間的品質(zhì)營(yíng)造，設(shè)計(jì)戶外3大人文主題公園與室內(nèi)主題場(chǎng)景相呼應(yīng)，以開放性「街+mall」商業(yè)模式，致力于打造消費(fèi)者新興生活方式和社群活動(dòng)的主場(chǎng)。

在業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃方面，天津和平印象城則緊扣「商業(yè)與潮流、藝術(shù)、文化、旅游融合的時(shí)尚社交中心」這一定位，為每一棟商業(yè)匹配了核心業(yè)態(tài)，將目標(biāo)消費(fèi)客群圈層化。

03.內(nèi)容-以稀缺性填補(bǔ)商圈空白 

前文提到，天津商業(yè)市場(chǎng)格局正處于全面換擋提升階段。且近兩年，大量商業(yè)項(xiàng)目入市，可見消費(fèi)需求足夠大。然而，與消費(fèi)需求形成明顯反差的是，天津的整體市場(chǎng)活力不足，尤其缺少創(chuàng)新及體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

于是，天津和平印象城針對(duì)商圈乃至城市都相對(duì)稀缺的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)位。

為觸達(dá)不同圈層消費(fèi)者，項(xiàng)目嘗試打破傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)段，以極具差異化的品牌配置，覆蓋全時(shí)域消費(fèi)需求，為消費(fèi)者帶來全時(shí)消費(fèi)的新體驗(yàn)，積極探索「雙面派」生活，助力天津「夜經(jīng)濟(jì)」發(fā)展。

以去年年底率先開業(yè)的主力店SPACE CLUB為例，開業(yè)僅數(shù)月，SPACE CLUB就迅速成為天津年輕人和潮人的聚集地，為津城夜生活創(chuàng)造了不菲的業(yè)績(jī)，足以佐證天津消費(fèi)者對(duì)于新潮有趣的生活方式的包容和渴望。

SPACE CLUB的開門紅，也極大提振了天津和平印象城大力引進(jìn)先鋒業(yè)態(tài)和首進(jìn)品牌的信心。

然后，我們看到天津首家沉浸式潮玩游藝空間星際傳奇、華北首家韓國(guó)兒童主題劇場(chǎng)造夢(mèng)盒子以及全VIP觀影廳的影院品牌至潮影城天津首店、ALPHA阿爾法KTV全國(guó)首店、潮玩匯超大型一站式綜合娛樂中心全國(guó)首店等新興的特色體驗(yàn)類品牌等品牌紛紛進(jìn)場(chǎng)。

與此同時(shí)，萬家CITY城市旗艦店、哏都青年相聲劇場(chǎng)、名爵XPOWER體驗(yàn)店、哈尼鹿家庭娛樂中心城市旗艦店、提供多樣化生活方式的無邊界的跨業(yè)態(tài)綜合體City Light等品牌也將陸續(xù)亮相。

天津和平印象城憑借市場(chǎng)稀缺的消費(fèi)內(nèi)容，在填補(bǔ)市場(chǎng)空白的基礎(chǔ)上，也成為全新消費(fèi)時(shí)代下，煥新城市核心商圈的關(guān)鍵先生和最強(qiáng)動(dòng)力。

亮眼的品牌組合不僅助力和平印象城正在以「潮流」、「年輕」、「娛樂」、「社交」等強(qiáng)標(biāo)簽重塑金街商圈，也助力天津建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，提升了城市商業(yè)魅力。

04.營(yíng)銷-升級(jí)全新icon 

尤其值得一提的是，項(xiàng)目在4月推出了全新的icon——Woo。可以預(yù)見，這將是印力內(nèi)容營(yíng)銷升級(jí)的又一個(gè)經(jīng)典。

Woo的靈感來自于貫穿四棟單體的環(huán)形動(dòng)線「O」，從「O」到「WOO」有三個(gè)層面的詮釋——

首先，「WOO」是擬聲詞，表達(dá)「親切」、「友好」，是天津和平印象城在正式開業(yè)前向天津人民問好。

其次，兩個(gè)O組成象形的「∞ 」，又代表無限，象征著項(xiàng)目有著無限可能，這也是「城市更新」的核心：循環(huán)和無限。

最后，延伸來看，「OO」又代表著「正反面」，表達(dá)了項(xiàng)目對(duì)全時(shí)域消費(fèi)、「雙面派」生活的積極探索。

目前，主力店SPACE CLUB天津旗艦店所在的D棟已經(jīng)提前亮相，整個(gè)天津和平印象城預(yù)計(jì)將在年內(nèi)全面打開。屆時(shí)，勢(shì)必會(huì)有更多不同業(yè)態(tài)的代表品牌相繼現(xiàn)身，持續(xù)不斷地去挖掘并激活天津市場(chǎng)的消費(fèi)活力。

天津和平印象城的出現(xiàn)，不僅僅是完成了一個(gè)或多個(gè)舊項(xiàng)目的空間及內(nèi)容煥新，實(shí)則更實(shí)現(xiàn)了一次傳統(tǒng)商圈的有機(jī)更新——其正在用先鋒的、稀缺的內(nèi)容，呈現(xiàn)出一個(gè)兼具調(diào)性品位和潮流態(tài)度的都市生活社交中心。

印力這一次在天津完成的存量改造，無論是物理空間上的難度與亮點(diǎn)，還是內(nèi)容組合上的先鋒與大膽，都再次證明了，作為「舊改熟手」，印力在存量改造領(lǐng)域愈發(fā)游刃有余。

而我們也有足夠理由認(rèn)為，天津和平印象城將極有可能成為又一個(gè)存量改造的典型案例。