一個(gè)月前，王健林按下了珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）上市進(jìn)程的加速鍵，公司正式提交境外IPO申請(qǐng)材料。而在這之前，網(wǎng)上有消息稱，珠海萬(wàn)達(dá)商管正在進(jìn)行Pre-IPO融資，金額達(dá)200億元。

而實(shí)際上，珠海萬(wàn)達(dá)商管完成的融資，比網(wǎng)傳的要多得多。

9月16日，據(jù)公開(kāi)報(bào)道，珠海萬(wàn)達(dá)商管在上市前的Pre-IPO融資中，合共籌集468億港元，是中國(guó)今年最大規(guī)模的上市前融資之一。

該筆融資由亞洲知名的多元化投資管理集團(tuán)太盟投資集團(tuán)(PAG)領(lǐng)投，共28億美元，包括19億美元的股權(quán)投資，以及9.33億元的銀團(tuán)貸款。

其余的投資者中，除了騰訊 (0700.HK)、螞蟻集團(tuán)以及中信資本等互聯(lián)網(wǎng)及金融巨頭外，也有萬(wàn)達(dá)的同行，地產(chǎn)龍頭碧桂園。

坊間傳聞，碧桂園在珠海萬(wàn)達(dá)商管Pre-IPO中的投資額達(dá)15億美元，折合將近100億元人民幣。樂(lè)居財(cái)經(jīng)從接近珠海萬(wàn)達(dá)商管的人士了解到，“碧桂園戰(zhàn)投珠海萬(wàn)達(dá)商管確實(shí)存在，但金額沒(méi)那么大”。

回想四年前，王健林決定甩賣資產(chǎn)時(shí)，一度有聲音認(rèn)為“屬于萬(wàn)達(dá)的時(shí)代過(guò)去了”，現(xiàn)如今，珠海萬(wàn)達(dá)商管以新的面貌再次站到臺(tái)前，外界意識(shí)到，萬(wàn)達(dá)商管的新時(shí)代要來(lái)了。

而碧桂園，無(wú)疑成為了珠海萬(wàn)達(dá)商管站到臺(tái)前強(qiáng)有力的推手之一。

萬(wàn)達(dá)老拍檔

實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)與碧桂園在業(yè)務(wù)上一直非常“合拍”。就在年初，雙方還牽手于佛山市順德區(qū)陳村站TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資超100億元。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是政企合作開(kāi)發(fā)的"灣區(qū)樞紐·科技順德" 標(biāo)志性項(xiàng)目，由碧桂園集團(tuán)、廣東順控鐵路投資開(kāi)發(fā)有限公司、香港鐵路有限公司聯(lián)手打造。項(xiàng)目整體規(guī)模約60萬(wàn)平方米、涵蓋2棟公寓式酒店、8棟住宅、以及底層商業(yè)、大型購(gòu)物中心等。

碧桂園引入萬(wàn)達(dá)，實(shí)際上是引入了萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式。未來(lái)項(xiàng)目的購(gòu)物中心部分，計(jì)劃落地為三龍匯·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

再把時(shí)間線拉長(zhǎng)，便可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園與萬(wàn)達(dá)之間的合作，早已形成一種互補(bǔ)的關(guān)系。

2016年，汕尾市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)舉行合作簽約儀式，兩家企業(yè)將在汕尾聯(lián)合開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”。擬將項(xiàng)目打造為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲等功能于一體的大型地標(biāo)性商業(yè)綜合體。

碧桂園在助力萬(wàn)達(dá)商管，也是在為自己開(kāi)路。萬(wàn)達(dá)是中國(guó)最大的全國(guó)性連鎖商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，其依靠豐富的商業(yè)資源進(jìn)入了大量的三四線城市，而碧桂園的產(chǎn)品一向以三四線改善型超級(jí)大盤(pán)為主，配套萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)或能提升產(chǎn)品附加值。

從行業(yè)來(lái)看，在當(dāng)下行業(yè)利潤(rùn)率及杠桿率持續(xù)下降的背景下，地產(chǎn)商的重資產(chǎn)模式不再是長(zhǎng)久發(fā)展之計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)都相繼提出“輕資產(chǎn)”發(fā)展模式。

此番珠海萬(wàn)達(dá)商管沖刺港交所，作為多年合作伙伴的碧桂園毫不吝嗇。不難推測(cè)，雙方之后的合作或許會(huì)更加緊密。

珠海萬(wàn)達(dá)商管，是本次沖刺IPO的主體。該公司從成立到正式提交境外IPO申請(qǐng)材料，僅歷時(shí)151天。企查查顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)商管”)持股70.15%，而后者則為大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)子公司。

