王健林早年有過18年的行伍生涯和2年的公務(wù)員履歷，現(xiàn)在則是中國不動產(chǎn)領(lǐng)域的“教父”。在最新福布斯中國富豪榜上，他以255億元人民幣的資產(chǎn)排名第15位。

　　自從四年前他將總部從大連遷至北京，幾乎每天都有地方官員造訪，他們渴望在這里見到王，并“帶回”一兩個萬達(dá)廣場。

　　王健林也熱衷于出席“體制內(nèi)”的各種會議。3月21日，全國非公有制企業(yè)黨的建設(shè)工作會議上，他受到領(lǐng)導(dǎo)的接見；次日，作為少數(shù)幾位嘉賓之一，王健林又被邀請座談黨建工作經(jīng)驗(yàn)；4月10日，他作為“中華慈善獎”獲獎代表赴中南海接受領(lǐng)導(dǎo)接見。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，王健林走了與大多數(shù)同行們不一樣的路——不是簡單地賣住宅，而是致力于商業(yè)地產(chǎn)。但3月中旬以來，王健林被調(diào)查傳聞一出，幾乎摧毀了王健林著力塑造的萬達(dá)形象，這家公司早年的崛起及近年來的快速擴(kuò)張更為引人猜疑。

　　2012年4月9日下午，王健林接受了南方周末記者的專訪，回應(yīng)坊間的諸多傳聞。他自辯說，“沒有任何人到萬達(dá)做任何調(diào)查。我跟大連現(xiàn)在被調(diào)查的企業(yè)家，沒有關(guān)系。”

　　紅色家庭，軍人出身

　　1954年10月24日，王健林出生于四川省都江堰一個典型的紅色家庭。王健林的父親是紅四方面軍的老紅軍，最高官至西藏自治區(qū)副主席。

　　14歲的時候，王健林初中畢業(yè)。從電影《林海雪原》中獲得的激情，促使他奔赴軍營，成為內(nèi)蒙古邊疆扎魯特旗邊防部隊(duì)的一名戰(zhàn)士。

　　王健林當(dāng)年的戰(zhàn)友于學(xué)顏對南方周末記者回憶，雖然是干部子弟，但王健林在部隊(duì)并沒有得到什么優(yōu)待。當(dāng)時邊防部隊(duì)條件極其艱苦，長年住在帳篷里，每天以玉米粥充饑，從部隊(duì)出發(fā)去最近的集市也有五百多公里。就在這樣的條件下，王健林由普通士兵成長為一名軍官，并入黨。

　　1978年，王健林被部隊(duì)推薦到大連陸軍學(xué)院讀書。畢業(yè)后，王健林被軍校的領(lǐng)導(dǎo)看中，破格留校任用，并被提升至團(tuán)級干部；1986年，“百萬大裁軍”的大背景下，王健林轉(zhuǎn)業(yè)任大連市西崗區(qū)人民政府辦公室主任。

　　1988年，西崗區(qū)房管處下屬一個剛成立不久的房地產(chǎn)公司，因總經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)問題負(fù)債幾百萬，瀕臨破產(chǎn)。西崗區(qū)政府為了拯救這個“爛攤子”，面向全區(qū)公開招賢——34歲的王健林決定抓住這個機(jī)會。

　　當(dāng)年年底，王健林成為了大連市西崗區(qū)住宅開發(fā)公司（以下簡稱“西崗開發(fā)”）總經(jīng)理。工商資料顯示，成立于1987年的西崗開發(fā)即大連萬達(dá)集團(tuán)的前身，當(dāng)時還是西崗區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，其1989年?duì)I業(yè)收入為1285.8萬元，凈利潤291.2萬元。

　　據(jù)萬達(dá)一位內(nèi)部人士透露，多年以后，王健林有一次在公司內(nèi)部提起自己的軍旅生涯時笑言：“如果不轉(zhuǎn)業(yè)，現(xiàn)在最多混個將軍，那有什么意思？”

　　但18年的軍旅生活，給王健林的一生都打上了深刻烙印。直到今天，王健林的作風(fēng)依然是雷厲風(fēng)行。他每天早上7點(diǎn)就到公司，參加任何活動從不遲到一分鐘。

　　老板的這種軍人風(fēng)格，也直接影響到了萬達(dá)集團(tuán)。萬達(dá)從高管到基層，男員工必須穿深色西裝打領(lǐng)帶，女員工必須穿職業(yè)套裝，必須化淡妝。公司要求是8點(diǎn)半上班，但因?yàn)槔习鍙膩矶际?點(diǎn)來公司，因此員工基本上都提前一個多小時到崗。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部總經(jīng)理劉明勝稱，因?yàn)槔习宓臏?zhǔn)時，就連萬達(dá)上千人參加的“萬達(dá)年會”也無一人遲到，整齊劃一地按時開場。

