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撰文/娜娜

近日，中國政府采購網發布《天河區馬場地塊功能提升發展策劃項目競爭性磋商公告》（以下簡稱《公告》），計劃對廣州天河區馬場地塊進行功能提升發展策劃項目招標，高端百貨店SKP有望進駐。

賽馬場蛻變

《公告》介紹，在高質量發展和“老城市新活力”的發展要求下，廣州提出“四個出新出彩”的行動，為“整合盤活基礎設施、公共服務等領域的經營性資源，推出更多政府與社會資本合作項目”，需對區內功能低端、效率低下的馬場地塊予以功能提升。

基于此，天河區馬場地塊將對標分析北京SKP等國際著名CBD地區，分析其在開發強度、功能構成、空間形態等方面的特征，提煉馬場地塊可參照的經驗，按照粵港澳大灣區核心城市、廣州打造全球活力城市和“老城市新活力”的發展要求進行重新定位；根據上位發展規劃及片區發展現狀，分析地塊所在片區的業態發展方向及功能需求，結合同類型項目案例分析，提出綜合開發的功能定位建議。

資料顯示，廣州天河區馬場地塊位于黃埔大道西668號，即珠江新城東北部。其北至黃埔大道，西至馬場西路，東至潭村路，南至馬場北路，占地面積38萬㎡。廣州天河區馬場始建于1992年，見證了廣州20多年的城市發展變遷。1999年年底，舉行了757場次賽馬的廣州賽馬場宣布停賽停業，此后，曾經的賽馬場一度成為廣州市內最大的汽車城。

目前，馬場地塊附近仍有太陽新天地、馬會家居等商業，其中，馬會家居仍是廣州最為知名的家居賣場之一。

根據《公告》，此次規劃的主要內容包括基地研判、功能定位、案例分析、空間設計4項規劃設計成果，城市設計主要包括空間形態、開放空間、功能布局、交通規劃、地下空間、經濟效益分析等內容，并計劃整體工作于合同簽訂后一年內完成。

對標SKP，這意味著，沉寂已久的馬場地塊將迎來巨變，未來將升級成擁有高端商場的新興CBD商圈。

新商圈崛起

自2014年賽馬場汽車城宣布關閉之后，馬場地塊一直為臨建用地，聚集了一些功能低端、效益低下的產業業態，在寸土寸金的天河區，放著這么一塊寶地沒有“雕琢”，著實令人惋惜。

擁有38萬㎡總用地面積的天河區馬場地塊，相當于53個國際標準足球場，是廣州標桿商業體正佳廣場的6.6倍以上，如此大體量，要是開發得當，必將是繼天河商圈之后新的商業橋頭堡。

作為華南第一商圈，天河路商圈西起天河立交，東至崗頂，全長約2.8公里，240萬㎡商業面積內聚集了天河城、正佳廣場、天環廣場、太古匯、萬菱匯、VT101、時尚天河、廣百百貨等知名購百商業體，以及天河電腦城、太平洋數碼廣場等數家電子產品集貿綜合體，日客流量峰值達400萬人次。

如今，隨著SKP的到來，天河路商圈一枝獨秀的局面將迎來有力的挑戰者，同時，SKP也將大力撬動和吸納廣州高端商業消費，填補廣州高端商場的不足。此外，馬場地塊交通區位優勢明顯，緊鄰廣州地鐵五號線潭村站和正在建設中的廣州地鐵13號線馬場站，加上周邊高檔寫字樓和住宅環繞，日后有望形成一個新興的人氣商圈。

SKP高歌猛進

雖然上述《公告》還只是一份競爭性磋商文件，但業內已有進一步的消息。據界面新聞報道，該地塊未來會由越秀地產作為承建商進駐，由SKP負責進場運營。

SKP是北京華聯旗下的高端百貨品牌，其中北京SKP連續十一年蟬聯全國單體商場業績第一。2020年，北京SKP的銷售額更是創下177億元的新高，首次超越英國哈羅德百貨，相繼超過東京新宿伊勢丹，問鼎全球“店王”。

過去一年，中國奢侈品消費逆勢增長，全國各地的奢侈品專柜排隊現象呈現常態化，除了SKP客流、銷售大漲，德基廣場、上海恒隆、廣州太古匯、深圳萬象城、杭州大廈等一批高檔商場的業績均得到了提振。

數據顯示，上海恒隆廣場過去一年銷售額增加了60%，商場租金收入較2019年提升34%，總租金收入達20.32億元。

聯商網顧問厲玲曾指出，2021年M型消費將更加典型，M型消費的兩端，奢侈品消費和中低端消費繼續拉高，中產消費繼續下降。她表示，去年百貨店奢侈品店消費迅速升高，國際疫情影響下，境外游受限，消費回流，富人們不再投資，而是把錢放到了銀行里，選擇落袋為安。這批人的消費幾乎沒有影響。國際旅游被限制后，這批消費在2021年依舊會留在國內，而且會繼續升高。

疫情之下，高端消費不降反增，無疑給了北京SKP們更多的想象空間。事實上，SKP已經嘗到了外埠發展的甜頭，西安項目的成功復制大大提升了SKP全國擴張的信心。

近年來，SKP加快了商業版圖的拓展，一路西進、北上、南下，從西安、昆明、成都、貴陽、呼和浩特，到杭州、武漢、廣州，全線挺進。根據業內市場消息，SKP的目標是在全國完成10家店的布局，如今來看，距離目標已經無限接近。

目前，成都、武漢項目已經動工，其余各地SKP項目均在有序推進中。