當中國的商業(yè)地產(chǎn)已被各路資本競逐得熱火朝天時，一個熟悉而又陌生的面孔忽然出現(xiàn)在眾人之前。

　　近日，由宜家集團參與成立的英特宜家購物中心集團向時代周報記者確認，其在中國的首家超區(qū)域購物中心已經(jīng)投入運營，位于江蘇省無錫市。不同于為人熟知的宜家家居商場，該購物中心有335個品牌旗艦店或主力店。

　　開發(fā)上述購物中心項目的英特宜家購物中心集團，與中國消費者所熟知的經(jīng)營家居用品的宜家家居，實際為“兄弟”企業(yè)。2001年，宜家家居母公司宜家集團與英特宜家集團分別出資49％和51％成立了合資公司英特宜家購物中心集團(IICG)，總部位于丹麥哥本哈根。宜家家居是其長期戰(zhàn)略合作伙伴。英特宜家購物中心集團目前已在全球14個國家建成30座購物中心，并有24個在建及規(guī)劃中的項目。

　　盡管當前中國市場的購物中心數(shù)量劇增且同質化嚴重，英特宜家中國公司公關負責人喬穎告訴時代周報記者，“英特宜家并不擔心當前低迷的形勢，并且準備進一步擴大在華購物中心開發(fā)，未來還有更多計劃公布”。

　　目前英特宜家在中國已確定3個項目，除卻上述無錫項目外，北京、武漢兩地購物中心將在今明兩年內(nèi)陸續(xù)面世。而此前英特宜家方面也有消息稱，將在上海拿地建設購物中心。

　　最大的“外資地主”

　　英特宜家在中國第一個開業(yè)的購物中心，位于無錫錫山區(qū)團結中路3號，屬于城鄉(xiāng)結合部地段，而非城市中心。如今，這座取名“薈聚·云林”、外形酷似一個“大盒子”的購物中心，已經(jīng)開業(yè)。

　　根據(jù)英特宜家官方給出的資料，薈聚購物中心總占地面積約23萬平方米，設有四大主力商戶：宜家家居、歐尚超市、蘇寧電器及金逸影院，另有335個品牌旗艦店或主力店。

　　一個頗有意思的細節(jié)是，這一總投資約30億元的項目，英特宜家的拿地金額、出讓方式至今是一個謎。

　　時代周報記者查閱各方資料，并未能找到任何關于上述項目地塊受讓時間、受讓方式或者金額的相關信息，與此同時英特宜家中國公司公關負責人則以“這個問題不好回答”為由，拒絕透露。

　　2012年的《南方都市報》報道援引一位宜家內(nèi)部人士指出，英特宜家或憑借其外資身份低價或無償使用土地。

　　“宜家要求土地無償提供，宜家出錢蓋房，使用權30年;或者宜家與當?shù)卣献�，地方政府負責土地征用和建造房�?一般為當?shù)爻峭豆?，作價參股，宜家只負責經(jīng)營，按比例分配收益;再或者地方政府以工業(yè)倉儲用地的價格把地塊出賣給宜家，土地所有權50年。”該人士稱。

　　上述人士同時指出，實際上無錫項目并非英特宜家在華購物中心真正意義上的最早項目，“蘇州英特宜家項目的談判比無錫更早，不過進展緩慢，主要卡在政策上”。

　　不過，英特宜家購物中心中國董事總經(jīng)理丁暉曾出面否認蘇州項目事宜，不過丁暉當時在回應無錫項目拿地金額時，則表示“時間太久，不記得了”。

　　時代周報記者注意到，英特宜家無錫項目曾于2011年7月申請過設計方案變更，根據(jù)無錫市規(guī)劃局錫東新城規(guī)劃辦公室《設計方案變更公示》，方案變更的主要內(nèi)容為，沿東安大道商業(yè)用房局部由四層增加為五層，且入口門廳造型做適當調(diào)整;地下室面積由1000平方米調(diào)整為3080平方米。

　　而英特宜家在北京大興、武漢則通過競拍拿地，不過均為底價成交。

　　2009年7月23日，英特宜家以7.9億元的競拍底價，獲得了北京大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項目用地，目前該地塊的規(guī)劃建筑面積為30.4萬平方米，折合樓面價2599元/平方米。

　　與之相對比的是同年7月，經(jīng)過激烈的競拍，上海綠地集團以30.25億元競得大興黃村19號商業(yè)金融混合用地和20號居住項目用地，根據(jù)最終成交價格計算，該地塊的樓面地價約為6605元/平方米，成為大興的新“地王”。隨后，大興黃村新城北區(qū)2號地則被保利地產(chǎn)以16.3億元拿下，折合樓面地價約7248元/平方米，再次刷新了大興區(qū)的樓面地價紀錄。