　　搔著政府的“癢癢肉”

　　創(chuàng)業(yè)之初，當(dāng)時開發(fā)房地產(chǎn)首先要有計劃指標(biāo)，拿到指標(biāo)后才能申請用地，而大連能拿到計劃指標(biāo)的只有三家國有房地產(chǎn)公司，萬達(dá)沒有計劃指標(biāo)，只能花錢向國企買指標(biāo)。王健林輾轉(zhuǎn)拿到大連南山住宅項(xiàng)目，并開發(fā)成功。南山住宅所掙的200萬元成為王健林的第一桶金。此后，他又迅速抓住大連舊城改造的機(jī)會，崛起為大連首屈一指的地產(chǎn)開發(fā)商。

　　“包括后來砸錢玩足球，都為王健林在當(dāng)時的市領(lǐng)導(dǎo)那里，爭得了一個很高的印象分。”大連一位開發(fā)商對南方周末記者表示，滿足主政官員的政績訴求，搔著政府的“癢癢肉”，是王健林過去二十多年里開疆辟土的利器。

　　而早在1992年，處于事業(yè)起步期的萬達(dá)集團(tuán)，在并不十分富裕的情況下，就替政府做了眾多公眾建筑。1990年，企業(yè)剛剛成立兩年，王健林就捐贈100萬元建設(shè)了大連西崗區(qū)幼兒園；1993年捐資2000萬元興建了大連市西崗區(qū)體育館；1994年，萬達(dá)又出資5億元建設(shè)了大連大學(xué)。

　　在沒有“招拍掛”制度的1990年代，政府當(dāng)然會投桃報李，給予王健林不少土地實(shí)惠。然而，更大的綠燈在于西崗開發(fā)的改制上。1991年，國家體改委和大連市體改委準(zhǔn)備在大連市選擇3家企業(yè)，作為東北地區(qū)首批股份制試點(diǎn)單位，西崗開發(fā)成為首批試點(diǎn)單位。

　　工商資料顯示，1992年8月，大連市股份制改革試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同意在西崗開發(fā)的基礎(chǔ)上，成立大連萬達(dá)股份有限公司，注冊資金為8000萬，40%的股份為企業(yè)內(nèi)部職工認(rèn)購，另外60%的股份分別是向中國工商銀行大連信托投資股份有限公司、大連渤海飯店集團(tuán)和大連萬達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)募集而來。

　　這其中，大連渤海飯店集團(tuán)的法定代表人為湯闖，大連萬達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的法定代表人為王健林，都屬于全民所有制企業(yè)。

　　1997年6月，大連萬達(dá)股份有限公司更名為大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司，注冊資金增至1.2億，其中大連萬達(dá)房地產(chǎn)總公司以7000萬出資占58.33%股份，中國工商銀行大連信托投資股份有限公司以1500萬出資占有17.5%的股份，企業(yè)內(nèi)部職工認(rèn)購股份減至20%，其他股東分別為大連渤海飯店集團(tuán)公司、大連煤氣公司、大連電業(yè)局供用電技術(shù)服務(wù)公司等國企。

　　資料顯示，大連萬達(dá)房地產(chǎn)總公司也成立于1997年6月，注冊資金為5000萬元，其對萬達(dá)集團(tuán)的7000萬出資來自西崗計劃經(jīng)濟(jì)委員會。

　　此后的十年間，通過多次極為復(fù)雜繁瑣的轉(zhuǎn)讓，在2007年1月，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司股東結(jié)構(gòu)變?yōu)椋河赏踅×譃榉ǘù砣说纳虾Ｈf尚置業(yè)有限公司占股49.25%，尹海（大連萬達(dá)集團(tuán)副總裁）為法定代表人的北京萬達(dá)投資股份有限公司控股30%，大連一方集團(tuán)占有6.5%股份，北京合興投資有限公司（法定代表人亦為大連一方董事長孫合喜）占股14.25%。國有股和內(nèi)部員工認(rèn)購股此時均已退出。

　　商業(yè)綜合體“芝麻開門”

　　在1990年代，讓王健林聲名鵲起的招牌莫過于大連萬達(dá)足球隊(duì)，中國足球?qū)I(yè)聯(lián)賽的“八冠王”，后無來者。

　　2000年，王健林在聲望的頂點(diǎn)退出足球圈，同時讓人不可思議的是，他決定淡出住宅地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　故事的開頭后來已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的橋段。在經(jīng)歷第一代單體盒子以及第二代盒子組合的試錯后，2006年，寧波萬達(dá)廣場開業(yè)，王健林的第三代綜合體——“盒子+街區(qū)+高層”綜合體一下子開啟了寶藏之門。

