9月28日，由聯商網、搜鋪網、知了殼聯合達志騰商管共同舉辦的2021華東商業峰會在蘇州隆重啟幕。

本次大會以“融合·升華”為主題，邀請到了各界政府領導、企業高管、行業精英、專家學者以及主流媒體近500余人齊聚一堂，共襄盛舉。

會上，聯商網商業顧問、睿之新企業管理公司董事長蘇杰分享《2021華東商業發展報告》（以下簡稱“報告”）。報告共分為是三個部分，上篇主要涉及宏觀經濟和產業形勢，中篇主要是對華東2021年新開商業體進行分析，下篇主要涵蓋發展態勢和對策建議。

▲聯商網商業顧問、睿之新企業管理公司董事長蘇杰

以下為分享全文（經聯商網編輯）：

華東占據了中國經濟的半壁江山，在六省一市（上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東）中，有中國最大的樞紐城市上海，經濟第一方陣的江蘇、浙江、山東。另外，還有三個非常具有發展潛力的省份，福建、安徽和江西。

華東商業競爭激烈，一直是商業兵家必爭之地，也是整個行業最前沿的變化所在。

從宏觀形勢上看，市場紅利方面，整個房地產的調控基調是房住不炒，經歷過往高速發展和城鎮化趨勢放緩之后，商業發展迎來壓力；商業供給方面，華東商業人均面積已經到0.3平方米，快要達到預警。今年7月份，江蘇省率先出臺了商業網點規劃控制辦法和配套措施，也提出要控制大型商業綜合體，減少同質競爭。

疫情改變了很多，改變了市場，也給了市場更多發展機會。從產業來講，開店越來越難，開業紅利越來越短。

前面兩項主要針對存量市場，增量市場和存量市場發生了肉搏戰。由于疫情和線上全渠道的推進，我們發現，對于商家來講，多了很多選擇和替代性，市場越來越成為買方的市場。

我們回顧2021年上半年所發生的事情，再看一下2021年下半年即將發生的事情。整個上半年華東地區新開74個商業體，因為疫情影響，去年上半年出現了購物中心開業的低谷。從近四年來看，2018年整個華東地區開業97個購物中心，2019年這一數字為94個，2021年相比前兩年開業數量呈現了下降，商家開店更加謹慎。從體量來看，最集中體量空間還是5-10萬方，這是非常經濟實惠的購物中心面積區間，這些體量的購物中心涵蓋吃喝玩樂購空間，也富含了一定場景應用。

隨著消費升級和整個零售邊界擴大，我們發現了一些做的非常棒的新業態，如兒童體驗業態，體育業態，強社交、重體驗的密室等。從上半年新開購物中心來看，5-15萬方是主流，占比接近64%，三分之二的購物中心在5-15萬方區間。

當然也有一些小的5萬方以下小而精的購物中心，背后的原因是一方面因為成本會加大，另外三四線社區商業不需要更大體量。同時20萬方以上的商業，有的是地標型，有的是文旅型等。

從上半年華東開發商來看，排名前三的是華潤、萬達和龍湖。今年上半年華東有兩家日本運營商，都有著非常好的作品。一個是日本的三井不動產，一個是日本阪急百貨。從上榜城市來看，兩家為三線，在今年上半年排在前端除了菏澤和宿州基本上都是新一線、二線城市，整個商業發展還是和城市經濟活力保持著非常強烈的正相關關系。

一二線城市的代表性開發商，包括印力、華潤和萬達，它們上半年推出了一批代表性項目。同時，我們也看到以寶龍、新城為代表的渠道下沉，在整個三四線城市也在做拓展。

從項目來說，寧波阪急把整個城市空間做了很好應用，寧波也是阪急第一個海外項目，11.6萬方百貨式購物中心，同樣延續了整個阪急標志性的業態組合。啦啦寶都是以高達為代表的日系商品和體驗結合店。寧波萬象城是全國第23座萬象城，也是浙江第三座萬象城，同樣也是28萬方的商業體，有400多家品牌，多元化主題業態和摩天輪游樂混搭。

今年下半年，華東購物中心迎來了開店高峰，開店數量達到197個，總商業面積超過1700萬方。其中，江蘇數量最多，達到57家，山東是31家。從城市來講，排名靠前是上海和南京。同時，我們看到了蘇州也開出了大悅春風里。

從體量來看，和上半年一樣，5-15萬方差不多占據了整個市場分布的三分之二。從新增商業面積來講，江蘇一枝獨秀，增加了550萬方，而山東有300萬方。雖然江西只有130萬方，但江西市場也在發生大變化。

從整個商業開發商來看，排名靠前的有新城、寶龍、愛琴海等。寶龍制定了以上海為中心，深耕長三角的發展戰略，下半年9個項目中有8個座落在浙江，全年有13個項目在浙江，在浙江實現了非常有效的地理分布。

下半年值得推薦的項目中，第一個是前灘太古里，一定是一個商業地標級的重新呈現，為浦東新橋和陸家嘴集團合作。第二個是溫州印象城MEGA，印力集團在大體量商業空間上有非常好的心得。剛剛開業的上海瑞虹天地太陽宮，完整打造了瑞虹新城和北外灘的完整集合。還有上海泰富廣場改造，值得大家對這個項目有更多期待。

上海大寧久光中心，也是九光繼靜安項目之后第二家店，預計今年年底開業。印力匯德隆杭州奧體印象城，號稱是整個錢江新城杭州亞運門面擔當，面積達到20萬方。建鄴吾悅廣場打造了旗艦級的A級店，中秋期間人流和業績都取得了非常好的反響。

簡單回顧一下2021年上半年市場，我們看到下半年將開業的項目后，大概對整個發展態勢會有一個基礎判斷。

第一個是繼續深耕長三角。在上海，我們看到很多優質開發商做了很多頭部項目，這種項目是在幫助行業進行整體迭代更新，也在不斷推動行業往前沿發展，同樣以寶龍、新城為代表的優質開發商也在積極做渠道下沉，擴大商業規模。

第二個是進行消費升級。優質開發商推出的大體量商業能夠凝聚優勢，為更多場景應用提供空間。同樣，我們也看到了行業強強聯合，整個市場有更大集中度，再有就是首店經濟蓬勃發展。

在具體的對策上，第一是要回歸到可持續經營獲利模式。當開發收益持續下降時候，實有收益會變得更加重要。通過經營來有效體現房地產價值，是未來商業一個很重要的路徑。

第二是通過零售經營技術深耕細作，拋卻很多外在東西，更多去關注到零售本身內核和內涵。

第三是更貼近市場。讀懂市場、理解需求、精準定位、極致體驗。

第四是消費驅動需要關注生活需求和技術變革。任何商業都不單單是一個購物場所，也是一個生活場所，不僅僅是一個消費升級，也在引領整個生活品質、文化品類的升級。

第五是零售邊界在不斷突破。零售可以附加更多內容，同樣在內容附加之后也會有很多業態創新、業態細分，還有核心競爭力的養成與策略經營的實施，最后一定要做到持續經營。

實體商業在精細化運作中創造價值，要進行數字化布局與改造，離開數字化改造就缺乏整個精細化運營的基礎。我們所有場景都是為了銷售和服務，我們的服務是為了強化體驗。最終回到全渠道。全數字化是全渠道的基礎，但是全渠道不是數字化全部內容。要想做到全渠道一定以數字化為基礎，有工具，有技術，有數字化，有觸達轉化配送手段，才能更好做到全渠道整合和運作的精細化。