　　2010年7月，英特宜家又斥資6億多元在武漢拿下占地450畝(30萬平方米)的商業(yè)金融用地，用來建設總投資30億元、總租賃面積17萬平方米的英特宜家武漢購物中心，目前該購物中心的主力商戶宜家家居已經(jīng)開業(yè)，而整體商場則計劃2015年開業(yè)。

　　當?shù)孛襟w《武漢晨報》在形容該地塊拍賣時，稱這是當日拍賣的19個地塊中“最沒有懸念的”，“在無人競爭的情況下，被英特宜家競得”，該項目樓面地價1060元每平米。

　　值得一提的是，宜家家居經(jīng)過在華16年的堅持自買、而非租賃物業(yè)，已經(jīng)成為中國最大的外資“地主”之一。

　　2013年數(shù)據(jù)顯示，宜家家居當時在中國有14家店，其中13家為買地自建，僅有廣州宜家為租賃。此外宜家還在重慶、武漢和杭州三個城市已經(jīng)各買了一塊地。所以宜家家居在中國一共擁有16塊地。

　　宜家家居有關人士給出的數(shù)據(jù)顯示，這16塊地的平均面積約為4萬平方米，總面積約為64萬平方米。

　　而其兄弟企業(yè)英特宜家，僅目前已經(jīng)公布的無錫、北京大興區(qū)及武漢三地，就已經(jīng)超過了宜家集團在過去十多年所累積的土地面積總和。

　　英特宜家模式前途未明

　　不過，宜家“兄弟”在華介入商業(yè)地產(chǎn)的這些年里，中國正處在一輪規(guī)模驚人的購物中心建設潮中。

　　商業(yè)地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕分析調(diào)查了全球180個城市購物中心建設狀況，發(fā)布的報告顯示，目前中國購物中心的建設規(guī)模為全球之最。在所分析調(diào)查的180個城市中，有半數(shù)在建購物中心在中國。在購物中心數(shù)量快速增長的同時，也出現(xiàn)一些購物中心客流量下降，坪效收益降低的情況。

　　中購聯(lián)行業(yè)研究報告也顯示，截至2013年底，中國購物中心的存量已經(jīng)達到3450家，中國購物中心的增長區(qū)間，從每年開業(yè)200-300家提高到現(xiàn)在的200-400家的水平，到2015年中國購物中心的總量將達4000多家，中國成為亞洲乃至全球商業(yè)房地產(chǎn)最受矚目的熱點區(qū)域。

　　中國購物中心經(jīng)過“大躍進”式發(fā)展后，已經(jīng)引發(fā)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對于供過于求的隱憂。而英特宜家建設購物中心，能否真正發(fā)揮“宜家”品牌效應，業(yè)內(nèi)看法不一。

　　在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛看來，當下我國部分地區(qū)購物中心“供過于求”，更多的是缺乏特色，沒有主題。一些定位準確，具有體驗式消費功能且布局合理的購物中心，仍然具有良好的發(fā)展空間和盈利水平。

　　“外資零售商建設購物中心，一方面滿足當前我國正在崛起的中產(chǎn)階級的消費、娛樂需求;另一方面，也是多元化投資，進一步深度參與我國市場經(jīng)濟的表現(xiàn)。”殷旭飛說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進則指出，英特宜家等外資零售商建設購物中心，一個與眾不同之處是，“此類商業(yè)項目的停車場車位都比較充足，所以也能夠使得購物者愿意來購物，和目前國內(nèi)很多項目停車位不足，配套環(huán)境差形成對比”。

　　“當然優(yōu)勢是其本身品牌力比較大，對于吸納客戶的效益會比國內(nèi)商場好。另外，其卓越的商場管理經(jīng)驗，也是促進業(yè)績提升的一個關鍵因素。”嚴躍進說。

　　而蘭德咨詢總裁宋延慶則認為，受制于宜家家居在中國的擴張決策，“捆綁”打造的購物中心項目或需慢慢耕耘，這種開發(fā)模式或將制約未來項目的開業(yè)數(shù)量。而拋開萬達、銀泰等競爭對手，宜家在中國的同行紅星美凱龍也早已先它一步在全國主要城市布局，其擴張速度正大踏步加快。

　　值得一提的是，與英特宜家購物中心以宜家家居為主力商戶一樣，前不久沃爾瑪宣布在華建購物中心，也將以大賣場和山姆會員商店為主力店。
　�。〞r代周報 記者 趙妍 鄺陽升/攝）