股權(quán)穿透后可知，王健林為珠海萬(wàn)達(dá)商管實(shí)際控制人，總股權(quán)比例34.6048%。

在遞交材料前，王健林已經(jīng)為珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市做了一系列的準(zhǔn)備，包括引入珠海國(guó)資戰(zhàn)投“染紅”、內(nèi)部的“提純”騰挪以及人員組織的調(diào)整。

3月29日，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)就與珠海市政府簽署戰(zhàn)略協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時(shí)珠海國(guó)資委出資30億戰(zhàn)投入股萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。

之后，王健林便開(kāi)始了資產(chǎn)的挪騰。從3月至5月期間，泉州城東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北京樂(lè)多港萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣州新塘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等十多家公司的大股東從珠海萬(wàn)達(dá)商管旗下的“萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)”變?yōu)椤按筮B萬(wàn)達(dá)商管”，被移出“珠海萬(wàn)達(dá)商管”上市體系。

8月初，大連萬(wàn)達(dá)商管公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務(wù)，而齊界獲任總裁。

肖廣瑞和齊界，兩人都可稱得上是王健林的得力悍將。齊界與丁本錫一起，被譽(yù)為萬(wàn)達(dá)的兩尊“石佛”。而2001年加入萬(wàn)達(dá)的肖廣瑞，也見(jiàn)證了萬(wàn)達(dá)興衰發(fā)展的20年。

對(duì)于此次“換將”，有分析人士指出，由于珠海萬(wàn)達(dá)商管即將作為上市的主體，肖廣瑞不能同時(shí)兼任母公司總裁。

根據(jù)《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》規(guī)定，發(fā)行人的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人和董事會(huì)秘書(shū)等高級(jí)管理人員不得在控股股東、實(shí)際控制人及其控制的其他企業(yè)中擔(dān)任除董事、監(jiān)事以外的其他職務(wù)，不得在控股股東、實(shí)際控制人及其控制的其他企業(yè)領(lǐng)薪。

不難看出，齊界取代肖廣瑞獲任大連萬(wàn)達(dá)商管總裁，是珠海萬(wàn)達(dá)商管為達(dá)成上市目標(biāo)，所做必要調(diào)整的重要一步。

近期，王健林又為珠海萬(wàn)達(dá)商管增厚了資產(chǎn)。9月以來(lái)，珠海萬(wàn)達(dá)商管新增投資宜都萬(wàn)達(dá)商管等4家公司，注冊(cè)資本均為100萬(wàn)元。據(jù)企查查顯示，目前，珠海萬(wàn)達(dá)商管直接持股的公司有9家，均為100%持股，控制企業(yè)達(dá)574家。

新資本故事

重回資本市場(chǎng)的時(shí)刻，萬(wàn)達(dá)商管等了六年。

早在2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾登陸過(guò)港交所，當(dāng)時(shí)上市不足兩年，王健林就選擇了私有化退市。當(dāng)時(shí)，王健林認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)被嚴(yán)重低估，其次他認(rèn)為自己在公司股份占比過(guò)高，不符合后續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略。

于是，在2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)重新開(kāi)始申請(qǐng)回歸A股。據(jù)當(dāng)時(shí)公告顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)擬申請(qǐng)發(fā)行最多3億股A股，預(yù)計(jì)募集資金不超過(guò)120億元。但重回A股之路，比王健林預(yù)想的時(shí)間長(zhǎng)了不少。

2017年，由于貸款緊縮及海外資產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)等因素，萬(wàn)達(dá)遭到了史無(wú)前例的“股債雙殺”。為了走出至暗時(shí)刻，王健林果斷“割肉”，出售了千億規(guī)模的核心資產(chǎn)，諸如文旅、酒店、海外項(xiàng)目。

不久后，王健林找到了“緩兵之計(jì)”。2018年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)引入騰訊控股、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家投資，合計(jì)投資340億元入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)14%股份，萬(wàn)達(dá)商業(yè)也更名為大連萬(wàn)達(dá)商管。

此后，萬(wàn)達(dá)加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路。2019年萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林高調(diào)發(fā)言，稱未來(lái)大連萬(wàn)達(dá)商管將不再持有一平米房地產(chǎn)。

卸掉了身上的“重物”后，大連萬(wàn)達(dá)商管成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)，公司的業(yè)績(jī)也蒸蒸日上。

今年上半年，大連萬(wàn)達(dá)商管主營(yíng)業(yè)務(wù)收入226.86億元，同比增長(zhǎng)32.06%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)70.91億元，上漲13.62%。

現(xiàn)如今，經(jīng)過(guò)再次“提純”的上市主體珠海萬(wàn)達(dá)商管，在上市路上受到眾多資本的青睞，相信不久之后，其將在市場(chǎng)上書(shū)寫(xiě)新的資本故事，而在故事中，老伙計(jì)碧桂園也許也是主角之一。