　　隨后的幾年里，萬達(dá)廣場以每年十幾家的速度迅速在全國批量誕生。以萬達(dá)廣場的就業(yè)、稅收和形象效應(yīng)低價獲取核心地段的緊缺土地資源，以萬達(dá)廣場周邊住宅銷售支持商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，是王健林實(shí)現(xiàn)“資金平衡”與“快速擴(kuò)張”的主要籌碼。

　　“一座萬達(dá)廣場，一個城市中心”的口號開始在全國叫響。商業(yè)綜合體變成了品牌，地方政府引進(jìn)萬達(dá)也構(gòu)成實(shí)在的政績體現(xiàn)——萬達(dá)在隨后幾年里確立了議價權(quán)。

　　對此，王健林也并不避諱。王健林稱萬達(dá)每年做二三十個項(xiàng)目，百分百來自政府“邀請”。每年來萬達(dá)北京總部上門邀請的城市超過一百個，他一方面抱怨過多應(yīng)酬擠占了私人時間，一方面為萬達(dá)對地方城市的議價權(quán)而得意：“但我們還沒有這么多能力，只能篩選其中最多30%的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，現(xiàn)在稍微貴一點(diǎn)兒的地方我就放一放，放一放他著急了，可能第二年把價錢降下來了又請我去。”

　　顯然，地方政府視王健林為解決就業(yè)、提升城市形象的騎士。王健林也稱萬達(dá)是一個跟政府關(guān)系比較良好的企業(yè)，核心原因來自萬達(dá)的商業(yè)模式，“憑借著萬達(dá)的執(zhí)行力，從拿地到開發(fā)我們能實(shí)現(xiàn)在十八個月內(nèi)開一個萬達(dá)廣場。對于五年一屆急于出政績的地方政府來說，萬達(dá)模式是再受歡迎不過的了。”

　　2009年兩會期間，寧夏的領(lǐng)導(dǎo)到萬達(dá)集團(tuán)總部會見王健林，親自邀請萬達(dá)去銀川做個萬達(dá)廣場。寧夏當(dāng)時還沒有進(jìn)入王健林的戰(zhàn)略布局中，“但是人家親自來訪問，邀請我去做一個項(xiàng)目。我就去做一個，開業(yè)以后效果很好。銀川市的領(lǐng)導(dǎo)又來邀請我們做第二個，我當(dāng)時想銀川才70萬人，有必要開兩個嗎？但是人家就在我們這連呆兩天，我一看這不答應(yīng)不行，就又去做了一個萬達(dá)廣場。”

　　“萬達(dá)只跟政治上有追求的官員打交道。有些地方政府哼哼哈哈的這種，我就堅決不去，反正請我的有的是，何必跟你扯這個。”王健林對南方周末記者說。

　　被麥格理忽悠錯過上市

　　依托城市綜合體的這一商業(yè)創(chuàng)新及團(tuán)隊(duì)的超強(qiáng)執(zhí)行力，萬達(dá)攻城。王健林甚至對記者聲稱要在中國開1000家萬達(dá)廣場，然而令他感到頭疼的，是IPO之路。

　　“也怪我，2006年本來就有機(jī)會在香港紅籌上市，當(dāng)時找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麥格理一忽悠，說我別做IPO了，做REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）多好，于是錯過了最好的機(jī)會。”王對南方周末記者說。

　　當(dāng)時REITs的形式是萬達(dá)與麥格理合資成立一家基金公司，萬達(dá)以物業(yè)出資，麥格理以資金出資，這樣，萬達(dá)就拿到了自己進(jìn)一步擴(kuò)張所需要的資金，又同時享有物業(yè)收租的回報。

　　更重要的是，基金公司也可以上市，又不受增發(fā)的限制，另外，因?yàn)榛鸸蓶|的分散性，萬達(dá)不必?fù)?dān)心自己失去對項(xiàng)目的管理和控制權(quán)。

　　“當(dāng)時麥格理這么一說，我想這個似乎很好。”王健林于是跟著麥格理去澳大利亞學(xué)習(xí)REITs管理，還考了一個REITs經(jīng)理人證書。等他考完證書并成立了全國第一支針對商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金，2006年7月，國家外管局、商務(wù)部、發(fā)改委幾部委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)。

　　等萬達(dá)那時候再去改IPO，香港紅籌上市之路也被監(jiān)管部門封死了。不得已，王健林在2007年回頭來做內(nèi)地A股IPO，但沒想到剛做完架構(gòu)，2008年又來了金融危機(jī)，萬達(dá)上市之路再次擱淺。

　　“2010年事實(shí)上我是有機(jī)會上市的，當(dāng)時有兩個上市公司凈殼賣給我，我當(dāng)時沒想去要，光想著不缺錢，就自己上市吧。結(jié)果沒想到一等等到宏觀調(diào)控來了，眨眼2012年了。”王健林說。
　　（南方周末記者 張育群）