萬達(dá)融資渠道主要包括銀行資金、國內(nèi)私募、信托融資和外融資渠道等

　　南萬科，北萬達(dá)。一個(gè)是住宅房，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)，成了房地產(chǎn)市場(chǎng)最簡單的分割。

　　2011年，樓市不斷面臨調(diào)控，房企一直都在“過冬”，然而這更多地是針對(duì)住宅房。相比住宅房的繁榮，商業(yè)地產(chǎn)才剛興起。萬達(dá)一直在打造它的商業(yè)地產(chǎn)帝國。

　　6月17日，萬達(dá)集團(tuán)董事王健林面對(duì)上海各大媒體發(fā)出豪言，“保守估計(jì)，我們?cè)龠^四年就可以在經(jīng)營規(guī)模、租金收入等方面做到全球第一。”萬達(dá)立志打造一個(gè)新巨人，毫不畏懼。

　　它一直在進(jìn)行快速的擴(kuò)張，從過去持續(xù)到現(xiàn)在。即便從2010年，不斷有萬達(dá)廣場(chǎng)的“事故”發(fā)生，即便是2011年銀根不斷縮緊。

　　溫州龍灣萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入溫州的第一個(gè)項(xiàng)目，然而很多溫州當(dāng)?shù)厝藢?duì)此項(xiàng)目的銷售情況卻并不樂觀。在多方不利因素下，快速擴(kuò)張的萬達(dá)都有哪方資金的支持？讓人意外的是，萬達(dá)在今年以前只有1次通過信托融資，而今年它共新成立了10只信托產(chǎn)品,不完全統(tǒng)計(jì)募集資金達(dá)78億。

　　快速擴(kuò)張

　　在政府空前的房地產(chǎn)調(diào)控力度下，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)成交價(jià)格和成交量都有下降。9月15號(hào)，萬達(dá)集團(tuán)董事王健林在夏季達(dá)沃斯論壇上，就目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策稱，這是主動(dòng)調(diào)控的過程。

　　“隨著交易量進(jìn)一步下滑，降價(jià)肯定是必然選擇。”王健林表示。

　　今年萬達(dá)在溫州龍灣新開設(shè)的廣場(chǎng)卻受到溫州很多當(dāng)?shù)厝说馁|(zhì)疑，“銷售很一般。”一些人并不相信媒體報(bào)道的85%的熱銷率。

　　據(jù)悉，龍灣萬達(dá)項(xiàng)目總用地面積約168畝，總建筑面積約38.6萬平方米，其中商業(yè)面積27萬多平方米，總投資額約38億元。“今年1月份萬達(dá)拍的地塊花費(fèi)了8億多，折合樓面價(jià)不過才2000元多些。”一位溫州人說道。

　　7月30日龍灣萬達(dá)開盤，開盤其中的6棟，位于13層和20層。根據(jù)溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)登記的信息顯示，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)房源總量為1867套，建筑面積達(dá)105744.43㎡；公開發(fā)售房源1138套，建筑面積達(dá)64689.18㎡；已售729套，建筑面積達(dá)41055.25㎡。

　　“有的投資者到萬達(dá)開盤現(xiàn)場(chǎng)去，認(rèn)購的人不是很多。之前這個(gè)項(xiàng)目在宣傳時(shí)說道要一次性付款，但是每平方米價(jià)格2.6萬-4萬，每戶商戶的面積大約在47㎡-75㎡，每戶商鋪價(jià)格大約在120萬-300萬之間，太貴了。聽說第一組的30個(gè)人直接就放棄了。”溫州龍灣區(qū)一家金融機(jī)構(gòu)的人員說道。

　　“龍灣區(qū)是溫州工業(yè)集中的地方，萬達(dá)廣場(chǎng)選址是相對(duì)比較偏僻的，周圍都沒有商業(yè)圈，很多人質(zhì)疑它以后能不能發(fā)展起來。”他續(xù)道。

　　而龍灣萬達(dá)廣場(chǎng)的投資額大約38億元，每套商鋪價(jià)格取最高價(jià)300萬，大約需要共計(jì)賣出1267套，目前只賣出了729套。但是按照每套房價(jià)120萬-300萬來算，729套商鋪價(jià)格總計(jì)8.7億-21.9億。

　　“對(duì)城市綜合體的銷售回款部分，聽說萬達(dá)內(nèi)部給予“生命線”的定位，提升到了‘長期發(fā)展戰(zhàn)略支持’的高度。銷售回款不僅僅關(guān)系到現(xiàn)金流，同時(shí)也關(guān)系萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率，這才是最關(guān)鍵的。”一位熟悉房地產(chǎn)信托的項(xiàng)目運(yùn)作的人士說道。

　　從2008年年底開始萬達(dá)頻頻抄底土地市場(chǎng)，在全國各地快速“復(fù)制”的萬達(dá)廣場(chǎng)頻頻出安全“事故”。即便是調(diào)控政策頻出，但王健林?jǐn)U張的欲望從未停止。

　　2010年，15座萬達(dá)廣場(chǎng)在國內(nèi)不同城市開業(yè)。2011年，將有17家萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，而王健林曾雄心勃勃地表示，到2012年將建成70個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。擴(kuò)張背后的資金來源在哪里？這是個(gè)值得關(guān)注的問題。

　　信托成為主融資渠道

　　萬達(dá)的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和性物業(yè)中長期抵押貸款等。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，在分期滾動(dòng)開發(fā)下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大，通過項(xiàng)目的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，以售養(yǎng)租。

　　據(jù)了解，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達(dá)直接投資——“銷售利潤+內(nèi)部資金調(diào)配：商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資——如沃爾瑪、前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行涉及投資。

　　同時(shí)萬達(dá)具備多種融資渠道，包括銀行資金、國內(nèi)私募、信托融資和外融資渠道等。

　　“萬達(dá)和多家銀行都保持著良好、深度的合作關(guān)系。之前它很多項(xiàng)目都從銀行貸款的，不過因?yàn)榻�年來，銀根緊縮，它才開始大幅度轉(zhuǎn)向信托融資。”一位信托業(yè)人士說道。

　　這位人士告訴理財(cái)周報(bào)記者，央行金融管理部門金融司把萬達(dá)列為了全國房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款“通道。

　　同時(shí)萬達(dá)已經(jīng)分別與中行、建行和農(nóng)業(yè)銀行簽訂了“總對(duì)總授信“的協(xié)議。萬達(dá)在該商業(yè)銀行各地分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。

　　2009年萬達(dá)嘗試信托融資，當(dāng)時(shí)國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右。然而從今年起萬達(dá)大幅染指信托融資，在其成立的11只信托產(chǎn)品中，有10只是在今年成立的，只有1款是在今年以前推出的。

　　在萬達(dá)的信托產(chǎn)品中，大部分為股權(quán)信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億-15億元，10只信托產(chǎn)品共計(jì)募集資金大約78億元。

　　除此之外，萬達(dá)還通過國內(nèi)私募募集資金，與麥格理在2005年完成的9項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá)32億元。為配合A股上市進(jìn)程，萬達(dá)與建銀國際已完成的股權(quán)私募，同時(shí)它還在海外融資渠道上不斷探索。
　　（理財(cái)周報(bào)　張慧宇 鐘輝）